나이스옥션 법원경매 부산 2024타경5102 [12] 부산광역시 부산진구 부전동 516-5 더토포필리아 13층1302호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동원 · 평가일 2024.10.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 지하철도 1·2호선 "서면역" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 숙박시설 및 학교, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 지하철도 1·2호선 "서면역"이 소재하는 바, 제반교통 사정은 편리함.

건물의 구조

가) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 지상17층건 내 제9층 제901호
외 19개호로서,

외 벽: 화강석붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등.
내 벽: 벽지 마감 등.
창 호: 샷시창 구조임.

이용상태

일련번호 1)-20): 주거용 오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승강기설비, 공동현관문설비, 기계식주차설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 대체로 등고평탄한 가장형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 70m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 100m)<건축법>, 도시관리계획 입안중.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타사항: 없 음.

물건 비고

주거용 오피스텔로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2024타경5102 (12)

소재지: 부산광역시 부산진구 부전동 516-5, 더토포필리아 13층 1302호

건물명: 더 토포필리아

용도: 오피스텔 (건축물대장상 용도는 업무시설이나, 주거용으로 이용 중)

감정가: 156,000,000원

토지면적: 3.55㎡ (약 1.07평)

토지지분: 3.5465629017698386㎡ (약 1.07평)

건물면적: 24.79㎡ (약 7.50평)

건물지분: 24.79㎡ (약 7.50평)

공급면적 (추정): 40.25㎡ (약 12.17평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: (OOOOOOOOOOOO (마스킹 처리)

특이사항: 공동담보

주의사항: 현재 주거용 오피스텔로 이용 중임.

특수물건정보: 공동담보.

2. 입지조건

본건은 부산광역시 부산진구 부전동에 소재하며, 지하철 1·2호선 "서면역" 남서측 인근에 위치하고 있음.

주위 환경으로는 숙박시설, 학교, 각종 근린생활시설 등이 밀집해 있어 도심 생활 인프라가 잘 갖추어져 있음.

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장과 부산 지하철 1·2호선 "서면역"이 있어 대중교통 이용이 매우 편리함.

토지는 인접 필지와 대체로 등고평탄한 가장형의 토지이며, 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중에 있음.

남측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획상으로는 일반상업지역, 방화지구이며, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 70m, 최고높이 100m)에 해당함. 또한, 도시관리계획이 입안 중에 있어 향후 지역 개발에 따른 변동 가능성이 있음.

주변에 롯데백화점, 롯데백화점 에비뉴엘, 홈플러스 익스프레스 등 대형 쇼핑 시설 및 다양한 편의시설이 근접해 있음.

인근에 부전초등학교, 항도중학교 등 교육시설이 있어 생활 여건이 양호함.

검색 결과, 해당 물건지 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았음.

3. 권리분석

말소기준권리: (주)엠포인트자산관리대부 근저당 (접수일자: 2021-06-16, 채권최고액: 2,352,000,000원).

매각으로 인해 소멸되는 권리:

* (주)서융의 소유권이전1번신탁등기말소 (접수일자: 2021-06-16)

* (주)엠포인트자산관리대부의 근저당 (접수일자: 2021-06-16)

* 부산진신용협동조합의 임의경매 (접수일자: 2024-09-25)

* 부산진신용협동조합의 1번근저당권부채권근질권설정공동담보목록 (접수일자: 2025-12-24)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 제공된 정보에 따르면, 별도로 인수해야 할 권리는 없는 것으로 판단됨. (참고: '물건명세서 참고사항'에 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:'라고 명시되어 있으나, 구체적인 지상권 설정 정보는 없음.)

임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 임대관계: 미상임.

* 주의사항: 금액이 미상이라도 임차인 관련 사항은 인수 여부 및 권리관계 확인이 필요함. 본 건의 경우, 인수 보증금은 0원으로 명시되어 있어 임차인의 보증금은 인수하지 않을 것으로 예상되나, 점유 및 사용 관계에 대한 추가 확인이 필요할 수 있음. (결과에 '주택임차권 김○○'이 2024년 10월 14일자로 등재되어 있다는 정보가 있으나, 본건 제공 정보와 상이하여 경매 진행 시 법원 공고를 통해 최종 확인 필요.)

4. 상권분석

본건이 위치한 부산진구 부전동, 특히 서면역 인근은 부산의 핵심 상업 및 교통의 요지로, 유동인구가 풍부하고 다양한 상업시설이 밀집해 있음.

지하철 1, 2호선 환승역인 서면역을 중심으로 백화점, 대형마트, 병원, 금융기관 등 각종 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 배후 수요가 높음.

오피스텔 및 상가, 숙박시설 등이 혼재된 복합 상업지역으로, 임대 수익을 기대할 수 있는 지역임.

인근에 시민공원이 있어 주거 쾌적성도 일부 확보하고 있음.

일반상업지역에 해당하여 업무시설로서의 가치와 더불어 주거용 오피스텔로의 활용성도 높음.

5. 생활정보

교통: 지하철 1·2호선 서면역 도보 이용 가능, 다수의 시내버스 노선 운행.

편의시설: 롯데백화점, 롯데백화점 에비뉴엘, 홈플러스 익스프레스, 각종 은행, 병원, 약국 등 생활 편의시설 인접.

교육시설: 부전초등학교, 항도중학교, 부산진여자중학교 등 도보 통학 가능한 거리에 위치.

주변 환경: 학교, 근린생활시설, 숙박시설 등이 혼재된 도심 상업지역.

6. 잠재적 리스크

도시관리계획 입안 중: 해당 지역에 대한 도시관리계획이 현재 입안 중에 있어, 향후 토지 이용 계획 변경에 따른 부동산 가치 변동 가능성이 있음.

주거용으로 이용 중인 업무시설: 건축물대장상 용도는 업무시설이나, 주거용으로 이용 중인 점은 향후 용도 관련 규제나 세금 문제에 영향을 줄 수 있음.

미상 임대관계: 임대 관계가 미상이므로, 현 점유자의 정확한 권리 관계 및 퇴거 관련 사항은 추가 확인이 필요함. 다만, 제공된 정보상 인수할 임차 보증금은 없는 것으로 보임.

공동담보: 본건이 공동담보로 제공되었다는 점은 채무 규모가 크다는 것을 시사하지만, 본 경매 물건 자체에 직접적인 위험 요소는 아님.

7. 종합 의견

본건은 부산의 핵심 상권인 서면역 역세권에 위치한 오피스텔로, 교통, 생활 편의시설, 상업적 가치가 매우 뛰어난 입지 조건을 갖추고 있음.

건축된 지 비교적 얼마 되지 않은 신축급 건물(2021년 준공)이며, 면적 대비 합리적인 감정가로 경매에 나왔음.

현재 주거용으로 이용 중이며, 별도의 인수할 임차 보증금이 없는 점은 낙찰 후 명도 관련 부담을 줄여줄 수 있음.

다만, 도시관리계획 입안 중인 점과 미상인 임대관계는 추후 투자 결정 시 고려해야 할 사항임.

8. 투자 포인트

탁월한 입지: 부산의 중심 서면역 초역세권으로, 최상의 교통 및 생활 인프라 이용 가능.

신축급 건물: 2021년 준공된 더 토포필리아 건물로, 비교적 최신 시설 및 주거 환경 기대.

높은 임대 수요: 서면 상권의 특성상 풍부한 임대 수요로 인한 안정적인 임대 수익 창출 기대.

합리적인 감정가: 유사 경매 물건들의 감정가와 비교 시, 현재 감정가는 시장 가치 대비 경쟁력 있는 수준으로 판단됨.

9. 예상 입찰가

감정가: 156,000,000원

본 건은 부산지방법원에서 진행되는 최초 경매(신건) 물건으로, 일반적으로 감정평가액을 기준으로 입찰이 진행됨.

주변 유사 경매 물건들의 감정가가 1억 5천만 원 ~ 1억 6천만 원대에 형성되어 있으며, 본 건의 감정가는 1억 5천 6백만 원으로 시세 대비 적정한 수준으로 평가된 것으로 보임.

인수되는 보증금이 없는 점, 주거용 오피스텔로의 활용도, 역세권이라는 입지적 장점을 고려할 때, 감정가 수준 또는 소폭 상회하는 가격에서 입찰을 고려해 볼 수 있음.

예상 입찰가 범위: 156,000,000원 ~ 165,000,000원 (본 입찰가 산정은 현재 시점의 정보와 유사 사례를 기반으로 한 예측이며, 실제 낙찰가는 경매 당일의 입찰 경쟁률, 시장 상황, 물건의 특성 등에 따라 변동될 수 있습니다. 본 정보는 투자 권유가 아니며, 최종적인 판단은 반드시 현장 확인 및 전문가와 상담 후 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.