나이스옥션 법원경매 창원 2024타경7952 [5] 경상남도 김해시 대청동 315-5 마인즈힐 빌딩 4층405호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동부 · 평가일 2025.02.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 대청동 소재하는 '마인즈힐 빌딩' 3층 301호외 13개호로 주변은 상업업무용빌딩, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량의 접근 가능하고, 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하여 전반적인
교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 8층 건물 내,
기호(1) 3층 301호
기호(2) 4층 402호
기호(3) 4층 403호
기호(4) 4층 404호
기호(5) 4층 405호
기호(6) 4층 406호
기호(7) 4층 409호
기호(8) 8층 803호(감정평가외)
기호(9) 8층 804호
기호(10) 8층 805호
기호(11) 8층 806호
기호(12) 8층 808호
기호(13) 8층 809호
기호(14) 8층 815호

(사용승인일: 2012-04-19)
외벽: 복합판넬 및 치장타일 등 마감.
내벽: 벽지 및 일부 타일마감 등.
창호: 새시창구조임.
*폐문부재중으로 인근주민, 관리사무소 탐문에 의하였음.

이용상태

본건은 공히 현황 '오피스텔'로 이용중임.

설비내역

제반 급배수 및 위생설비, 화재설비, 승강기설비, 바닥난방설비, 지하주차장설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 대지권의 목적인 토지는 자체지반 평탄한 장방형의 토지로 '업무시설 및 근린생활시설'건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 대지권의 목적인 토지의 남동측으로 중로의 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획확인원상
도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역(장유지구), 지구단위계획구역(중심상업), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 중점경관관리구역(2018-11-01)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기타사항 :
①본건은 현장조사시 폐문부재하여 건축물 현황도 및 인접한 동유형 건물의 내부구조, 인근주민 등 탐문조사, 외부관찰사항 등을 참고하여 평가하였으니, 경매 입찰시 내부구조 및 이용상황, 내부 하자여부 등 은 재확인 하시기 바람.
②본건 기호(14)는 공유지분 물건으로 등기사항전부증명서상 소유자 공유지분(진광석, 지분 2분의1) 전부를 목적으로 하는 법원경매 목적의 감정평가로, 지분의 위치 및 경계확인이 불가한바 전체 물건을 기준으로 감정평가하되 지분비율로 면적사정하였음.
③본건 기호(8)은 귀 법원의 요청으로 감정평가외 하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 사건번호: 창원지방법원 2024타경7952 (5)

소재지: 경상남도 김해시 대청동 315-5 마인즈힐 빌딩 4층 405호

건물용도: 오피스텔

감정평가액: 47,500,000원

토지면적: 8.95㎡ (약 2.71평)

토지지분: 8.948㎡ (약 2.71평)

건물면적: 39.72㎡ (약 12.02평)

건물지분: 39.72㎡ (약 12.02평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 밀양농업협동조합

특이사항: 공동담보, 건물 일부 호실 감정평가 제외됨.

1.1. 입지조건

본건은 경상남도 김해시 대청동에 위치한 '마인즈힐 빌딩' 내 4층 405호입니다.

주변은 상업업무용 빌딩 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 간선도로와 버스정류장이 있어 전반적인 교통 환경은 보통 수준입니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2013년 10월 29일자 밀양농업협동조합의 근저당권(600,000,000원)입니다.

이후 설정된 다수의 가압류 및 압류 등기사항은 모두 말소될 예정입니다.

2025년 1월 17일자 밀양농업협동조합의 임의경매개시결정(1,054,464,593원)으로 본 경매가 진행 중입니다.

등기부채권 총액은 930,861,030원입니다.

매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

임차인 현황상 김종덕은 보증금 및 차임이 없으며 대항력이 없습니다.

이상식 임차인은 보증금 3,000,000원, 차임 350,000원으로, 대항력은 없으나 배당신고일자가 2025년 4월 21일로 확인됩니다.

인수해야 할 보증금은 총 0원입니다.

1.3. 상권분석

본건이 소재한 마인즈힐 빌딩은 업무시설, 제1종 근린생활시설, 제2종 근린생활시설 등으로 복합적으로 이용되고 있습니다.

주변 지역은 상업 및 업무 기능이 발달한 지역으로, 다양한 근린생활시설 및 업무시설이 밀집해 있습니다.

주변 환경 조사 결과, 특별히 언급될 만한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

* 건물은 철근콘크리트 구조의 8층 건물로, 2012년 4월 19일에 사용 승인되었습니다.

* 본건은 오피스텔로 이용 중이며, 기본적인 급배수, 위생, 난방, 승강기, 화재 설비 등을 갖추고 있습니다.

* 본건 건물의 남동측으로 중로의 포장도로가 접해 있습니다.

* 인근에 간선도로 및 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 주변에 롯데마트, 식당, 카페 등 생활 편의시설이 있는 것으로 파악됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 현장 방문 시 폐문부재로 인해 내부 구조, 정확한 이용 상태 및 하자 여부는 외부 관찰 및 탐문 결과로 파악되었으므로, 입찰 전 반드시 직접 재확인이 필요합니다.

* 임대 관계는 미상이며, 현재 파악된 임차인 이상식의 보증금은 3,000,000원이나 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다. 그러나 임대차 계약의 상세 내용은 확인되지 않았습니다.

* 일부 호실(803호)은 감정평가에서 제외되었으나, 본건 405호에는 직접적인 영향은 없습니다.

* 토지이용계획상 도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역 등에 속해 있어 향후 개발 가능성은 있으나, 관련 규제사항을 면밀히 검토해야 합니다.

1.6. 종합 의견

김해시 대청동에 위치한 마인즈힐 빌딩 오피스텔로, 상업 및 업무 중심지에 자리하고 있어 입지적 장점을 가지고 있습니다.

건축된 지 10년이 넘어가는 비교적 신축 건물에 속하며, 기본적인 시설은 잘 갖추어져 있습니다.

교통 여건 또한 양호하여 생활 및 업무 이용에 편리할 것으로 판단됩니다.

다만, 현장 방문 시 내부 확인이 어려웠던 점과 임대 관계가 불확실하다는 점은 주의해야 할 부분입니다.

경매 물건으로서 권리 관계는 비교적 명확하며, 말소기준권리 이하 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 김해시 중심상업지역에 위치하여 향후 발전 가능성이 있는 입지입니다.

* 본건 건물은 업무시설 및 근린생활시설로 활용 가능하여 다양한 수익 창출이 기대됩니다.

* 최근 실거래가를 분석한 결과, 본건 감정가(4750만원)는 동일 면적 대비 합리적인 수준으로 판단됩니다.

* 대중교통 이용이 편리하고 주변 편의시설이 잘 갖추어져 있어 실수요자 및 투자자 모두에게 매력적일 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 해당 건물 내 유사 면적 오피스텔의 거래가는 3,500만원에서 3,800만원 사이입니다.

본건의 전용면적(39.72㎡)을 고려하고, 감정가(47,500,000원) 및 최근 시세 동향을 종합적으로 판단할 때, 합리적인 경매 입찰가는 46,000,000원 수준으로 예상해 볼 수 있습니다.

이는 낙찰 후 명도 및 수리비 등을 고려한 보수적인 추정치이며, 실제 입찰 시에는 현장 상황 및 경쟁 구도를 면밀히 파악하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.