나이스옥션 법원경매 서산 2026타경50233 [1] 충청남도 당진시 송산면 유곡리 219-10 송산중명아파트 104동 5층 503호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해솔 · 평가일 2026.03.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

충청남도 당진시 송산면 유곡리 소재 "유곡초등학교" 남동측 인근에 위치하는 송산중명아파 트 제104동 제5층 제503호로서, 주위는 중소규모 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등으 로 형성된 지역임.

교통상황

동측으로 송산로가 통과하고 이를 통해 동곡로 등과 연계되며, 북동측 인근에 시내버스정류 장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트 벽식구조 평슬래브지붕 13층 건물 중 제5층 제503호로서, 외벽 : 시멘트모르타르 위 페인팅 등 마감, 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감, 창호 : 새시창호 등임.

이용상태

아파트 단위세대로 이용 중임.

설비내역

급·배수 및 위생설비, 난방설비, 승강기설비, 옥내 소화전 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로 공동주택 건물의 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

동측 및 서측의 출입로를 통하여 차량의 진출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-08-19)(송산04 산업형), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(2024-12-12)(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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1.1. 소재지 및 개요

물건 소재지는 충청남도 당진시 송산면 유곡리 219-10 송산중명아파트 104동 5층 503호이며, 아파트 용도로 이용 중입니다.

1.2. 면적 정보

토지 면적은 31.04㎡ (약 9.39평)이며, 건물 면적은 59.34㎡ (약 17.95평)입니다. 토지와 건물의 지분 면적도 동일합니다. 제시외 면적은 없습니다.

1.3. 매각 대상 및 경매 구분

본 물건은 토지와 건물이 일괄 매각 대상이며, 경매 구분은 청산을 위한 형식적 경매입니다.

1.4. 감정가

감정가는 68,000,000원입니다.

1.5. 특이사항

형식적 경매로 진행되며, 공동 담보 물건에 해당합니다.

2. 입지조건

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2.1. 위치 및 주위환경

충청남도 당진시 송산면 유곡리 소재 "유곡초등학교" 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 중소규모 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통상황

동측으로 송산로가 통과하며, 이를 통해 동곡로 등과 연계됩니다. 북동측 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능합니다.

2.3. 도로상태

동측 및 서측의 출입로를 통해 단지로 차량 진출입이 용이합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본 물건은 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-08-19)(송산04 산업형), 중로2류(폭 15m~20m), 중로3류(폭 12m~15m)에 접해 있으며, 가축사육제한구역(2024-12-12)(전부제한) 및 상대보호구역에 해당합니다.

3. 권리분석

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3.1. 말소기준권리 및 권리 총액

말소기준권리는 2025년 8월 5일에 접수된 에스비아이저축은행의 가압류(대전지방법원 2025카단3784)입니다. 등기부채권 총액은 31,654,442원입니다.

3.2. 소유권 변동 현황

등기부 요약에 따르면, 2014년 1월 10일 소유권 이전 후 여러 차례 지분 이전 및 소유권 이전이 있었으며, 가장 최근에는 2025년 6월 24일 상속으로 인한 소유권 이전(권서아)이 있었습니다.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상입니다.

금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

3.5. 기타 권리사항 (채권자 등)

채권자는 권OOOOOOOOOOOOOOO이며, 에스비아이저축은행의 가압류가 존재합니다. 2026년 3월 13일 청산을 위한 형식적 경매개시결정(2026타경50233)이 말소되었습니다.

4. 상권분석

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4.1. 아파트 단지 정보

아파트명은 송산중명아파트이며, 1997년 3월 21일 사용승인되었습니다. 총 4개동, 402세대로 이루어져 있으며, 최고 17층 높이입니다. 본 물건이 속한 104동은 13층 건물입니다.

4.2. 주변 상업 및 편의시설

주변에 중소규모 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설이 있어 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

4.3. 최근 실거래가 동향

최근 실거래가 정보에 따르면, 동일 면적(전용 59.34㎡)의 아파트 매매가는 2026년 5월 6700만원(6층), 2026년 6월 6600만원(15층), 2026년 6월 6700만원(7층)으로 형성되어 있습니다. 평균 매매가는 약 6667만원 수준입니다.

5. 생활정보

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5.1. 편의시설 및 생활 인프라

단지 내 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소 등이 있으며, 주변 근린생활시설을 통해 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

5.2. 교육시설

유곡초등학교가 인근에 위치하여 자녀들의 통학이 용이합니다.

5.3. 주차 및 단지 환경

아파트 단지 내 총 227대의 차량 주차가 가능하며, 전기차 충전 시설도 일부 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

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6.1. 건물 노후도

1997년 사용승인된 건물로, 2026년 현재 약 29년의 노후도를 가지고 있어 향후 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

6.2. 임대 관계 미확인

임차인 현황상 인수 보증금은 없으나, 임대 관계가 미상으로 파악되어 실제 거주자 파악 및 명도 진행 시 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

6.3. 형식적 경매 특성

청산을 위한 형식적 경매로 진행되므로, 일반적인 경매 절차와 유사하게 진행될 것으로 예상되나, 경매 절차 전반에 대한 이해가 필요합니다.

6.4. 주변 시설 (혐오 시설 유무)

주변 지역 조사 결과, 아파트 단지 바로 인근에 혐오 시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 해당 지역이 성장관리계획구역(송산04 산업형)에 포함되어 있어, 장기적인 개발 계획 및 주변 환경 변화 가능성은 고려할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충청남도 당진시 송산면의 송산중명아파트 104동 5층 503호로, 비교적 양호한 입지 조건과 최근 실거래가 수준을 반영한 감정가를 가지고 있습니다. 권리 관계는 명확히 정리될 것으로 보이나, 건물의 노후도와 임대 관계 미상이라는 점은 신중한 검토가 필요합니다. 형식적 경매로 진행되므로, 절차적인 특성을 이해하고 접근하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 최근 실거래가와 유사한 감정가: 시장 가격과의 큰 괴리가 없어 안정적인 투자 접근이 가능합니다.

* 초등학교 인근 주거 환경: 기본적인 생활 인프라와 교육 시설 접근성이 좋습니다.

* 형식적 경매의 기회: 권리 관계가 복잡하지 않아 명도 및 인수 부담이 상대적으로 적을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 68,000,000원

최근 매매가 범위: 66,000,000원 ~ 67,000,000원

인수 보증금: 0원

건물의 노후도, 입지 조건, 최근 거래 사례 등을 종합적으로 고려할 때, 감정가 수준 또는 약간 하회하는 가격에서 입찰을 고려하는 것이 합리적입니다. 보수적인 관점에서 예상 입찰가 범위를 61,200,000원에서 68,000,000원 사이로 제시합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.