나이스옥션 법원경매 부산 2024타경5102 [5] 부산광역시 부산진구 부전동 516-5 더토포필리아 9층905호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동원 · 평가일 2024.10.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 지하철도 1·2호선 "서면역" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 숙박시설 및 학교, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 지하철도 1·2호선 "서면역"이 소재하는 바, 제반교통 사정은 편리함.

건물의 구조

가) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 지상17층건 내 제9층 제901호
외 19개호로서,

외 벽: 화강석붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등.
내 벽: 벽지 마감 등.
창 호: 샷시창 구조임.

이용상태

일련번호 1)-20): 주거용 오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승강기설비, 공동현관문설비, 기계식주차설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 대체로 등고평탄한 가장형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 70m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 100m)<건축법>, 도시관리계획 입안중.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타사항: 없 음.

물건 비고

주거용 오피스텔로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 부산지방법원 2024타경5102 (5)

* 소재지: 부산광역시 부산진구 부전동 516-5, 더토포필리아 9층 905호

* 건물구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕 지하2층 지상17층 건물 내 제9층 제905호

* 건축물 정보:

* 건물명: 더 토포필리아

* 총 층수: 17층

* 준공일: 2021년 6월 4일

* 건축면적: 465.5㎡

* 연면적: 7033.43㎡

* 총 세대수: 120세대

* 주차: 기계식 주차 3대

* 토지면적: 3.55㎡ (1.07평)

* 건물면적: 24.79㎡ (7.50평) (전용면적)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 감정가: 1억 5,900만 원

* 용도: 주거용 오피스텔 (건축물대장상 용도: 업무시설)

2. 입지조건

* 위치: 부산 지하철 1·2호선 서면역 남서측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 숙박시설, 학교, 각종 근린생활시설이 밀집해 있어 생활 환경이 편리합니다.

* 교통: 서면역 도보 이용이 가능하며, 다수의 시내버스 노선이 운행 중인 교통의 요지에 해당합니다. 차량 접근 또한 용이합니다.

* 도로: 본건 토지는 남측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역 (70m, 100m)으로 지정되어 있으며, 도시관리계획이 입안 중에 있습니다.

3. 권리분석

* 매각으로 인한 소멸: 본 건은 부동산 임의경매로, 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 예정입니다. 인수되는 권리는 없습니다.

* 말소기준권리: 2021년 6월 16일 접수된 주식회사 엠포인트자산관리대부의 근저당권이 말소기준권리입니다.

* 인수되는 보증금: 0원 (인수 보증금 합계 0원)

* 임차인 현황:

* 임차인: 천

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 450,000원

* 전입일자: 2024년 4월 11일

* 확정일자: 2024년 1월 18일

* 대항력: 없음

* 참고: 상기 임차인은 대항력이 없어 명도 시 인도명령 대상이 될 수 있습니다.

4. 상권분석

* 지역 특징: 부산 최대의 상업 및 교통 중심지인 서면 지역에 속해 있어 유동인구와 배후수요가 매우 풍부합니다.

* 상업시설: 인근에 다양한 상업시설, 금융기관, 병원, 문화시설 등이 밀집해 있어 활발한 상권이 형성되어 있습니다.

* 직주근접: 오피스텔로서 직장과의 접근성이 우수하여 풍부한 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

* 교통: 부산의 핵심 교통 허브인 서면역(1·2호선)을 통해 시내 전역으로의 이동이 매우 편리합니다.

* 편의시설: 대형마트, 쇼핑몰, 백화점, 병원, 은행 등 일상생활에 필요한 모든 편의시설을 쉽게 이용할 수 있습니다.

* 교육시설: 인근에 학교가 위치하여 주거 환경으로서의 교육 여건도 고려해볼 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 도시관리계획 입안중: 현재 도시관리계획이 입안 중에 있어, 향후 해당 지역의 개발 방향이나 관련 규제 변화에 대한 지속적인 확인이 필요합니다.

* 공동담보: 본 건은 공동담보로 제공된 물건으로, 채무 관계가 복잡할 수 있습니다. 등기부등본 상 채무 총액이 높으나, 낙찰로 인해 해당 권리는 소멸될 예정이므로 직접적인 인수 부담은 없습니다.

* 주차: 기계식 주차 시스템은 일반적인 주차보다 편의성이 떨어질 수 있으며, 유지보수 비용이 발생할 수 있습니다.

7. 종합의견

* 본 물건은 부산의 핵심 상권인 서면역 인근에 위치한 오피스텔로, 탁월한 입지 조건과 편리한 생활 인프라를 갖추고 있어 투자 가치가 매우 높습니다.

* 권리관계가 비교적 명확하게 정리되어 있어 낙찰 후 권리상의 문제는 없을 것으로 판단됩니다.

* 주거용으로 이용 중인 점과 도시관리계획 입안 중이라는 점은 향후 활용 및 개발 계획 수립 시 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 초역세권 입지: 부산 최대 번화가인 서면역을 도보로 이용 가능하여 뛰어난 접근성을 자랑합니다.

* 풍부한 생활 인프라: 쇼핑, 외식, 문화, 금융 등 모든 편의시설에 대한 높은 접근성을 제공합니다.

* 안정적인 임대 수요: 서면 지역의 높은 직주근접 수요로 인해 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

* 시세 대비 저평가 가능성: 감정가가 현 시세 대비 낮게 책정되어, 합리적인 가격으로 매수할 기회가 있을 것으로 판단됩니다.

9. 예상 입찰가

* 감정평가액: 1억 5,900만 원

* 시세 분석:

* 본 물건은 전용면적 24.79㎡ (약 7.50평)입니다.

* 부산진구 부전동 및 서면역 인근 오피스텔의 최근 실거래가 및 호가를 종합적으로 분석한 결과, 본 건과 유사한 면적의 오피스텔은 3.3㎡당 약 700만 원 ~ 800만 원 수준으로 형성되어 있습니다.

* 이를 기준으로 환산 시, 본 건의 예상 시세는 약 1억 7,350만 원 ~ 1억 9,800만 원 범위로 추정됩니다.

* 감정가가 시세보다 낮게 책정되었으므로, 시세 차익을 기대할 수 있는 물건입니다.

* 본 물건에 대한 정확한 현 시세 파악을 위해서는 국토교통부 실거래가 공개시스템, 부동산 관련 플랫폼 등 추가적인 시세 조사가 반드시 필요합니다.

* 예상 입찰가:

* 상기 시세 분석 및 감정가를 고려할 때, 본 건의 입찰가는 1억 6,000만 원 ~ 1억 7,500만 원 사이에서 전략적으로 접근하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

* 경쟁 입찰 현황, 명도 가능성, 물건 상태 등 제반 사항을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.