나이스옥션 법원경매 부산 2024타경5102 [2] 부산광역시 부산진구 부전동 516-5 더토포필리아 9층902호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동원 · 평가일 2024.10.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 지하철도 1·2호선 "서면역" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 숙박시설 및 학교, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 지하철도 1·2호선 "서면역"이 소재하는 바, 제반교통 사정은 편리함.

건물의 구조

가) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 지상17층건 내 제9층 제901호
외 19개호로서,

외 벽: 화강석붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등.
내 벽: 벽지 마감 등.
창 호: 샷시창 구조임.

이용상태

일련번호 1)-20): 주거용 오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승강기설비, 공동현관문설비, 기계식주차설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 대체로 등고평탄한 가장형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 70m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 100m)<건축법>, 도시관리계획 입안중.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타사항: 없 음.

물건 비고

주거용 오피스텔로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 부산지방법원 2024타경5102 (2)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: (OOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 부산광역시 부산진구 부전동 516-5 더토포필리아 9층902호

용도: 오피스텔 (주거용으로 이용 중)

감정가: 152,000,000원 (1억 5,200만원)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 3.55㎡ (약 1.07평)

토지지분: 3.5465629017698386㎡ (약 1.07평)

건물면적: 24.79㎡ (약 7.50평)

건물지분: 24.79㎡ (약 7.50평)

1.4. 건물 구조 및 이용 상태

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 지상17층 건물 내 제9층 제901호 (본건은 902호)

주요 마감: 외벽 - 화강석붙임 및 몰탈위 페인팅 마감, 내벽 - 벽지 마감, 창호 - 샷시창 구조

이용상태: 주거용 오피스텔로 이용 중임

설비내역: 위생 및 급·배수, 화재탐지 및 경보, 소화전, 승강기, 공동현관문, 기계식주차, 도시가스 난방 설비 등

1.5. 등기부 요약

집합건물 등기부 요약 내용에 따르면, 소유권이전1번신탁등기말소(2021-06-16) 후 근저당권(주식회사 엠포인트자산관리대부, 2,352,000,000원)이 말소 기준권리가 되었습니다. 이후 임의경매(부산진신용협동조합, 1,921,296,493원)가 접수되었으며, 이는 본 경매로 소멸될 예정입니다. 등기부채권 총액은 2,352,000,000원입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 지하철 1·2호선 "서면역" 남서측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 숙박시설, 학교, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 지하철 1·2호선 "서면역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 서면역까지는 도보 약 5분 거리입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(70m, 100m)으로 지정되어 있으며, 도시관리계획 입안 중에 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

임차인 배대영 씨는 2022년 9월 8일 전입 및 확정일자를 받았으며, 보증금 10,000,000원, 차임 450,000원입니다. 배당신고일자는 2024년 10월 30일입니다. 임차인 배대영 씨는 대항력이 없습니다.

3.2. 말소 기준 권리

말소 기준 권리는 2021년 6월 16일 접수된 주식회사 엠포인트자산관리대부의 근저당권입니다.

3.3. 인수되는 권리

본 경매물건은 매각으로 인해 말소되지 않는 권리(예: 지상권)가 없습니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 상권 특성

본건이 위치한 부산진구 부전동은 부산의 핵심 상업 및 교통 중심지인 서면역 인근에 자리하고 있어 유동인구가 풍부합니다. 주변에 다양한 근린생활시설, 숙박시설, 학교 등이 밀집해 있어 상권 활성화에 긍정적인 요인으로 작용합니다.

4.2. 주변 시설

서면역 인근은 롯데백화점, 쥬디스태화 등 대형 쇼핑몰과 다수의 금융기관, 병원, 문화시설 등이 밀집해 있어 생활 편의성이 매우 높습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 접근성

서면역(지하철 1·2호선)을 도보로 이용할 수 있어 부산 시내 어디로든 편리한 이동이 가능하며, 다양한 노선의 시내버스 이용도 용이합니다.

5.2. 편의시설 및 주거환경

주변에 각종 근린생활시설, 학교, 숙박시설 등이 분포하고 있으며, 생활 편의시설 접근성이 좋습니다.

5.3. 건물 설비

본 건물에는 위생 및 급·배수 설비, 화재탐지 및 경보 설비, 소화전 설비, 승강기, 공동현관문 설비, 기계식 주차 설비, 도시가스 난방 설비 등이 완비되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 도시관리계획 변경 가능성

토지이용계획에 "도시관리계획 입안중"으로 명시되어 있어, 향후 도시관리계획 변경에 따른 용도나 개발 계획의 변동 가능성을 염두에 두어야 합니다.

6.2. 주변 유흥업소 관련

일부 후기에 따르면 주변에 유흥업소가 많아 취객들로 인한 소음이나 불편함이 있을 수 있다는 의견이 있습니다.

6.3. 주차 및 방음 관련

건물 내 기계식 주차는 시간이 소요될 수 있으며, 복도 소음이 내부로 전달될 수 있다는 후기가 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산의 핵심 상권인 서면역 인근에 위치하여 교통 및 생활 편의성이 매우 우수한 오피스텔입니다. 준수한 건물 상태와 기본적인 편의시설을 갖추고 있습니다. 임차인의 경우 대항력이 없어 인수 부담이 없다는 장점이 있습니다. 다만, 도시관리계획 입안 중이라는 점과 주변 유흥업소, 주차 및 방음 등 생활 소음에 대한 고려가 필요할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 최고의 입지

부산의 대표적인 교통 및 상업 중심지인 서면역 역세권에 위치하여 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

8.2. 우수한 생활 인프라

주변에 백화점, 대형마트, 병원, 문화시설 등 풍부한 생활 인프라가 갖춰져 있어 거주 만족도가 높을 것으로 기대됩니다.

8.3. 안정적인 임대 수익 기대

서면 일대의 오피스텔은 꾸준한 임대 수요를 바탕으로 안정적인 임대 수익 창출이 가능한 지역으로 평가받고 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

본건의 건물 전용면적은 약 7.50평 (24.79㎡)입니다. 주변 유사 오피스텔의 시세는 다음과 같습니다.

* '더 토포필리아' 오피스텔의 경우, 2021년 11월 19일 12평형이 1억 8,500만원에 매매된 사례가 있습니다.

* '서면데시앙스튜디오' (약 7평대)의 경우, 전세 4,000만원대 ~ 6,000만원대, 월세 1,000/50만원 ~ 1,000/55만원 수준의 시세를 보이고 있습니다.

* '서면롯데캐슬엘루체' (50㎡ B타입, 약 15평)의 경우, 최근 실거래가가 2억 1,000만원 수준입니다.

* '부전동 큐브' (27㎡, 약 8평)의 경우, 최근 실거래가가 9,500만원 수준입니다.

* '서면퀸즈W에디션' (27-28㎡, 약 8평)의 경우, 최근 실거래가가 7,900만원 ~ 9,400만원 수준입니다.

* '서면에코팰리스시티'는 2023년 준공된 신축 오피스텔로, 시민공원 조망이 가능한 매물들이 있습니다.

9.2. 감정가 대비 분석

본건의 감정가는 1억 5,200만원입니다. 이는 유사 면적대의 오피스텔 시세 범위 내에 있습니다. 특히, '더 토포필리아' 자체의 이전 매매 사례(1억 8,500만원)와 비교했을 때, 본 경매 물건의 감정가는 합리적인 수준으로 판단됩니다.

9.3. 예상 입찰가 산정

인수되는 보증금이 없으므로, 감정가 1억 5,200만원을 기준으로 경매 시장 상황, 본건의 개별 상태, 권리 관계 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 결정해야 합니다.

일반적으로 감정가의 80% ~ 120% 사이에서 입찰이 이루어지지만, 본건의 경우 시세 대비 감정가가 합리적인 수준이므로, 1억 3,000만원 ~ 1억 6,000만원 범위에서 전략적으로 접근하는 것을 고려해 볼 수 있습니다. (본 금액은 참고용이며, 실제 입찰가는 시장 상황에 따라 변동될 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.