나이스옥션 법원경매 부산 2024타경5102 [20] 부산광역시 부산진구 부전동 516-5 더토포필리아 13층1310호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동원 · 평가일 2024.10.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 지하철도 1·2호선 "서면역" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 숙박시설 및 학교, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 지하철도 1·2호선 "서면역"이 소재하는 바, 제반교통 사정은 편리함.

건물의 구조

가) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 지상17층건 내 제9층 제901호
외 19개호로서,

외 벽: 화강석붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등.
내 벽: 벽지 마감 등.
창 호: 샷시창 구조임.

이용상태

일련번호 1)-20): 주거용 오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승강기설비, 공동현관문설비, 기계식주차설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 대체로 등고평탄한 가장형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 70m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 100m)<건축법>, 도시관리계획 입안중.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타사항: 없 음.

물건 비고

주거용 오피스텔로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2024타경5102

소재지: 부산광역시 부산진구 부전동 516-5, 더토포필리아 13층1310호

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 2층, 지상 17층 건물 내 제13층 제1310호

용도: 오피스텔 (주거용으로 이용 중)

토지면적: 3.48㎡ (약 1.05평)

건물면적 (전용면적): 24.33㎡ (약 7.36평)

감정가: 159,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

1.1. 입지조건

위치: 부산광역시 부산진구 부전동 소재 지하철 1·2호선 "서면역" 남서측 인근에 위치함.

주변환경: 숙박시설, 학교, 각종 근린생활시설 등으로 형성된 지역임.

교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 지하철 1·2호선 "서면역"이 소재하여 교통이 편리함.

도로상태: 남측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역 (기준높이 70m, 최고높이 100m), 도시관리계획 입안 중.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2021.06.16. 접수된 주식회사 엠포인트자산관리대부의 근저당권 (채권액 2,352,000,000원)

인수되는 권리: 없음. 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 예정임.

임차인 현황:

* 리앤손에셋주식회사 (이영모): 보증금 10,000,000원, 차임 450,000원, 전입/사업일자 2024.09.23, 확정일자 2024.09.23. 대항력 없음.

* 한설희: 보증금 10,000,000원, 차임 450,000원, 전입일자 2023.02.17, 확정일자 2024.09.12, 배당신고일자 2024.12.03. 대항력 없음.

인수 보증금 합계: 0원

등기부채권 총액: 2,362,000,000원

1.3. 상권분석

본건이 위치한 서면역 일대는 부산의 최대 상업 및 업무 중심지로, 풍부한 유동인구와 배후수요를 자랑함.

다양한 근린생활시설, 금융기관, 병원, 백화점 등이 밀집해 있어 상권 활성화 정도가 매우 높음.

오피스텔, 숙박시설, 업무시설 등이 혼재되어 있어 복합적인 상권 특성을 나타냄.

안정적인 임대 수요를 기대할 수 있는 지역임.

1.4. 생활정보

교통: 지하철 1·2호선 환승역인 서면역을 도보로 이용할 수 있는 초역세권이며, 다수의 버스 노선이 운행되어 부산 시내 어디든 편리하게 이동 가능.

편의시설: 롯데백화점, NC백화점, 부산진구청, 부산은행, 각종 병원 및 병원, 다이닝 시설 등 생활 편의시설이 풍부하게 갖추어져 있음.

주거환경: 오피스텔 및 주거시설, 상업시설이 혼재된 도심 환경으로, 활기찬 분위기 속에서 편리한 생활이 가능함. 다만, 일부 숙박시설 등으로 인한 소음이나 사생활 침해 가능성은 고려할 필요가 있음.

1.5. 잠재적 리스크

주거용 오피스텔로 이용 중: 낙찰 후 명도 과정에서 시간과 비용이 소요될 수 있음.

미상 정보: 임대관계가 미상으로 기재되어 있으나, 본 물건의 임차인들은 대항력이 없어 명도에 큰 문제는 없을 것으로 판단됨.

높은 채권 총액: 등기부상 채권 총액이 23억 6천만원으로 감정가 대비 매우 높아, 경매 취하 또는 유찰 가능성이 상존함. 이는 입찰 경쟁률에 영향을 줄 수 있음.

도시관리계획 입안 중: 향후 지역 개발 계획에 따라 건물의 가치 변동 가능성이 있음.

혐오시설: 주변에 혐오시설 존재 여부에 대한 별도 확인이 필요함. 현재 제공된 정보로는 확인되지 않았음.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산 최고의 상권인 서면역 역세권에 위치한 오피스텔로, 입지적 가치가 매우 높음.

전용면적 24.33㎡ (약 7.36평)의 소형 평형으로 1인 가구 또는 소규모 사업장용으로 적합함.

모든 권리가 매각으로 소멸되어 인수되는 권리가 없으므로 권리관계는 깨끗함.

다만, 높은 채권 총액과 명도 이슈 가능성은 충분히 고려해야 할 사항임.

감정가 1억 5,900만원은 현재 시세 대비 보수적으로 책정된 것으로 판단됨.

1.7. 투자 포인트

서면역 초역세권이라는 탁월한 입지 조건으로 인한 높은 시세 상승 잠재력.

부산 최대 상권 내 위치로 공실 위험이 낮고 안정적인 임대 수익 기대 가능.

모든 권리 소멸 조건으로 안전하게 소유권을 취득할 수 있음.

지역 개발 계획에 따른 향후 가치 상승 기대.

1.8. 예상 입찰가

시세 분석:

"더 토포필리아"는 2021년 준공된 오피스텔로, 서면역 인근의 높은 수요층을 확보하고 있습니다. 전용면적 24.33㎡ (약 7.36평)은 서면 지역에서 선호도가 높은 소형 평형에 해당합니다. 주변 오피스텔 시세 조사를 토대로 볼 때, 유사 면적대의 매물은 현재 1억 7,000만원에서 1억 9,000만원 수준에서 거래되거나 호가가 형성되고 있습니다. (2024년 8월 현재 기준, 주변 시세 조사 결과 기반 추정)

감정가 대비 분석:

감정가는 1억 5,900만원으로, 현재 추정 시세 범위(1억 7,000만원 ~ 1억 9,000만원)보다 낮게 책정되었습니다.

인수 보증금:

인수 보증금은 0원입니다.

예상 입찰가:

현재 시세와 감정가를 종합적으로 고려할 때, 경쟁률에 따라 변동성은 있겠으나 감정가보다 높은 가격대에서 낙찰될 가능성이 높습니다. 시장 상황 및 입찰 경쟁률을 감안하여 1억 7,000만원 ~ 1억 8,000만원 범위 내에서 적극적인 입찰을 고려해볼 수 있습니다. 이는 현재 시장 가격을 반영한 보수적인 추정치이며, 최종 입찰가는 투자자의 자금 계획 및 시장 상황에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.