나이스옥션 법원경매 부산 2024타경5102 [19] 부산광역시 부산진구 부전동 516-5 더토포필리아 13층1309호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동원 · 평가일 2024.10.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 지하철도 1·2호선 "서면역" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 숙박시설 및 학교, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 지하철도 1·2호선 "서면역"이 소재하는 바, 제반교통 사정은 편리함.

건물의 구조

가) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 지상17층건 내 제9층 제901호
외 19개호로서,

외 벽: 화강석붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등.
내 벽: 벽지 마감 등.
창 호: 샷시창 구조임.

이용상태

일련번호 1)-20): 주거용 오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승강기설비, 공동현관문설비, 기계식주차설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 대체로 등고평탄한 가장형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 70m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 100m)<건축법>, 도시관리계획 입안중.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타사항: 없 음.

물건 비고

주거용 오피스텔로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2024타경5102 (19)

소재지: 부산광역시 부산진구 부전동 516-5 더토포필리아 13층1309호

용도: 오피스텔 (업무시설, 주거용으로 이용중)

감정가: 162,000,000원

토지 면적: 3.55㎡ (약 1.07평)

건물 면적: 24.79㎡ (약 7.50평) - 전용면적

건물 규모: 지하 2층 ~ 지상 17층, 총 120세대 (2021년 6월 사용승인)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

1.1. 입지조건

* 위치: 부산광역시 부산진구 부전동, 지하철 1·2호선 "서면역" 남서측 인근 (도보 약 5분 거리).

* 주변 환경: 숙박시설, 학교, 다양한 근린생활시설 (상가, 식당, 카페 등) 밀집 지역.

* 교통: 지하철 서면역 및 다수의 시내버스 노선 이용 편리. 차량 접근 용이.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2021년 6월 16일 접수된 주식회사 엠포인트자산관리대부 근저당권 (채권최고액 2,352,000,000원).

* 인수되는 권리: 없음. 본 경매물건은 말소기준권리보다 늦게 등기된 권리들은 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 전예린 (전 )

* 보증금: 60,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 10월 8일

* 확정일자: 2022년 5월 27일 (등기부상 2021-09-27)

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원. (임차인은 대항력이 없어 보증금은 낙찰자가 인수하지 않습니다.)

* 등기부 요약:

* 갑2: 소유권이전1번신탁등기말소

* 을1: 근저당권 (주식회사엠포인트자산관리대부) - 말소기준권리

* 을2: 주택임차권 (전예린) - 말소

* 갑3: 임의경매 (부산진신용협동조합) - 말소

* 을1-2: 1번근저당권부채권근질권설정 (부산진신용협동조합) - 말소

* 총 채무액: 2,412,000,000원 (등기부상 총 권리액합계)

1.3. 상권분석

* 입지: 부산의 핵심 상권인 서면역 인근에 위치하여 유동인구가 풍부하고 상업 활동이 매우 활발한 지역입니다.

* 주변 시설: 지하철역, 버스정류장, 학교, 병원, 은행, 백화점, 대형마트 등 다양한 편의시설이 밀집해 있어 편리합니다.

* 상권 특성: 젊은층 및 직장인을 중심으로 한 주거 및 상업 수요가 꾸준하며, 오피스텔 임대 시장이 활성화되어 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 1, 2호선 서면역을 도보로 이용 가능하며, 부산 시내 어디든 접근성이 뛰어납니다.

* 편의시설: 롯데백화점, NC백화점, 각종 병원, 금융기관, 영화관 등이 인접해 있어 생활이 매우 편리합니다.

* 주거환경: 오피스텔 밀집 지역으로, 보안 및 관리 시스템이 잘 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다. (다만, 일부 후기에는 유흥업소 밀집으로 인한 소음 및 취객 관련 언급이 있습니다).

1.5. 잠재적 리스크

* 토지이용계획: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한 지역(70m, 100m), 도시관리계획 입안 중. 향후 건축 관련 규제 변동 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 주변 유흥업소: 일부 후기에 주변 유흥업소 밀집으로 인한 소음이나 통행에 대한 언급이 있습니다. (명확한 혐오시설은 검색되지 않음)

* 관리비 및 주차: 기계식 주차로 인해 입출고 시 시간이 소요될 수 있으며, 세대당 주차 대수가 넉넉하지 않을 수 있습니다.

* 건물 관리: 최근 건물이나, 복도 소음이 울린다는 후기가 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 부산의 핵심 상권인 서면역 초역세권에 위치한 신축 오피스텔로, 입지 조건 및 교통, 생활 편의성 면에서 매우 우수합니다.

* 2021년 준공된 건물로 비교적 최신식이며, 전용면적 7.5평으로 1인 가구 또는 신혼부부에게 적합한 크기입니다.

* 권리 분석상 낙찰자가 인수할 부담은 없으며, 임차인 또한 대항력이 없어 명도 과정이 비교적 수월할 것으로 예상됩니다.

* 감정가 1억 6,200만원 대비 시세 비교 시, 2021년 동일 평형이 1억 8,500만원에 거래된 사례가 있어 시세보다 저렴하게 취득할 가능성이 있습니다.

* 다만, 주변 유흥업소 밀집 및 도시관리계획 입안 중인 점은 참고해야 할 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

* 부산 최대 상권 서면역 역세권 프리미엄.

* 최신 축 건물로 상품성 및 관리 용이성 우수.

* 안정적인 임대 수요를 바탕으로 한 임대 수익 기대.

* 권리상 안전하여 명도 부담 적음.

* 감정가 대비 시세 차익 실현 가능성.

1.8. 예상 입찰가

* 현재 감정가는 162,000,000원입니다.

* 유사 면적의 '더 토포필리아' 오피스텔이 2021년 11월 185,000,000원에 거래된 사례가 있습니다.

* 최근 동일 건물 내 타 호실의 경매 감정가가 1억 5,800만원 ~ 1억 6,100만원 수준으로, 본 물건 감정가와 유사합니다.

* 신축 건물임을 감안할 때, 현재 시장 가격은 감정가 수준 또는 그 이상을 형성하고 있을 것으로 추정됩니다.

* 타 경매 물건들의 최저 입찰가가 감정가의 약 70% 수준임을 고려할 때, 치열한 경쟁이 예상되지만, 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 취득하기 위해서는 감정가 근접 또는 약간 상회하는 수준에서 입찰하는 것이 유리할 수 있습니다.

* 적정 입찰가 범위: 150,000,000원 ~ 165,000,000원

* 예상 입찰가: 157,000,000원 (본 입찰가는 시세 및 경쟁 상황을 고려한 예상치이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사 및 추가 분석을 통해 최종 결정하는 것이 좋습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.