나이스옥션 법원경매 창원 2024타경7952 [7] 경상남도 김해시 대청동 315-5 마인즈힐 빌딩 4층409호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동부 · 평가일 2025.02.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 대청동 소재하는 '마인즈힐 빌딩' 3층 301호외 13개호로 주변은 상업업무용빌딩, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량의 접근 가능하고, 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하여 전반적인
교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 8층 건물 내,
기호(1) 3층 301호
기호(2) 4층 402호
기호(3) 4층 403호
기호(4) 4층 404호
기호(5) 4층 405호
기호(6) 4층 406호
기호(7) 4층 409호
기호(8) 8층 803호(감정평가외)
기호(9) 8층 804호
기호(10) 8층 805호
기호(11) 8층 806호
기호(12) 8층 808호
기호(13) 8층 809호
기호(14) 8층 815호

(사용승인일: 2012-04-19)
외벽: 복합판넬 및 치장타일 등 마감.
내벽: 벽지 및 일부 타일마감 등.
창호: 새시창구조임.
*폐문부재중으로 인근주민, 관리사무소 탐문에 의하였음.

이용상태

본건은 공히 현황 '오피스텔'로 이용중임.

설비내역

제반 급배수 및 위생설비, 화재설비, 승강기설비, 바닥난방설비, 지하주차장설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 대지권의 목적인 토지는 자체지반 평탄한 장방형의 토지로 '업무시설 및 근린생활시설'건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 대지권의 목적인 토지의 남동측으로 중로의 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획확인원상
도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역(장유지구), 지구단위계획구역(중심상업), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 중점경관관리구역(2018-11-01)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기타사항 :
①본건은 현장조사시 폐문부재하여 건축물 현황도 및 인접한 동유형 건물의 내부구조, 인근주민 등 탐문조사, 외부관찰사항 등을 참고하여 평가하였으니, 경매 입찰시 내부구조 및 이용상황, 내부 하자여부 등 은 재확인 하시기 바람.
②본건 기호(14)는 공유지분 물건으로 등기사항전부증명서상 소유자 공유지분(진광석, 지분 2분의1) 전부를 목적으로 하는 법원경매 목적의 감정평가로, 지분의 위치 및 경계확인이 불가한바 전체 물건을 기준으로 감정평가하되 지분비율로 면적사정하였음.
③본건 기호(8)은 귀 법원의 요청으로 감정평가외 하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 창원지방법원 2024타경7952 (7)

소재지: 경상남도 김해시 대청동 315-5 마인즈힐 빌딩 4층 409호

용도: 오피스텔

감정가: 59,400,000원 (5,940만원)

토지면적: 10.22㎡ (약 3.09평)

건물면적: 45.36㎡ (약 13.72평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 밀OOO (밀양농업협동조합으로 추정)

1.1. 입지조건

본건은 경상남도 김해시 대청동에 위치한 마인즈힐 빌딩 4층 409호입니다.

주변은 상업업무용 빌딩과 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 간선도로와 버스정류장이 있어 전반적인 교통 사정은 보통으로 평가됩니다.

건물 대지권의 목적이 되는 토지는 자체 지반이 평탄한 장방형 토지로, 현재 업무시설 및 근린생활시설의 건부지로 이용 중입니다.

본건 대지권의 목적 토지의 남동측으로는 중로의 포장도로가 소재하여 도로 접근성이 양호합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2013년 10월 29일자 밀양농업협동조합 근저당권(600,000,000원)입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 관련 정보 없음. (지상권 개요 및 비고란에 특이사항 없음)

매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 을6(근저당), 갑2(공유자전원지분전부이전), 갑3(가압류), 갑4(압류), 갑6(가압류), 갑7(압류), 갑8(압류), 갑10(압류), 갑11(압류), 갑14(임의경매) 등은 매각으로 소멸될 예정입니다.

임차인 현황: 인수되는 보증금은 0원입니다. 임대 관계는 미상입니다.

1.3. 상권분석

건물의 주된 용도는 업무시설이며, 제1종근린생활시설, 제2종근린생활시설 용도로도 사용되고 있습니다.

건물이 위치한 지역은 상업업무용 빌딩과 근린생활시설이 밀집한 상권입니다.

도시지역 내 중심상업지역으로 지정되어 있어, 지역 개발 및 상권 활성화 가능성이 있습니다.

교통 접근성이 좋아 다양한 업종의 임대 수요를 확보할 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다.

1.4. 생활정보

건물 사용승인일은 2012년 4월 19일입니다.

본 건물은 철근콘크리트구조로, 총 8층 규모입니다.

건물 내에는 제반 급배수 및 위생 설비, 화재 설비, 승강기 설비, 바닥난방 설비, 지하주차장 설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지이용계획상 도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

폐문부재: 현장 조사 시 폐문부재로 인해 내부 구조, 이용 상태, 하자 여부 등을 정확히 확인하지 못했습니다. 입찰 전 반드시 직접 확인이 필요합니다.

임대 관계 미상: 현재 임차인 현황 및 임대 관계가 미상이므로, 낙찰 후 점유 관계 및 명도에 대한 추가적인 확인이 필요합니다. (단, 인수되는 보증금은 없음)

공유지분 가능성: 감정평가 요약에 특정 기호(14)가 공유지분 물건으로 언급되며, 지분의 위치 및 경계 확인이 불가하다는 내용이 있습니다. 본건(409호) 역시 이러한 공유지분 관련 복잡성이 있을 수 있으므로 주의가 필요합니다.

높은 채무 총액: 등기부채권 총액이 7억 3,603만 6천원이며, 임의경매 신청 채권액은 10억 5,446만 4,593원에 달합니다. 이는 감정가액 대비 현저히 높아 채무 관계가 복잡하고 채무 불이행의 원인이 되었을 가능성을 시사합니다.

주변 시설: 주변 지역은 상업 및 업무 시설 위주로 형성되어 있으며, 별도의 혐오시설은 확인되지 않아 주거 및 업무 환경에 큰 부정적 영향은 없을 것으로 판단됩니다.

1.6. 종합 의견

본 경매 물건은 김해시 대청동 소재 마인즈힐 빌딩에 위치한 오피스텔로, 중심상업지역 내에 자리하여 입지적 장점을 가지고 있습니다. 2012년 준공된 건물로 기본적인 설비는 갖추고 있습니다. 권리관계상 말소기준권리보다 후순위 권리들은 대부분 소멸될 예정이며, 인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다. 그러나 현장 방문 시 내부 확인에 한계가 있었고 임대 관계도 미상이므로, 실제 상태 및 점유 관계 파악이 필수적입니다. 또한, 감정평가 시 공유지분 관련 사항이 언급되어 있어 이에 대한 추가적인 주의가 요구됩니다. 높은 채무액은 본건의 복잡한 권리 관계를 보여주는 지표입니다.

1.7. 투자 포인트

김해시 중심상업지역에 위치한 오피스텔로, 배후 수요가 풍부할 것으로 예상됩니다.

차량 및 대중교통 접근성이 우수하여 임대 및 실거주 목적으로도 유리합니다.

인수 부담이 되는 권리나 임차 보증금이 없어 권리 분석이 비교적 명확합니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 매매 사례 분석:

* 28.71㎡ (약 8.69평) 거래가: 3,500만원 (평당 약 403만원)

* 33.03㎡ (약 10.00평) 거래가: 3,800만원 (평당 약 380만원)

* 33.03㎡ (약 10.00평) 거래가: 3,500만원 (평당 약 350만원)

본건 건물 면적: 45.36㎡ (약 13.72평)

현 시세 기반 예상 가치:

약 13.72평에 최근 거래된 평당 가격(350만원~403만원)을 적용하면, 약 4,802만원에서 5,529만원 범위로 추정됩니다.

감정가: 5,940만원

종합 의견 및 예상 입찰가:

최근 매매 사례를 바탕으로 산출한 본건의 예상 가치는 약 4,800만원에서 5,500만원 수준입니다. 이는 감정가인 5,940만원보다 다소 낮은 금액입니다. 그러나 감정가는 시장 상황을 반영하며, 경매 물건의 특성상 실제 입찰가는 시세 및 경쟁 정도에 따라 달라질 수 있습니다.

폐문부재로 인한 내부 상태 확인의 어려움과 공유지분 관련 불확실성을 고려할 때, 감정가 대비 약 85~95% 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 수 있습니다.

따라서, 본건에 대한 예상 입찰가는 약 5,000만원에서 5,600만원 사이로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.