나이스옥션 법원경매 부산 2024타경5102 [1] 부산광역시 부산진구 부전동 516-5 더토포필리아 9층901호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동원 · 평가일 2024.10.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 지하철도 1·2호선 "서면역" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 숙박시설 및 학교, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 지하철도 1·2호선 "서면역"이 소재하는 바, 제반교통 사정은 편리함.

건물의 구조

가) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 지상17층건 내 제9층 제901호
외 19개호로서,

외 벽: 화강석붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등.
내 벽: 벽지 마감 등.
창 호: 샷시창 구조임.

이용상태

일련번호 1)-20): 주거용 오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승강기설비, 공동현관문설비, 기계식주차설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 대체로 등고평탄한 가장형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 70m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 100m)<건축법>, 도시관리계획 입안중.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타사항: 없 음.

물건 비고

주거용 오피스텔로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 상세

사건번호: 부산지방법원 2024타경5102 (1)

소재지: 부산광역시 부산진구 부전동 516-5 더 토포필리아 9층901호

건물명: 더 토포필리아

용도: 오피스텔 (주거용으로 이용중)

감정가: 150,000,000원

토지면적: 3.48㎡ (약 1.05평)

토지지분: 3.4807533440927863㎡ (약 1.05평)

건물면적: 24.33㎡ (약 7.36평)

건축물 정보: 철근콘크리트구조, 지하 2층 / 지상 17층 건물 중 9층 901호. 사용승인일: 2021년 6월 4일.

1.2. 매각 정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: (OOOOOOOOOOOO

1.3. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 공동담보 물건임.

주의사항: 현재 주거용 오피스텔로 이용 중임.

2. 입지조건

2.1. 위치

본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 지하철 1·2호선 "서면역" 남서측 인근에 위치함. 서면역까지 도보 약 8분 거리에 있으며, 롯데백화점 부산본점 등 주요 상업시설과 인접하여 유동인구가 많은 지역임.

2.2. 교통

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장 및 지하철 1·2호선 서면역이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

2.3. 건물 정보

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 2층, 지상 17층 건물 중 제9층 제901호임. 외벽은 화강석붙임 및 몰탈위 페인팅 마감, 내벽은 벽지 마감, 창호는 샷시창 구조로 되어 있음. 승강기(2대), 공동현관, 기계식 주차설비(총 74대 수용 가능), 도시가스 난방 설비 등을 갖추고 있음.

2.4. 토지 정보

본 토지는 인접 필지와 대체로 등고평탄한 가장형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중임. 남측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 접함. 토지이용계획상 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역에 해당하며, 도시관리계획 입안 중인 지역임.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리인 2021년 6월 16일자 주식회사 엠포인트자산관리대부 근저당권보다 이후에 설정된 권리들은 경매로 인해 소멸될 것으로 예상됨. 본 경매개시결정(2024타경5102)은 부산진신용협동조합에 의해 2024년 9월 25일에 접수되었음.

3.2. 임차인 분석

임차인 권동현(권 )은 보증금 10,000,000원, 차임 450,000원에 거주 중임 (전입/확정일자 2021-10-22). 그러나, 임차인은 대항력이 없으므로, 보증금 인수 부담은 없음.

3.3. 인수 권리 및 부담

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보임. (지상권 등 특이사항 없음).

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설 현황

본건은 서면역 인근의 핵심 상업지역에 위치하여 숙박시설, 학교, 각종 근린생활시설, 롯데백화점 등 다양한 편의 및 상업시설이 밀집해 있음. 이는 오피스텔로서의 임대 수요 확보에 긍정적인 요인임.

4.2. 임대/매매 시세 동향

본건과 유사한 면적(약 7~7.5평)의 더 토포필리아 오피스텔은 현재 월세 500/58만원에 거래되고 있으며, 전세가는 1억 2,000만원 수준임. 주변 유사 연식 및 입지의 오피스텔 실거래가는 1억 1,900만원에서 1억 6,500만원 범위에 분포함. 신축 오피스텔의 경우 1억 3,000만원 이상의 시세를 형성하고 있음.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

롯데백화점 부산본점, 롯데 에비뉴엘 부산본점, 각종 은행, 병원, 마트, 편의점 등이 도보 거리에 위치하여 생활 편의성이 매우 높음.

5.2. 교육시설

본건 인근에 부산진초등학교, 부전초등학교 등이 소재하여 교육 환경도 양호한 편임.

5.3. 기타

주변에 혐오시설에 대한 정보는 검색되지 않았으며, 전반적으로 상업 및 주거 시설이 잘 갖추어진 도심 환경임.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 리스크

경매 절차상 예측하지 못한 변수가 발생할 가능성은 항상 존재함. 그러나 본건의 경우 권리관계가 비교적 명확하며, 임차인의 대항력 없음으로 인해 인수 부담이 없어 리스크는 낮은 편임.

6.2. 시장 리스크

부동산 경기 변동에 따라 매매가 및 임대 수익률에 영향을 받을 수 있음. 서면역 역세권이라는 입지적 장점이 있으나, 다수의 오피스텔 공급으로 인한 경쟁 심화 가능성도 고려해야 함.

6.3. 기타 리스크

건축물 하자, 공실 발생 가능성, 관리비 부담 등이 잠재적 리스크로 작용할 수 있음.

7. 종합 의견

7.1. 물건 강점

* 서면역 초역세권의 탁월한 입지 (트리플 역세권 가능성)

* 비교적 신축인 건물 (2021년 준공)

* 주거 및 상업 편의시설의 높은 접근성

* 간결하고 명확한 권리관계, 임차인 보증금 인수 부담 없음

* 현재 시세 대비 합리적인 감정가

7.2. 물건 약점

* 토지 지분이 매우 작음 (약 1평)

* 건물 면적이 협소함 (약 7.36평)

* 오피스텔 밀집 지역으로 인한 임대 경쟁 가능성

7.3. 총평

본 물건은 부산의 핵심 상권인 서면역 인근에 위치한 신축급 오피스텔로, 탁월한 입지와 편리한 생활 환경을 자랑합니다. 권리관계가 명확하고 인수 부담이 없어 경매 초보자도 접근하기 용이합니다. 임대 수익 및 시세 차익을 동시에 기대할 수 있는 투자 가치가 높은 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 시세 대비 저평가 가능성

감정가 1억 5천만원 대비 주변 유사 오피스텔의 매매가가 1억 2천만원 ~ 1억 6천만원 수준임을 고려할 때, 낙찰가에 따라 시세 차익 실현이 가능함.

8.2. 임대 수익 기대

현재 임차인의 월세가 500/58만원으로, 대항력 없는 임차인으로 인수 부담이 없으므로, 향후 임대차 계약을 통해 꾸준한 월세 수익 창출이 가능함.

8.3. 미래 가치

서면 지역은 부산의 중심 상업지역으로서 지속적인 개발 및 도시 계획에 따른 가치 상승 잠재력이 있음.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 기반 분석

본건의 감정가는 150,000,000원이며, 현재 유사 면적/위치의 오피스텔 시세는 전세 1억 2,000만원, 매매 시세는 1억 2,000만원 ~ 1억 6,000만원 수준으로 파악됩니다. 신축 건물임을 감안할 때, 시장가치는 1억 3,000만원 ~ 1억 5,000만원으로 추정됩니다.

9.2. 경매 특성 고려

인수 보증금은 0원이므로, 낙찰가에 보증금 부담은 없습니다. 경매 특성상 감정가 이하로 낙찰될 가능성도 있으나, 신축 및 역세권 오피스텔임을 감안하여 경쟁이 있을 수 있습니다.

9.3. 최종 예상 입찰가 제안

본건의 입지, 건물 상태, 임대 수요 등을 종합적으로 고려했을 때, 합리적인 입찰 희망가는 125,000,000원으로 판단됩니다. 무리한 고가 입찰보다는 120,000,000원에서 135,000,000원 범위 내에서 경쟁 상황을 보며 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 권유합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.