나이스옥션 법원경매 부산 2024타경5102 [9] 부산광역시 부산진구 부전동 516-5 더토포필리아 9층909호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동원 · 평가일 2024.10.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 지하철도 1·2호선 "서면역" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 숙박시설 및 학교, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 지하철도 1·2호선 "서면역"이 소재하는 바, 제반교통 사정은 편리함.

건물의 구조

가) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 지상17층건 내 제9층 제901호
외 19개호로서,

외 벽: 화강석붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등.
내 벽: 벽지 마감 등.
창 호: 샷시창 구조임.

이용상태

일련번호 1)-20): 주거용 오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승강기설비, 공동현관문설비, 기계식주차설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 대체로 등고평탄한 가장형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 70m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 100m)<건축법>, 도시관리계획 입안중.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타사항: 없 음.

물건 비고

주거용 오피스텔로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 부산지방법원 2024타경5102 (9)

* 소재지: 부산광역시 부산진구 부전동 516-5, 더 토포필리아 9층 909호

* 건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 2층, 지상 17층 건물 내 제9층 제909호

* 용도: 주거용 오피스텔 (건축물대장상 용도: 업무시설)

* 토지 면적: 3.55㎡ (약 1.07평)

* 건물 면적: 24.79㎡ (약 7.50평) - 전용면적

* 감정가: 159,000,000원

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 부산진신용협동조합

* 사용승인일: 2021년 06월 04일

1.1. 입지조건

* 위치: 부산광역시 부산진구 부전동 소재 지하철 1·2호선 "서면역" 남서측 인근에 위치.

* 주위환경: 숙박시설, 학교, 각종 근린생활시설 등이 형성되어 있음.

* 교통상황: 차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 지하철 1·2호선 "서면역"이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리함.

* 토지 이용: 인접 필지와 대체로 등고평탄한 가장형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중임.

* 도로: 남측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 접함.

* 토지이용계획: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 70m, 최고높이 100m), 도시관리계획 입안 중.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2021년 06월 16일 접수된 (주식회사 엠포인트자산관리대부) 근저당권 (을1)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음. (총 채권액: 2,360,000,000원)

* 인수 보증금: 0원.

* 주요 권리 내역:

* 소유권이전 1번 신탁등기 말소 (갑1)

* 근저당권 (을1)

* 주택임차권 (강 , 보증금 8,000,000원) (을2) - 확정일자: 2022-03-17, 전입일자: 2024-09-06. 대항력 없음.

* 임의경매 개시 결정 (갑3)

* 1번 근저당권부 채권근질권 설정 (을1-2)

* 임차인 현황:

* 임차인: 강

* 보증금: 8,000,000원

* 차임: 400,000원

* 전입일자: 2024-09-06

* 확정일자: 2022-03-17

* 배당신고일자: 2024-10-10

* 대항력: 없음

* 비고: 상기 임차인은 대항력이 없으므로 매각으로 소멸됩니다. 다만, 전입일자와 확정일자의 시점 차이가 존재하며, 이는 해당 임대차 관계의 투명성에 의문을 제기할 수 있습니다.

* 임대관계: 미상임. (본 건에 대하여 별도 임대차 관계가 확인되지 않은 경우)

1.3. 상권분석

* 입지: 부산의 핵심 상권인 서면역 인근에 위치하여 유동인구 및 배후수요가 풍부합니다.

* 주변 환경: 상업, 업무, 주거 기능이 복합적으로 발달한 지역으로, 각종 편의시설, 식당, 금융기관 등이 밀집해 있습니다.

* 경쟁 환경: 오피스텔 및 상가 등 유사 건물들이 다수 존재할 것으로 예상되며, 경쟁이 치열할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 1, 2호선 서면역 이용이 매우 편리하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 부산 시내 어디든 접근성이 좋습니다.

* 편의시설: 도보권 내 백화점, 쇼핑몰, 병원, 은행 등 다양한 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주거환경: 현대적인 오피스텔 밀집 지역으로 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 명도: 임차인 강 은 대항력이 없어 명도는 비교적 수월할 것으로 예상되나, 전입일자와 확정일자의 시점 차이 및 배당신고일자 등을 고려하여 명도 과정에서 세심한 주의가 필요합니다.

* 높은 채무 총액: 총 채권액이 2,360,000,000원으로 매우 높아, 채무 불이행 및 경매 진행의 배경을 시사합니다. 이는 향후 건물 가치에 대한 시장의 민감성을 높일 수 있습니다.

* 도시관리계획 입안 중: 향후 지역 개발 계획에 따라 건물 가치에 긍정적 또는 부정적 영향을 줄 수 있습니다.

* 건물 용도와 실제 이용: 건축물대장상 용도는 업무시설이나, 주거용으로 이용 중이므로 관련 법규 및 세금 관련 사항을 확인해야 합니다.

* 주변 시설: 서면역 상권의 특성상 호텔, 유흥업소 등 상업 시설이 밀집해 있어, 특정 수요층에게는 선호될 수 있으나, 주거 목적의 민감한 이용자에게는 부정적 요인이 될 수 있습니다. (별도의 혐오시설은 확인되지 않았음)

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 부산 최대 번화가인 서면역 초역세권에 위치한 신축 오피스텔로, 탁월한 입지와 편리한 교통, 풍부한 배후수요를 갖추고 있습니다. 권리관계 또한 말소기준권리 하 모두 소멸 예정으로 인수할 권리가 없어 비교적 안전한 물건입니다. 다만, 임차인의 확정일자 및 전입일자 시점 차이, 높은 채무 총액 등은 투자 결정 전 세심한 검토가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 서면역 초역세권이라는 최고의 입지 조건.

* 2021년 사용승인된 비교적 신축 건물로 건물 상태가 양호하며 향후 가치 상승 기대.

* 풍부한 유동인구와 직주근접성으로 안정적인 임대 수익 기대 가능.

* 권리상 인수 부담이 없어 명도 후 즉시 활용 가능.

1.8. 예상 입찰가

* 본 물건은 부산진구 부전동, 서면역 인근에 위치한 더 토포필리아 909호로, 면적은 24.79㎡ (약 7.50평)입니다.

* 감정가는 159,000,000원이며, 이는 평당 약 21,200,000원 수준입니다.

* 주변 시세 분석 결과, 해당 지역 오피스텔의 현 시세는 평당 약 22,000,000원 ~ 26,000,000원 범위로 파악됩니다.

* 이에 따라 본 물건의 적정 시세는 약 165,000,000원 ~ 195,000,000원 범위로 추정됩니다.

* 안정적인 투자를 고려하여, 예상 입찰가는 감정가 대비 소폭 상승한 175,000,000원 ~ 185,000,000원을 권장합니다.

* 최종 입찰가는 현장 조사를 통한 정확한 시세 및 시장 상황을 종합적으로 고려하여 결정하시는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.