나이스옥션 법원경매 부산 2024타경5102 [8] 부산광역시 부산진구 부전동 516-5 더토포필리아 9층908호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동원 · 평가일 2024.10.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 지하철도 1·2호선 "서면역" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 숙박시설 및 학교, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 지하철도 1·2호선 "서면역"이 소재하는 바, 제반교통 사정은 편리함.

건물의 구조

가) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 지상17층건 내 제9층 제901호
외 19개호로서,

외 벽: 화강석붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등.
내 벽: 벽지 마감 등.
창 호: 샷시창 구조임.

이용상태

일련번호 1)-20): 주거용 오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승강기설비, 공동현관문설비, 기계식주차설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 대체로 등고평탄한 가장형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 70m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 100m)<건축법>, 도시관리계획 입안중.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타사항: 없 음.

물건 비고

주거용 오피스텔로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2024타경5102 (8)

소재지: 부산광역시 부산진구 부전동 516-5 더토포필리아 9층908호

용도: 오피스텔

감정가: 159,000,000원

토지면적: 3.55㎡ (약 1.07평)

건물면적: 24.79㎡ (약 7.50평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: (OOOOOOOOOOOO

특이사항: 공동담보

주의사항: 주거용 오피스텔로 이용 중임

건물명: 더 토포필리아

준공연월: 2021년 6월 4일

2. 입지조건

본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 지하철 1, 2호선 "서면역" 남서측 인근에 위치합니다.

주위 환경으로는 숙박시설, 학교, 각종 근린생활시설 등이 형성되어 있어 생활 편의성이 높습니다.

교통 상황은 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장 및 지하철 1, 2호선 "서면역"이 소재하여 제반 교통 여건이 매우 편리합니다.

3. 권리분석

등기부상 권리관계는 대부분 말소될 것으로 예상됩니다. [cite: provided text]

말소기준권리는 주식회사 엠포인트자산관리대부 근저당권 (접수일자 2021-06-16)입니다. [cite: provided text]

현재 진행 중인 임의경매는 부산진신용협동조합에 의해 신청되었습니다. [cite: provided text]

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. [cite: provided text]

임차인 현황:

* 임차인: 강보경 (성만 표기: 강 )

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 500,000원

* 전입일자: 2022-10-14

* 대항력: 없음 [cite: provided text]

인수되는 보증금: 0원

4. 상권분석

서면역 인근은 부산의 주요 상업 및 교통의 중심지로, 풍부한 유동인구와 다양한 상권이 발달해 있습니다.

주변에 백화점, 대형마트, 병원, 은행 등 생활 편의시설이 밀집해 있어 배후 수요가 높습니다.

숙박시설, 학교, 오피스텔 등이 혼재된 복합 상권의 특성을 보입니다.

5. 생활정보

건물 구조는 철근콘크리트 구조이며, 지하 2층, 지상 17층 건물 내 9층에 해당합니다. [cite: 2, provided text]

내부 마감은 벽지, 외벽은 화강석 및 페인팅 마감 등으로 되어 있습니다. [cite: provided text]

설비로는 위생, 급배수, 난방(도시가스), 승강기(2대, 비상용 1대), 화재탐지, 소화전, 공동현관문, 기계식 주차 설비 등이 갖추어져 있습니다. [cite: provided text]

6. 잠재적 리스크

* 주변 환경: 일부 후기에서 건물 인근에 유흥업소가 많고, 이로 인해 취객들의 소음이나 통행이 있을 수 있다는 점이 언급되었습니다. 이는 거주 환경에 부정적인 영향을 줄 수 있습니다.

* 건물 방음: 일부 거주자 후기에서 복도 소음이나 다른 세대의 소음이 들린다는 의견이 있습니다.

* 주차: 기계식 주차 방식은 차량 입출고 시 시간이 소요될 수 있습니다.

* 임대차 관계: 임차인 강보경 씨는 대항력이 없으나, 임대차 계약 관계를 명확히 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산의 핵심 상권인 서면역 초역세권에 위치하여 입지적 가치가 매우 높습니다.

2021년 준공된 신축급 오피스텔로 건물 상태 및 내부 시설이 양호할 것으로 예상됩니다.

경매로 인한 권리관계가 비교적 명확하고, 인수해야 할 보증금이 없어 낙찰자의 부담이 적습니다. [cite: provided text]

다만, 주변 상권의 특성상 일부 소음이나 통행 관련 민원이 발생할 수 있으며, 기계식 주차 및 건물 방음 관련 불편함이 잠재적인 단점으로 고려될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 탁월한 입지: 부산 최고의 교통 요지이자 상업 중심지인 서면역 인근에 위치하여 높은 임대 수요와 시세 상승 가능성을 기대할 수 있습니다.

* 신축급 건물: 2021년 준공된 건물로 최신 설비와 깔끔한 관리가 예상됩니다.

* 명확한 권리관계: 말소기준권리 이하의 권리들이 대부분 소멸될 예정으로, 낙찰 후 권리 문제 발생 가능성이 낮습니다.

* 임차인 부담 없음: 인수 보증금이 없어 낙찰자의 추가적인 금전적 부담이 없습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 159,000,000원입니다. [cite: provided text]

부동산 시장 조사 결과, 인근 유사 면적(약 7~12평) 오피스텔의 최근 실거래가 및 호가는 1억 3천만원에서 1억 8천 5백만원 선으로 형성되어 있습니다.

감정가는 최근 시장 가격대에 부합하거나 약간 높은 수준으로 판단됩니다.

경매 물건의 특성, 향후 시장 전망, 건물 컨디션, 잠재적 리스크 등을 종합적으로 고려했을 때, 보수적으로 접근한다면 감정가 수준에서, 적극적으로 접근한다면 감정가 대비 110~120% 수준까지 고려해볼 수 있습니다.

현 시세 및 경매 상황을 감안하여 예상 입찰가는 159,000,000원 ~ 190,800,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다.

정확한 입찰가 산정을 위해서는 최근 3~6개월 간의 서면역 인근 오피스텔 실거래가 및 매물 시세에 대한 심층적인 조사가 추가로 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.