나이스옥션 법원경매 부산 2024타경5102 [7] 부산광역시 부산진구 부전동 516-5 더토포필리아 9층907호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동원 · 평가일 2024.10.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 지하철도 1·2호선 "서면역" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 숙박시설 및 학교, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 지하철도 1·2호선 "서면역"이 소재하는 바, 제반교통 사정은 편리함.

건물의 구조

가) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 지상17층건 내 제9층 제901호
외 19개호로서,

외 벽: 화강석붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등.
내 벽: 벽지 마감 등.
창 호: 샷시창 구조임.

이용상태

일련번호 1)-20): 주거용 오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승강기설비, 공동현관문설비, 기계식주차설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 대체로 등고평탄한 가장형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 70m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 100m)<건축법>, 도시관리계획 입안중.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타사항: 없 음.

물건 비고

주거용 오피스텔로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2024타경5102 (7)

소재지: 부산광역시 부산진구 부전동 516-5 더토포필리아 9층907호

용도: 오피스텔

감정가: 1억 5,900만원

토지면적: 3.55㎡ (약 1.07평)

건물면적: 24.79㎡ (약 7.50평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: (OOOOOOOOOOOO

특이사항: 공동담보

주의사항: 주거용 오피스텔로 이용 중임

특수물건정보: 공동담보

1.2. 건축물 정보

건물명: 더 토포필리아

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 지상17층

호실: 9층 907호 (총 120호 중)

사용승인일: 2021년 6월 4일

주용도: 업무시설 (현황: 주거용 오피스텔)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 부전동에 위치하며, 지하철 1·2호선 "서면역" 남서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 숙박시설, 학교, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 다양한 편의시설과 접근성을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장과 지하철 1·2호선 "서면역"이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 서면역은 부산의 최대 도심이자 교통의 중심지로, 부산 시내 어디든 이동하기 수월합니다.

2.3. 토지 및 도로상태

본건 토지는 인접 필지와 대체로 등고평탄한 가장형의 토지이며, 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중입니다. 남측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근에 문제가 없습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건은 일반상업지역, 방화지구에 속해 있으며, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 70m, 최고높이 100m)에 해당됩니다. 또한, 도시관리계획이 입안 중인 지역입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸

말소기준권리는 2021년 6월 16일 접수된 (주)엠포인트자산관리대부의 근저당권(을1)이며, 채권최고액은 2,352,000,000원입니다. 본 경매 절차를 통해 대부분의 권리는 말소될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 김

보증금: 50,000,000원

차임: 300,000원

전입일자: 2021년 11월 26일

확정일자: 2021년 11월 26일

배당신고일자: 2023년 12월 13일

대항력: 없음

3.3. 인수되는 권리

본 건 경매 진행 시, 인수되는 보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

본건이 소재한 부전동 및 인근 전포동 일대는 부산의 핵심 상권인 서면과 연결되어 유동인구가 매우 풍부합니다. 특히 서면역은 일일 유동인구가 20여만 명에 달하는 초대형 멀티 역세권으로, 부산 최대 번화가로서 다양한 집객 시설이 밀집해 있습니다. 롯데백화점, 쥬디스태화, 삼정타워 등이 있으며, 지하상가는 패션 및 쇼핑의 중심지 역할을 합니다. 젊은 층 유동인구가 많아 트렌디한 업종 위주 상권이 형성되어 있으며, 연간 매출액도 전국 상위권에 해당합니다.

4.2. 주변 편의시설

본 건물은 서면역 인근에 위치하여 백화점, 쇼핑몰, 식당, 유흥업소 등 다양한 근린생활시설을 쉽게 이용할 수 있습니다. 또한, 항도중학교, 성전초등학교 등 교육시설이 인근에 위치하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 내 시설

본 건물은 철근콘크리트구조로, 지하 2층, 지상 17층 규모의 오피스텔입니다.

위생 및 급·배수 설비, 화재 탐지 및 경보 설비, 소화전 설비, 승강기 설비, 공동현관문 설비, 기계식 주차 설비, 도시가스 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 이용 상태

해당 호실은 현재 주거용 오피스텔로 이용 중입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건축물 관련 제한사항

토지이용계획상 일반상업지역, 방화지구이며, 가로구역별 최고높이 제한지역으로 지정되어 있습니다. 또한, 도시관리계획이 입안 중으로 향후 건축 관련 규제 변화 가능성이 있습니다.

6.2. 혐오시설 유무

주변 지역(부전동, 전포동)에 대한 검색 결과, 직접적으로 주거 환경에 영향을 미칠 만한 혐오시설(교도소, 폐기물 처리 시설, 대규모 공장 등)이 명확하게 확인되지 않았습니다. 다만, 상권이 발달한 지역 특성상 유흥업소 등은 존재할 수 있으나, 이는 일반적인 상업지역의 특성으로 볼 수 있습니다.

6.3. 건물 노후도 및 하자

본 건물은 2021년 사용승인되어 비교적 신축 건물에 해당하므로, 건물 노후로 인한 하자 발생 가능성은 낮습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산의 중심 상권인 서면역 인근에 위치한 신축 오피스텔로, 뛰어난 교통 및 생활 편의성을 자랑합니다. 현재 주거용으로 이용 중이며, 경매 절차를 통해 모든 권리가 말소되어 낙찰자가 깨끗한 권리 상태로 소유권을 취득할 수 있습니다. 감정가는 1억 5,900만원으로, 유사 면적 오피스텔 시세를 고려할 때 투자 가치가 있을 것으로 판단됩니다. 다만, 도시관리계획 입안 중인 점은 향후 변동 가능성을 염두에 두어야 합니다.

8. 투자 포인트

* 부산의 핵심 상권인 서면역 역세권 오피스텔로 높은 임대 수요 기대

* 2021년 사용승인된 신축 건물로 관리비 부담 및 하자 발생 가능성 낮음

* 채무자 외 인수할 권리(보증금 등)가 없어 명확한 권리 분석 가능

* 감정가 대비 저평가 가능성 탐색하여 시세차익 실현 기회

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 1억 5,900만원입니다. 주변 유사 면적 오피스텔의 시세를 분석한 결과, 해당 면적(24.79㎡)의 오피스텔은 일반적으로 1억 3,000만원에서 1억 7,000만원 사이에서 거래되는 것으로 파악됩니다. 하지만 경매 물건의 특성상 주변 시세보다는 감정가를 기준으로, 향후 시장 상황 및 입찰 경쟁률을 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

권리 분석상 인수되는 보증금이 없으므로, 감정가 1억 5,900만원을 기준으로 하되, 현 시세를 고려하여 약 1억 3,500만원 ~ 1억 5,500만원 범위 내에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 실제 입찰가는 경쟁 상황에 따라 달라질 수 있습니다.1.물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2024타경5102 (7)

소재지: 부산광역시 부산진구 부전동 516-5 더토포필리아 9층907호

용도: 오피스텔

감정가: 1억 5,900만원

토지면적: 3.55㎡ (약 1.07평)

건물면적: 24.79㎡ (약 7.50평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: (OOOOOOOOOOOO

특이사항: 공동담보

주의사항: 주거용 오피스텔로 이용 중임

특수물건정보: 공동담보

1.2. 건축물 정보

건물명: 더 토포필리아

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 지상17층

호실: 9층 907호 (총 120호 중)

사용승인일: 2021년 6월 4일

주용도: 업무시설 (현황: 주거용 오피스텔)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 부전동에 위치하며, 지하철 1·2호선 "서면역" 남서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 숙박시설, 학교, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 다양한 편의시설과 접근성을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장과 지하철 1·2호선 "서면역"이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 서면역은 부산의 최대 도심이자 교통의 중심지로, 부산 시내 어디든 이동하기 수월합니다.

2.3. 토지 및 도로상태

본건 토지는 인접 필지와 대체로 등고평탄한 가장형의 토지이며, 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중입니다. 남측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근에 문제가 없습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건은 일반상업지역, 방화지구에 속해 있으며, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 70m, 최고높이 100m)에 해당됩니다. 또한, 도시관리계획이 입안 중인 지역입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸

말소기준권리는 2021년 6월 16일 접수된 (주)엠포인트자산관리대부의 근저당권(을1)이며, 채권최고액은 2,352,000,000원입니다. 본 경매 절차를 통해 대부분의 권리는 말소될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 김

보증금: 50,000,000원

차임: 300,000원

전입일자: 2021년 11월 26일

확정일자: 2021년 11월 26일

배당신고일자: 2023년 12월 13일

대항력: 없음

3.3. 인수되는 권리

본 건 경매 진행 시, 인수되는 보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

본건이 소재한 부전동 및 인근 전포동 일대는 부산의 핵심 상권인 서면과 연결되어 유동인구가 매우 풍부합니다. 특히 서면역은 일일 유동인구가 20여만 명에 달하는 초대형 멀티 역세권으로, 부산 최대 번화가로서 다양한 집객 시설이 밀집해 있습니다. 롯데백화점, 쥬디스태화, 삼정타워 등이 있으며, 지하상가는 패션 및 쇼핑의 중심지 역할을 합니다. 젊은 층 유동인구가 많아 트렌디한 업종 위주 상권이 형성되어 있으며, 연간 매출액도 전국 상위권에 해당합니다.

4.2. 주변 편의시설

본 건물은 서면역 인근에 위치하여 백화점, 쇼핑몰, 식당, 유흥업소 등 다양한 근린생활시설을 쉽게 이용할 수 있습니다. 또한, 항도중학교, 성전초등학교 등 교육시설이 인근에 위치하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 내 시설

본 건물은 철근콘크리트구조로, 지하 2층, 지상 17층 규모의 오피스텔입니다.

위생 및 급·배수 설비, 화재 탐지 및 경보 설비, 소화전 설비, 승강기 설비, 공동현관문 설비, 기계식 주차 설비, 도시가스 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 이용 상태

해당 호실은 현재 주거용 오피스텔로 이용 중입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건축물 관련 제한사항

토지이용계획상 일반상업지역, 방화지구이며, 가로구역별 최고높이 제한지역으로 지정되어 있습니다. 또한, 도시관리계획이 입안 중인 점은 향후 건축 관련 규제 변화 가능성을 염두에 두어야 합니다.

6.2. 혐오시설 유무

주변 지역(부전동, 전포동)에 대한 검색 결과, 직접적으로 주거 환경에 영향을 미칠 만한 혐오시설(교도소, 폐기물 처리 시설, 대규모 공장 등)이 명확하게 확인되지 않았습니다. 다만, 상권이 발달한 지역 특성상 유흥업소 등은 존재할 수 있으나, 이는 일반적인 상업지역의 특성으로 볼 수 있습니다.

6.3. 건물 노후도 및 하자

본 건물은 2021년 사용승인되어 비교적 신축 건물에 해당하므로, 건물 노후로 인한 하자 발생 가능성은 낮습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산의 핵심 상권인 서면역 인근에 위치한 신축 오피스텔로, 뛰어난 교통 및 생활 편의성을 자랑합니다. 현재 주거용으로 이용 중이며, 경매 절차를 통해 대부분의 권리가 말소되어 낙찰자가 깨끗한 권리 상태로 소유권을 취득할 수 있습니다. 감정가는 1억 5,900만원으로, 유사 면적 오피스텔 시세를 고려할 때 투자 가치가 있을 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 부산의 핵심 상권인 서면역 역세권 오피스텔로 높은 임대 수요 기대

* 2021년 사용승인된 신축 건물로 관리비 부담 및 하자 발생 가능성 낮음

* 채무자 외 인수할 권리(보증금 등)가 없어 명확한 권리 분석 가능

* 감정가 대비 저평가 가능성 탐색하여 시세차익 실현 기회

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 1억 5,900만원입니다. 주변 유사 면적 오피스텔의 시세를 분석한 결과, 해당 면적(24.79㎡)의 오피스텔은 일반적으로 1억 3,000만원에서 1억 7,000만원 사이에서 거래되는 것으로 파악됩니다. 권리 분석상 인수되는 보증금이 없으므로, 감정가 1억 5,900만원을 기준으로 하되, 현 시세를 고려하여 약 1억 3,500만원 ~ 1억 5,500만원 범위 내에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 실제 입찰가는 경쟁 상황 및 낙찰자의 자금 계획에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.