나이스옥션 법원경매 부산 2024타경5102 [17] 부산광역시 부산진구 부전동 516-5 더토포필리아 13층1307호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동원 · 평가일 2024.10.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 지하철도 1·2호선 "서면역" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 숙박시설 및 학교, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 지하철도 1·2호선 "서면역"이 소재하는 바, 제반교통 사정은 편리함.

건물의 구조

가) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 지상17층건 내 제9층 제901호
외 19개호로서,

외 벽: 화강석붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등.
내 벽: 벽지 마감 등.
창 호: 샷시창 구조임.

이용상태

일련번호 1)-20): 주거용 오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승강기설비, 공동현관문설비, 기계식주차설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 대체로 등고평탄한 가장형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 70m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 100m)<건축법>, 도시관리계획 입안중.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타사항: 없 음.

물건 비고

주거용 오피스텔로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 상세 정보

* 사건번호: 부산지방법원 2024타경5102 (17)

* 소재지: 부산광역시 부산진구 부전동 516-5, 더 토포필리아 13층 1307호

* 건물명: 더 토포필리아

* 용도: 오피스텔 (주거용으로 이용 중)

* 총 층수: 17층 중 13층

* 감정가: 162,000,000원

* 토지면적: 3.55㎡ (약 1.07평)

* 건물면적: 24.79㎡ (약 7.50평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: (OOOOOOOOOOOO)

* 특이사항: 공동담보 물건

* 주의사항: 주거용 오피스텔로 이용 중임

3. 입지조건

* 위치 및 주위 환경

본 물건은 부산광역시 부산진구 부전동에 소재하며, 지하철 1·2호선 "서면역" 남서측 인근에 위치합니다. 주변으로는 숙박시설, 학교, 각종 근린생활시설 등이 혼재하여 형성되어 있습니다.

* 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장과 지하철 1·2호선 "서면역"이 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리한 입지입니다.

* 인접 도로 상태

본건 건물은 남측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태

해당 물건이 속한 토지는 일반상업지역, 방화지구에 해당하며, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 70m, 최고높이 100m)으로 지정되어 있고, 현재 도시관리계획이 입안 중에 있습니다.

4. 권리분석

* 등기부 요약

말소기준권리는 2021년 6월 16일 접수된 주식회사 엠포인트자산관리대부의 근저당권(채권액 2,352,000,000원)입니다. 본 경매 개시 결정(부산지방법원 2024타경5102)은 해당 근저당권보다 후순위로, 매각으로 인해 위 권리를 포함한 대부분의 권리가 소멸될 예정입니다. 인수해야 할 부담 있는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

* 임차인 현황

* 임차인: 김 (김우진)

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 350,000원

* 전입일자: 2021년 10월 15일

* 확정일자: 2021년 10월 01일

* 배당신고일자: 2024년 11월 20일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

본 건 임차인은 대항력이 없으므로, 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다.

5. 상권분석

* 입지: 부산의 중심 상권인 서면역 인근에 위치하여 최상의 입지 조건을 갖추고 있습니다.

* 주변 환경: 오피스텔, 상업시설, 숙박시설 등이 밀집한 지역으로 유동인구가 풍부하며, 상업적 가치가 높은 지역입니다.

* 경쟁 시설: 다수의 오피스텔 및 상업 시설이 존재하나, 서면역의 높은 접근성과 상징성으로 인해 지속적인 수요가 예상됩니다.

* 혐오시설: 주변 지역은 번화한 상업 및 주거 복합 지역으로, 특정 혐오시설이 직접적으로 인접해 있지는 않으나, 유흥업소 등 일부 시설이 혼재할 수 있습니다.

6. 생활정보

* 편의시설: 서면역 인근의 발달된 상업 지구에 위치하여 백화점, 대형 마트, 병원, 은행 등 각종 편의시설 이용이 매우 편리합니다.

* 교통: 지하철 1·2호선 서면역을 도보로 이용 가능하며, 부산 시내 전역으로 연결되는 다양한 버스 노선이 운행되어 교통이 편리합니다.

* 교육시설: 인근에 학교가 위치하고 있어 교육 환경 또한 양호합니다.

7. 건축물 정보

* 건물 구조: 철근콘크리트 구조, (철근)콘크리트 지붕, 지하 2층, 지상 17층 건물 중 13층에 위치합니다.

* 마감: 외벽은 화강석 붙임 및 몰탈 위 페인팅 마감, 내벽은 벽지 마감, 창호는 샷시창 구조입니다.

* 설비: 위생 및 급배수, 화재 탐지 및 경보, 소화전, 승강기, 공동 현관, 기계식 주차, 도시가스 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

8. 잠재적 리스크

* 건축법규 제한: 해당 토지는 가로구역별 최고높이 제한 지역으로 지정되어 있어, 향후 신축 또는 증축 시 건축 높이에 제약이 있을 수 있습니다.

* 도시관리계획 변경 가능성: 현재 도시관리계획 입안 중에 있어, 향후 해당 지역의 용도나 개발 계획이 변경될 가능성이 있습니다.

* 명도 관련: 현재 주거용 오피스텔로 이용 중이므로, 명도 과정에서 점유자와의 협의 또는 법적 절차가 필요할 수 있으며, 원상 복구 비용 발생 가능성도 고려해야 합니다.

9. 종합 의견

본 물건은 부산의 핵심 상권인 서면역 역세권에 위치한 오피스텔로서, 뛰어난 입지 조건과 편리한 교통 및 생활 인프라를 자랑합니다. 권리 관계가 명확하여 낙찰자가 인수할 부담이 없는 안전한 물건으로 판단됩니다. 다만, 주거용으로 이용 중이라는 점과 향후 건축 관련 법규의 영향 가능성은 투자 결정 시 신중하게 검토할 필요가 있습니다.

10. 투자 포인트

* 서면역 초역세권 프리미엄: 부산의 중심지인 서면역 인근의 우수한 입지로, 임대 수익 및 시세 상승 잠재력이 높습니다.

* 풍부한 임대 수요: 오피스텔, 상업시설, 업무시설 밀집 지역으로 1인 가구 중심의 꾸준한 임대 수요가 예상됩니다.

* 안전한 권리 분석: 말소기준권리보다 후순위의 권리가 모두 소멸되어 권리상 안전한 투자가 가능합니다.

* 소형 면적의 실용성: 전용면적 약 7.5평의 소형 면적으로, 비교적 낮은 투자 금액으로 접근 가능하며 1인 가구 임차인에게 인기가 높습니다.

11. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 162,000,000원이며, 건물 면적 약 7.5평에 해당하는 소형 오피스텔임을 고려할 때, 서면역 인근의 높은 시세를 반영하고 있습니다. 최근 유사 물건들의 시세 및 경매 시장의 경쟁 상황을 종합적으로 고려하여, 감정가 대비 110% ~ 120% 수준인 178,200,000원 ~ 194,400,000원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다. 실제 입찰가는 현장 조사 및 최신 시세 변동을 반영하여 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.