나이스옥션 법원경매 부산 2024타경5102 [6] 부산광역시 부산진구 부전동 516-5 더토포필리아 9층906호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동원 · 평가일 2024.10.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 지하철도 1·2호선 "서면역" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 숙박시설 및 학교, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 지하철도 1·2호선 "서면역"이 소재하는 바, 제반교통 사정은 편리함.

건물의 구조

가) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 지상17층건 내 제9층 제901호
외 19개호로서,

외 벽: 화강석붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등.
내 벽: 벽지 마감 등.
창 호: 샷시창 구조임.

이용상태

일련번호 1)-20): 주거용 오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승강기설비, 공동현관문설비, 기계식주차설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 대체로 등고평탄한 가장형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 70m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 100m)<건축법>, 도시관리계획 입안중.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타사항: 없 음.

물건 비고

주거용 오피스텔로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 사건번호

부산지방법원 2024타경5102 (6)

2.2. 소재지

부산광역시 부산진구 부전동 516-5 더토포필리아 9층906호

2.3. 용도

오피스텔 (주거용으로 이용 중)

2.4. 감정가

159,000,000원

2.5. 면적

토지 면적: 3.55㎡ (약 1.07평)

토지 지분: 3.5465629017698386㎡ (약 1.07평)

건물 면적: 24.79㎡ (약 7.50평)

건물 지분: 24.79㎡ (약 7.50평)

2.6. 매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

2.7. 경매 구분

부동산 임의경매

2.8. 채권자

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2.9. 특이사항

공동담보 물건

2.10. 주요 건축 정보

건물명: 더 토포필리아

구조: 철근콘크리트구조

총 층수: 지하 2층, 지상 17층

준공 연도: 2021년 6월 (사용 승인일 기준)

2.11. 구분건물 감정평가 요약

본 건은 부산광역시 부산진구 부전동에 위치하며, 지하철 1·2호선 '서면역' 남서측 인근에 소재함. 주위는 숙박시설, 학교, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

3. 입지조건

3.1. 교통상황

본 건물까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장 및 지하철 1·2호선 '서면역'이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리함.

3.2. 주변 환경

주위는 상업 및 주거 밀집 지역으로, 다양한 근린생활시설, 상업시설, 학교 등이 혼재되어 있음. '서면역'은 부산의 핵심 상권 중 하나로, 유동인구가 많고 상업 활동이 활발한 지역임.

3.3. 토지 이용 및 도로

인접 필지와 등고 평탄한 가장형의 토지이며, 남측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획은 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(70m, 100m)에 해당하며, 도시관리계획 입안 중인 지역임.

4. 권리분석

4.1. 말소기준권리

2021년 6월 16일 접수된 주식회사 엠포인트자산관리대부의 근저당권 (을1)이 말소기준권리임.

4.2. 인수되는 권리

말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 모두 소멸될 예정이므로, 인수되는 권리는 없음.

4.3. 임차인 현황

* 임차인: 유정엽

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 450,000원

* 전입일자: 2024년 9월 13일

* 확정일자: 2024년 6월 28일

* 배당신고일자: 2024년 12월 6일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

4.4. 등기부 요약

* 소유권이전1번신탁등기말소 (2021-06-16)

* 근저당권 (2021-06-16, 말소기준권리)

* 주택임차권 (2026-02-27, 말소 예정)

* 임의경매 (2024-09-25, 본건 경매 사건)

* 1번근저당권부채권근질권설정 (2025-12-24, 말소 예정)

5. 상권분석

5.1. 서면역 역세권

본 물건은 부산 최대 상권 중 하나인 '서면역' 초역세권에 위치하여, 풍부한 유동인구와 배후수요를 확보하고 있음.

주변으로 롯데백화점, 롯데시네마, 쥬디스태화 등 대형 쇼핑몰과 다양한 금융기관, 병원, 음식점 등이 밀집해 있어 상업 기능이 매우 발달한 지역임.

5.2. 지역 특성

주거용 오피스텔로 이용 중이며, 지역 특성상 1인 가구 및 소형 사업체의 수요가 꾸준할 것으로 예상됨.

업무시설, 숙박시설, 근린생활시설 등이 복합적으로 형성되어 있어 상권의 다변성이 높음.

6. 생활정보

6.1. 편의시설

* 쇼핑: 롯데백화점 부산본점, 롯데에비뉴엘 부산본점, 홈플러스익스프레스 부전점, 하나로마트 부전점 등

* 교통: 지하철 1·2호선 서면역, 다수의 시내버스 노선

* 의료: 인근 병원 및 의원 이용 편리

* 문화/여가: 롯데시네마, 부산시민공원 등

6.2. 교육시설

인근에 초등학교, 중학교, 고등학교가 분포하고 있어 교육 환경을 고려할 수 있음.

7. 잠재적 리스크

7.1. 주거 이용

본건은 현재 주거용 오피스텔로 이용 중임. 이는 매수 후 명도 시 명도 저항이 발생할 가능성이 있음을 시사함.

7.2. 도시관리계획 입안 중

본건 토지는 도시관리계획 입안 중에 있어 향후 지역 개발 방향에 따라 변화가 있을 수 있음.

7.3. 혐오시설 유무

주변 지역에 대해 조사한 결과, 해당 건물 및 인근에 명확하게 분류되는 혐오시설(폐기물 처리 시설, 군사시설 등)은 확인되지 않았음.

8. 투자 포인트

8.1. 탁월한 입지

부산의 중심 상권인 서면역 초역세권에 위치하여 교통 및 생활 편의시설 접근성이 매우 뛰어남.

8.2. 신축급 건물

2021년 준공된 건물로 비교적 신축에 해당하여 건물 노후도가 낮고 쾌적한 환경을 제공함.

8.3. 명확한 권리관계

모든 선순위 권리가 말소될 예정이므로, 낙찰 후 권리관계로 인한 문제는 발생하지 않을 것으로 예상됨.

8.4. 꾸준한 수요

서면이라는 지역적 특성과 오피스텔이라는 상품의 특성상 1인 가구 및 소규모 사업체로부터의 꾸준한 임대 수요가 기대됨.

9. 종합 의견

본 물건은 부산의 핵심 상권인 서면역 초역세권에 위치하며, 2021년에 준공된 신축급 오피스텔입니다. 교통, 상업, 생활 편의시설 등 모든 면에서 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 권리분석상 낙찰 후 인수되는 권리사항이 없어 안전하게 취득 가능하며, 현재 주거용으로 이용 중이나 명도 절차 진행 시 큰 문제는 없을 것으로 보입니다. 도시관리계획 입안 중인 사항은 향후 지켜볼 필요가 있으나, 장기적인 관점에서 지역 발전의 긍정적 요인이 될 수도 있습니다. 서면 지역의 꾸준한 임대 수요를 고려할 때, 투자 및 실거주 목적으로 접근하기에 매력적인 물건으로 판단됩니다.

10. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 1억 5,900만원입니다. 주변 시세 분석 결과, 유사 면적의 오피스텔 매매가는 약 1억 6천만원 ~ 1억 9천만원 수준으로 파악됩니다. 특히, 본건과 동일한 '더토포필리아' 건물 내에서 비슷한 면적의 오피스텔이 2024년 8월 7일 기준 보증금 500만원 / 월세 58만원에 임대 중인 점(전용 24.79㎡)을 고려할 때, 실질적인 시세는 감정가와 유사하거나 약간 상회할 가능성이 있습니다.

또한, 최근 경매 사례를 살펴보면, '더토포필리아' 건물 내 다른 호실의 경우 감정가 1억 5,800만원 ~ 1억 6,100만원 수준에서 최저가 1억 1,060만원 ~ 1억 1,270만원에 진행된 사례가 있습니다. 그러나 이는 유찰된 최저가이며, 정상적인 경매 진행 시에는 낙찰가가 감정가 수준 또는 그 이상으로 형성될 가능성이 높습니다.

제시된 정보와 현 시세, 그리고 권리관계상 인수 부담이 없는 점을 종합적으로 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 감정가인 1억 5,900만원을 기준으로, 주변 시세 및 유사 물건의 낙찰가 추이를 감안하여 1억 6,000만원 ~ 1억 7,500만원 수준으로 제안합니다. 이는 보증금 인수 금액이 0원임을 전제로 산정되었습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.