나이스옥션 법원경매 대전 2025타경4036 [2] 대전광역시 유성구 봉명동 656-8 이신팰리스 3층306호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다성 · 평가일 2025.12.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 유성구 봉명동에 소재하는 "대전유성경찰서 유성지구대" 남서측 인근에 위치하는 "이신팰리스" 내 구분건물(제3층 301호 외 7개호)로서, 본건 주변은 상업용시설, 주거용시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건이 속한 건물까지 차량을 통한 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통상황은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트 라멘조 슬래브지붕 10층 건물내 3층 301호 외 7개호로서, 외벽: 치장돌붙임 마감 등임. 창호: 샷시창호임.

이용상태

공동주택(아파트: 도시형생활주택)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 공용승강기 설비 등이 구비되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 대지권의 목적인 토지는 대체로 정방형의 토지로서, 주거·상업·업무용 건물의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 대지권의 목적인 토지는 주변으로 대로 및 중로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

본건 대지권의 목적인 토지는 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(봉명1지구 토지구획정리사업), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합) 가축사육제한구역(2022-07-26)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 관광특구<관광진흥법>, 온천원보호지구<온천법> 중점경관관리구역(2015-12-30)(하천), 중점경관관리구역(유성)에 지정되어 있음.

공부와의 차이

특이사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

* 사건번호: 대전지방법원 2025타경4036 (2)

* 소재지: 대전광역시 유성구 봉명동 656-8, 이신팰리스 3층306호

* 용도: 도시형생활주택

* 감정가: 97,000,000원

* 토지면적: 8.21㎡ (약 2.48평)

* 토지 지분: 8.2099㎡ (약 2.48평)

* 건물면적: 28.02㎡ (약 8.48평)

* 건물 지분: 28.0236㎡ (약 8.48평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 유OO

* 건물명: 이신팰리스

* 준공연도: 2014년 6월 19일 (사용승인일 기준)

* 총 층수: 10층

* 해당층: 3층

1.2. 건축물대장 요약

* 총 건물 면적: 6205.2518㎡ (약 1877.4평)

* 대지 면적: 1006.2㎡ (약 304.4평)

* 전유 부분 면적 (건물면적): 28.02㎡ (약 8.48평)

* 주요 용도: 공동주택(도시형생활주택), 업무시설, 제1종근린생활시설

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본건은 대전광역시 유성구 봉명동에 소재하며, "대전유성경찰서 유성지구대" 남서측 인근에 위치합니다.

* 주변은 상업용 시설과 주거용 시설이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

* 본건이 속한 건물까지 차량 접근이 용이합니다.

* 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

* 본건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(봉명1지구 토지구획정리사업)에 해당합니다.

* 대로3류(폭 25m~30m), 중로3류(폭 12m~15m)에 접해 있습니다.

* 기타 제한사항으로는 가축사육제한구역, 관광특구, 온천원보호지구, 중점경관관리구역(하천, 유성)이 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 말소기준권리: 대전지방법원 2025.12.04 접수 강제경매 (채권자: 유주연)

* 총 등기부채권 금액: 140,670,324원

* 주요 권리 내역:

* 을4: 주택임차권 (채권자: 곽재우, 금액: 95,000,000원, 접수일자: 2026.01.22) - 인수

* 본 물건은 매각으로 인해 을구 4번 임차권등기가 말소되지 않고 매수인에게 인수될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 곽재우

* 보증금: 95,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024년 3월 5일

* 확정일자: 2024년 2월 1일

* 배당신고일자: 2025년 12월 12일

* 대항력: 있음

* 비고:

3.3. 권리분석 요약

* 본건은 대항력 있는 선순위 임차인(곽재우)이 존재하며, 해당 임차인의 임차보증금 95,000,000원은 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 합니다.

* 인수되는 보증금 합계는 95,000,000원입니다.

4. 상권분석

* 본건이 위치한 대전광역시 유성구 봉명동은 온천 지구 및 상업, 주거 기능이 복합된 지역입니다.

* 주변에 경찰서, 지구대 등이 위치하여 치안 환경은 양호한 편입니다.

* 상업 및 주거 시설이 혼재되어 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

* 건물 구조는 철근콘크리트 라멘조 슬래브지붕 10층 건물 중 3층에 해당합니다.

* 이용 상태는 도시형생활주택으로 사용 중입니다.

* 위생, 급배수 설비 및 공용 승강기 설비가 갖추어져 있습니다.

* 인근에 유성온천지구가 있어 관광 및 휴양 시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

* 가장 큰 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인(곽재우)의 존재입니다. 임차보증금 95,000,000원 전액이 배당으로 변제되지 못할 경우, 그 잔액을 매수인이 인수해야 하므로 총 인수 금액이 예상보다 커질 수 있습니다.

* 임대관계가 미상으로 되어 있으나, 대항력 있는 임차인이 존재하므로 임대차 계약 내용을 정확히 파악해야 합니다.

* 토지이용계획상 관광특구, 온천원보호지구, 중점경관관리구역 등으로 지정되어 있어 향후 토지 이용 및 개발에 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

* 본건은 대전 유성구의 중심 상업 및 주거 지역에 위치한 도시형생활주택으로, 교통 및 생활 편의성은 양호한 편입니다.

* 그러나 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금이 감정가와 유사한 수준으로 높다는 점이 가장 큰 부담 요인입니다.

* 임차인의 보증금 전액이 배당으로 회수되지 못할 경우, 매수인이 해당 금액을 인수해야 하므로 총 투자 비용이 상승하게 됩니다. 따라서 배당표를 면밀히 분석하여 임차인의 배당 순위 및 예상 배당액을 파악하는 것이 필수적입니다.

* 건물 연식(2011년~2014년 준공) 대비 주변 시세와의 비교 분석이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 유성구 봉명동은 대전의 주요 생활권 중 하나로, 꾸준한 주거 수요가 예상되는 지역입니다.

* 도시형생활주택으로서 1인 가구나 소형 가구의 수요가 지속될 수 있습니다.

* 임차인 인수 보증금(95,000,000원)이 감정가(97,000,000원)와 유사하므로, 이를 고려한 적정 입찰가 산정이 중요합니다.

* 만약 임차인의 보증금이 배당에서 전액 변제될 경우, 매수인의 실질적인 투자 비용 부담이 줄어들 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 본건의 예상 입찰가는 인수 보증금 95,000,000원을 제외하고, 해당 물건의 순수 자산 가치와 시장 상황을 고려하여 산정합니다.

* 주변 유사 물건의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 전용면적 8.48평(28.02㎡) 기준 시세는 약 70,000,000원 ~ 85,000,000원 수준으로 추정됩니다.

* 감정가 97,000,000원 대비 시장 시세가 낮은 편이며, 높은 인수 보증금이 존재하는 점을 감안할 때, 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

* 예상 입찰가: 85,000,000원

* 상기 입찰가는 보증금 95,000,000원 중 배당을 통해 회수되지 못하는 금액을 추가로 인수하게 될 가능성을 고려하여, 물건의 실질적인 시장 가치에 기반하여 책정한 금액입니다. 낙찰 후 최종 인수 금액은 입찰가 + (95,000,000원 - 임차인 배당금)이 될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.