나이스옥션 법원경매 부산 2024타경5102 [4] 부산광역시 부산진구 부전동 516-5 더토포필리아 9층904호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동원 · 평가일 2024.10.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 지하철도 1·2호선 "서면역" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 숙박시설 및 학교, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 지하철도 1·2호선 "서면역"이 소재하는 바, 제반교통 사정은 편리함.

건물의 구조

가) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 지상17층건 내 제9층 제901호
외 19개호로서,

외 벽: 화강석붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등.
내 벽: 벽지 마감 등.
창 호: 샷시창 구조임.

이용상태

일련번호 1)-20): 주거용 오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승강기설비, 공동현관문설비, 기계식주차설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 대체로 등고평탄한 가장형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 70m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 100m)<건축법>, 도시관리계획 입안중.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타사항: 없 음.

물건 비고

주거용 오피스텔로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물 정보

사건번호: 부산지방법원 2024타경5102 (4)

소재지: 부산광역시 부산진구 부전동 516-5, 더토포필리아 9층 904호

건물명: 더 토포필리아

건축년도: 2021년 06월 04일 사용승인

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕, 지하2층 지상17층 건물 내 제9층 제904호

용도: 업무시설 (현재 주거용 오피스텔로 이용 중)

1.2. 면적 정보

건물면적: 24.33㎡ (약 7.36평)

토지면적: 3.48㎡ (약 1.05평)

토지지분: 3.4807533440927863㎡

건물지분: 24.33㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 기타 기본 사항

감정가: 156,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: (OOOOOOOOOOOO

특이사항: 공동담보, 특수물건정보: 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 부산광역시 부산진구 부전동에 위치하며, 지하철 1·2호선 "서면역" 남서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 숙박시설, 학교, 각종 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 있습니다. 또한, 지하철 1·2호선 "서면역"이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리한 입지입니다.

2.3. 도로 접근성

건물은 남측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획

본 물건이 속한 토지는 일반상업지역, 방화지구이며, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 70m, 최고높이 100m)으로 지정되어 있습니다. 현재 도시관리계획 입안 중에 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 박성규

보증금: 30,000,000원

차임: 300,000원

전입일자: 2024년 01월 23일

확정일자: 2024년 01월 03일

배당신고일자: 2024년 11월 05일

대항력: 없음

3.2. 등기부 현황 및 말소기준권리

말소기준권리: 2021년 06월 16일 접수된 (주)엠포인트자산관리대부 근저당권 (권리금액: 2,352,000,000원) 입니다.

그 외 소유권이전1번신탁등기말소, 1번근저당권부채권근질권설정공동담보목록 등이 등기되었으나 모두 말소 예정이거나 말소 대상입니다.

3.3. 인수되는 권리 및 보증금

본 경매물건은 매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 모두 소멸될 예정입니다. 임차인 박성규 씨는 대항력이 없어 보증금을 인수하지 않습니다.

따라서, 인수되는 임차인의 보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

부산 최대 상권 중 하나인 서면역 인근에 위치하여 유동인구가 풍부하고 상업 활동이 활발한 지역입니다.

4.2. 주변 시설

다양한 근린생활시설, 상업시설, 업무시설, 교육시설(학교), 숙박시설 등이 밀집해 있어 생활 및 업무 편의성이 높습니다.

4.3. 혐오시설 유무

주변 지역을 종합적으로 검토한 결과, 일반적인 부동산 보고서에서 '혐오시설'로 분류될 만한 시설은 즉각적으로 확인되지 않았습니다. 다만, 숙박시설 등이 혼재되어 있어 개인적인 선호도에 따라 다르게 평가될 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

철근콘크리트구조의 지상 17층 건물이며, 본건은 9층에 위치합니다. 건물에는 위생 및 급·배수 설비, 화재탐지 및 경보 설비, 소화전 설비, 승강기 설비, 공동현관문 설비, 기계식 주차설비, 도시가스 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 이용 현황

본건은 현재 주거용 오피스텔로 이용 중에 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/행정적 리스크

토지가 도시관리계획 입안 중에 있어 향후 지역 개발 방향에 따른 변화가 있을 수 있습니다. 또한, 업무시설이나 주거용 오피스텔의 경우, 주거용으로 사용 시 종합부동산세 등 세금 관련 이슈가 발생할 수 있습니다.

6.2. 이용 관련 리스크

본건은 주거용 오피스텔로 이용 중이나, 건축물대장상 용도는 업무시설이므로 실제 이용 형태와 공부상 용도 불일치로 인한 문제가 발생할 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산의 핵심 상권인 서면역 역세권에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의성이 우수합니다. 감정가는 1억 5천 6백만원으로 책정되었으며, 권리관계가 비교적 명확하고 인수되는 보증금이 없어 안정적인 경매 투자를 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 주거용으로 이용 시 발생할 수 있는 세금 문제와 향후 지역 개발 계획 변동 가능성을 염두에 두어야 합니다.

8. 투자 포인트

* 부산 최고의 역세권 입지 (서면역 초역세권)

* 풍부한 배후수요 및 임대 수요

* 권리관계 명확, 인수되는 보증금 없음

* 주거 및 업무 겸용으로 활용 가능

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 156,000,000원이며, 주변 시세 및 권리관계를 종합적으로 고려할 때, 보수적인 관점에서 140,000,000원 선에서의 입찰을 고려해 볼 수 있습니다. 이는 현재 시장 가격을 바탕으로 한 추정치이며, 실제 입찰 시에는 경쟁 상황 및 추가 분석을 통해 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.