나이스옥션 법원경매 대전 2025타경4036 [8] 대전광역시 유성구 봉명동 656-8 이신팰리스 7층712호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다성 · 평가일 2025.12.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 유성구 봉명동에 소재하는 "대전유성경찰서 유성지구대" 남서측 인근에 위치하는 "이신팰리스" 내 구분건물(제3층 301호 외 7개호)로서, 본건 주변은 상업용시설, 주거용시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건이 속한 건물까지 차량을 통한 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통상황은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트 라멘조 슬래브지붕 10층 건물내 3층 301호 외 7개호로서, 외벽: 치장돌붙임 마감 등임. 창호: 샷시창호임.

이용상태

공동주택(아파트: 도시형생활주택)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 공용승강기 설비 등이 구비되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 대지권의 목적인 토지는 대체로 정방형의 토지로서, 주거·상업·업무용 건물의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 대지권의 목적인 토지는 주변으로 대로 및 중로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

본건 대지권의 목적인 토지는 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(봉명1지구 토지구획정리사업), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합) 가축사육제한구역(2022-07-26)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 관광특구<관광진흥법>, 온천원보호지구<온천법> 중점경관관리구역(2015-12-30)(하천), 중점경관관리구역(유성)에 지정되어 있음.

공부와의 차이

특이사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

* 사건번호: 대전지방법원 2025타경4036 (8)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 유OO

1.2. 물건 상세

* 소재지: 대전광역시 유성구 봉명동 656-8, 이신팰리스 7층 712호

* 건물명: 이신팰리스

* 용도: 도시형생활주택

* 건물층수: 7층 (건축물 총 10층)

* 건물면적: 36.32㎡ (약 10.99평)

* 토지면적: 10.64㎡ (약 3.21평)

* 토지/건물: 일괄매각

* 감정가: 123,000,000원 (1억 2천 3백만원)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 본건은 대전광역시 유성구 봉명동에 소재하며, "대전유성경찰서 유성지구대" 남서측 인근에 위치합니다.

* 주변 지역은 상업용 시설과 주거용 시설이 혼재되어 있어 생활 편의성이 양호합니다.

2.2. 교통 및 접근성

* 본건이 속한 건물까지 차량으로 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지 이용 계획

* 본건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역에 속해 있습니다.

* 대로 및 중로와 접해 있어 도로 접근성이 우수합니다.

* 온천원보호지구, 관광특구, 중점경관관리구역 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 말소기준권리: 대전지방법원 2025타경4036 강제경매 (유주연, 권리금액: 387,841,643원)

* 매각으로 소멸되는 권리: 강제경매, 가압류(웰컴저축은행)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (지상권 등 특이사항 없음)

3.2. 임차인 현황

* 대항력 있는 임차인: 백

* 보증금: 100,000,000원 (1억원)

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-11-15

* 확정일자: (2023-10-16 / 2025-10-17)

* 배당신고일자: 2025-12-26

* 대항력: 있음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 비고:

본 건에는 대항력 있는 임차인 백 이 존재합니다. 제공된 정보에 따르면 보증금은 1억원으로 추정되며, 경매 배당을 통해 전액 변제될 것으로 예상되어 낙찰자가 직접 인수하는 보증금은 없는 것으로 분석됩니다. 그러나 임차인의 보증금 및 확정일자 정보가 상이하게 기재되어 있어(예: 9500만원/2023.10.16 vs 1억원/2025.10.17), 정확한 권리 내용을 반드시 확인해야 합니다. 특히, 2023년 10월 16일자 확정일자가 말소기준권리(2025년 12월 4일)보다 선순위이므로, 해당 임차인은 우선변제권을 가질 가능성이 높습니다. 배당 절차 및 최종 법원 판단에 따라 임차인 권리 변동 가능성이 있으므로, 입찰 전 철저한 권리 분석이 필수적입니다.

4. 상권분석

4.1. 상업 및 주거 혼재 지역

* 본건 소재지는 상업 시설과 주거 시설이 공존하는 지역으로, 기본적인 생활 편의 시설 이용이 용이합니다.

4.2. 지역적 특성

* 일반상업지역, 관광특구 등으로 지정되어 있어 상업 활동 및 유동 인구 확보에 유리한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

* "대전유성경찰서 유성지구대"가 인근에 위치하여 치안 환경이 양호합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 상업 및 주거 지역이 혼재하여 다양한 생활 편의시설 이용이 가능합니다. (마트, 식당, 병원 등)

5.2. 교통망

* 대로 및 중로에 인접하여 차량 이동이 편리하며, 대중교통 이용이 원활합니다.

5.3. 건축 정보

* 건물은 2014년 6월 19일 사용승인된 철근콘크리트 라멘조 구조의 10층 건물입니다.

* 본 건은 도시형생활주택으로 이용 중입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 권리 관계

* 대항력 있는 임차인이 존재하며, 보증금 액수 및 배당 우선순위에 대한 정확한 확인이 필요합니다. 경매 절차 상 예상 변제 금액과 실제 낙찰 후 인수 부담 가능성을 면밀히 검토해야 합니다.

6.2. 권리 복잡성

* 등기부상 신탁 등기 말소, 강제 경매, 가압류 등 다양한 권리 관계가 존재하므로, 입찰 전 관련 서류를 철저히 확인해야 합니다.

6.3. 시세 변동 가능성

* 부동산 시장 상황에 따라 주변 시세 및 본 건의 가치가 변동될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대전광역시 유성구 봉명동의 이신팰리스에 위치한 도시형생활주택으로, 편리한 교통망과 우수한 생활 인프라를 갖춘 입지적 장점을 지니고 있습니다. 감정가는 약 1억 2천 3백만원 수준입니다.

가장 중요한 고려 사항은 대항력 있는 임차인의 존재입니다. 현재 분석상으로는 임차인의 보증금이 경매 배당으로 전액 변제될 것으로 예상되어 낙찰자의 직접적인 보증금 인수 부담은 없을 것으로 보입니다. 하지만 임차인의 정확한 권리 내용(특히 보증금 및 확정일자)과 배당 순위, 그리고 최종 배당 결과에 따라 변수가 발생할 수 있으므로, 입찰 전 반드시 관련 권리 분석을 재확인하고 신중하게 접근해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 교통 및 생활 편의 시설 접근성.

* 비교적 최신 건물(2014년 준공)로 상품성이 양호합니다.

* 봉명동 지역의 지속적인 개발 및 가치 상승 잠재력.

* 도시형생활주택으로서 1인 가구 및 젊은 층의 실수요 기대.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

* 본 건 건물(이신팰리스)은 2014년 준공된 도시형생활주택(전용면적 36.32㎡)입니다.

* 주변 유사 물건(다세대주택) 매매 사례를 분석한 결과, 면적 및 건축 연도에 따라 3.3㎡당 약 132만원에서 276만원 수준의 시세를 보였습니다.

* 본 건의 감정가는 12,300만원으로, 3.3㎡당 약 339만원으로 책정되어 주변 다세대 주택 시세 대비 다소 높은 편입니다. 이는 본 건이 더 최신 건물(2014년 준공)이고 '도시형생활주택'으로서의 상품성을 반영한 것으로 판단됩니다.

* 유사 규모 대비 최신 건물이라는 점을 고려할 때, 감정가 수준 또는 소폭 상승한 가격에서의 거래 가능성이 있습니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

* 인수 보증금: 0원 (경매 배당으로 충당 예상)

* 감정가: 12,300만원

* 대항력 있는 임차인이 존재하나, 보증금 전액이 배당으로 변제될 것으로 예상되어 인수 부담은 없습니다.

* 주변 시세 및 본 건의 최신 건축 연도를 종합적으로 고려할 때, 감정가 수준 또는 그 이상에서의 낙찰 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 보수적인 관점에서, 본 건의 예상 입찰가는 12,000만원에서 13,500만원 범위로 추정됩니다.

* 최종 제안: 12,500만원 ~ 13,000만원 선에서 신중하게 접근하는 것을 권장합니다.

10. 주변 혐오시설 조사

* 일반적인 지도 검색 및 관련 정보 조사 결과, 본건 인근에 위치한 혐오시설(폐기물 처리 시설, 대규모 공장 등)은 확인되지 않았습니다.

* 주변 지역은 주거 및 상업 시설, 경찰서 등이 혼재되어 있어 혐오시설의 직접적인 영향을 받을 가능성은 낮은 것으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.