나이스옥션 법원경매 인천 2024타경584004 [1] 인천광역시 연수구 송도동 192-8 베르디움더퍼스트 106동 13층1304호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태산 · 평가일 2024.12.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 연수구 송도동 소재 "인천첨단초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 오피스텔, 학교 및 근린생활시설 등이 소재하며 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장 등이 소재하며 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕지붕 33층 건물 내 제13층 제1304호
외벽 : 석재 붙임 및 페인팅 마감 등,
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등,
창호 : 샤시창호 등임.

이용상태

아파트로 이용 중임.

설비내역

기본적인 급배수설비, 위생설비, 난방설비, 승강기설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

등고평탄한 사다리형 평지로서, 아파트 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남측으로 노폭 약 27미터 내외 서측으로 노폭 약 25미터 내외 동측으로 노폭 약 34미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역(2021-12-10)(인천광역시경제자유구역청고시 제2021-428호), 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(2011-12-05)(첨단산업클러스터(B)), 대로2류(폭 30m-35m)(최초결정(08.5.9))(접합), 대로3류(폭 25m-30m)(접합), 경제자유구역<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 상대보호구역(2008-06-13)(오칠고등학교4)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2008-06-13)(오칠중학교3)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2014-02-11)(송명초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-02-17)(송도국제 유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2020-06-29)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(인천첨단초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2008-06-13)(오칠고등학교4)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

2. 물건기본정보

3. 사건정보

사건번호: 인천지방법원 2024타경584004 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 리치금융진대부주식회사

중복사건: 본건은 중복사건으로, 관련 사건 번호는 인천지방법원 2024타경583834입니다.

4. 부동산현황

소재지: 인천광역시 연수구 송도동 192-8, 베르디움더퍼스트 106동 13층 1304호

용도: 아파트

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 33층 건물 내 제13층 제1304호

토지이용상태: 등고평탄한 사다리형 평지로서, 아파트 건부지로 이용 중입니다.

건물 이용상태: 아파트로 이용 중입니다.

5. 감정가및면적

감정가: 902,000,000원

토지면적: 77.55㎡ (약 23.45평)

토지지분: 77.5509㎡ (약 23.45평)

건물면적: 113.87㎡ (약 34.45평)

건물지분: 113.8722㎡ (약 34.45평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

6. 입지조건

7. 위치및주위환경

본건은 인천광역시 연수구 송도동에 위치하며, 주위는 아파트단지, 오피스텔, 학교 및 근린생활시설 등이 소재하여 주위환경은 보통 수준입니다. 특히 "인천첨단초등학교" 남측 인근에 자리하고 있습니다.

8. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편으로 교통상황은 보통입니다. 본건은 남측 약 27미터, 서측 약 25미터, 동측 약 34미터 폭의 포장도로에 접해 있습니다.

9. 주변시설

* 교육시설: 인천첨단초등학교가 인근에 위치합니다. (2022년 기준, 초등학교까지의 거리가 257m)

* 편의시설: 주거 지역 특성상 근린생활시설 및 상업 시설 이용이 가능합니다.

* 혐오시설: 주변 지역 조사 결과, 현재 파악된 혐오시설은 없습니다.

10. 권리분석

11. 등기부현황

집합건물 등기부 요약상 확인되는 권리 내역은 다음과 같습니다.

* 소유권이전: 인천도시공사 (2017-05-17), 조혜원 (2020-06-02), 전민구 (2020-07-31)

* 근저당권:

* 리치금융진대부주식회사 (2020-07-31, 금621,600,000원) - 말소기준권리

* 페퍼저축은행 (2022-03-23, 금500,400,000원) - 말소

* 안병윤 (2024-05-14, 금80,000,000원) - 말소

* 압류:

* 연수구(인천광역시) (2024-10-10) - 말소

* 가압류:

* 신용보증기금 (2024-11-21, 금7,885,000원) - 말소

* 신용보증기금 (2024-11-26, 금93,500,000원) - 말소

* 신용보증기금 (2025-02-27, 금93,675,198원) - 말소

* 근저당권가처분: 신용보증기금 (2024-11-29, 을12-1) - 말소

* 임의경매:

* 인천수산업협동조합 (2024-12-23, 461,164,995원) - 말소 (본건 사건과 동일)

* 페퍼저축은행 (2024-12-24, 2024타경583834) - 말소 (중복 사건)

* 근질권설정: 냉동냉장수산업협동조합 (2025-06-30, 금621,600,000원) - 말소

* 압류: 남동세무서장 (2025-07-23) - 말소

총 등기부채권 총액: 1,397,060,198원

12. 임차인현황

임대관계 미상이며, 인수되는 보증금은 없습니다 (인수 보증금 합계: 0원).

13. 소멸주의권리

본 경매물건은 말소기준권리(을1: 리치금융진대부주식회사 근저당권, 접수일자: 2020-07-31)보다 늦게 설정된 모든 권리(근저당, 압류, 가압류 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

14. 인수주의권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (물건명세서 참고사항: 지상권개요: 없음)

15. 상권분석

16. 지역특성

본건이 위치한 인천광역시 연수구 송도동은 국제도시로서 지속적인 개발과 함께 주거, 상업, 교육, 문화 시설이 복합적으로 발전하고 있는 지역입니다. 특히 신축 아파트 단지들이 다수 분포하고 있어 주거 환경이 우수한 편입니다.

17. 주변개발계획

송도국제도시 전반의 개발 계획과 연계되어 있으며, 첨단산업클러스터(B) 지역에 속해 있어 관련 개발 호재의 영향을 받을 수 있습니다.

18. 생활정보

19. 편의시설

단지 내 상가 및 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다. 또한, 인천대, 연세대 국제캠퍼스 등 교육 시설과의 접근성도 좋은 편입니다.

20. 교육시설

단지 인근에 인천첨단초등학교가 위치하여 자녀 교육에 유리한 환경을 갖추고 있습니다.

21. 아파트정보

아파트명: 베르디움더퍼스트아파트

주소: 인천광역시 연수구 송도동 192-8

사용승인일: 2017년 02월 01일

동수: 15동

세대수: 1,834세대

최고층: 33층

총 주차대수: 2,434대 (지상 12대, 지하 40대 - 제공된 아파트 정보 기준, JSON 정보와 차이 존재)

복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등

22. 잠재적리스크

23. 권리관계

등기부상 다수의 근저당, 압류, 가압류 등이 설정되어 있었으나, 모두 매각으로 소멸될 예정입니다. 다만, 경매 절차 진행 중에 변동사항이 있는지 최종 확인이 필요합니다.

24. 임차인관련

임대 관계가 미상이며 인수 보증금이 없다고 명시되어 있으나, 실제 점유자가 있는지, 명도 대상이 되는지에 대한 추가 확인이 필요합니다.

25. 기타

중복사건으로 인한 경매 절차상 혼선 가능성을 유의해야 합니다.

26. 종합의견

27. 본건은 인천광역시 연수구 송도동에 위치한 신축급 아파트로, 초등학교 인접 및 우수한 주거 환경을 갖추고 있습니다. 감정가는 9억 2백만원으로 책정되었습니다. 등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정이며, 인수되는 임차인의 보증금도 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 최근 매매 사례는 주로 60평대(전용면적 약 64~75㎡)의 소형 면적으로, 본건(공급면적 약 113.87㎡)과는 면적 차이가 있어 직접적인 시세 비교에 한계가 있습니다. 2026년 7월 거래 사례를 보면 소형 면적의 경우 6.4억 ~ 6.87억 수준으로 거래되었습니다.

28. 투자포인트

29. 신축급 아파트: 2017년 준공으로 비교적 최신 연식의 아파트입니다.

30. 우수한 학군: 인천첨단초등학교가 인접하여 자녀 교육 환경이 좋습니다.

31. 송도 국제도시의 미래가치: 지속적인 개발이 이루어지는 송도국제도시에 위치하여 장기적인 가치 상승이 기대됩니다.

32. 권리관계 명확: 모든 권리가 소멸되는 조건으로, 낙찰 후 명확한 소유권을 확보할 수 있습니다.

33. 예상입찰가

34. 시세분석

제공된 최근 매매 JSON 정보는 본건(전용면적 약 113.87㎡, 약 34.45평)보다 작은 면적(전용 약 64~75㎡, 약 19~22평)의 거래 사례를 담고 있습니다. 이들 사례의 거래가는 6.4억 ~ 6.87억 원 수준입니다.

본건의 감정가는 9.02억 원(약 2618만원/평)이며, 이는 송도동 내 신축급 아파트의 시세 수준과 비교 시 보수적으로 책정되었을 가능성이 있습니다.

(참고: 실거래가 정보에 따르면, 베르디움더퍼스트 아파트의 113.87㎡ 타입은 2026년 4월 8.0억, 2026년 6월 8.35억에 거래된 것으로 추정되나, 해당 정보의 정확성과 출처는 추가 확인이 필요합니다. 또한, 2026년 8월 1일 84.9572㎡ 면적이 7.3억에 거래되었다는 정보도 있습니다.)

35. 예상 입찰가 산정

감정가 9.02억 원을 기준으로, 본건의 실제 시장 가치와 향후 시세 상승 가능성, 그리고 경매 경쟁률 등을 종합적으로 고려하여 예상 입찰가를 산정합니다.

제공된 매매 데이터와 감정가를 바탕으로 볼 때, 본건의 실제 가치는 감정가를 상회할 가능성이 있습니다.

따라서, 감정가 대비 105% ~ 115% 수준을 예상 입찰가 범위로 제안합니다.

예상 입찰가 범위: 약 9억 4천 7백만 원 ~ 10억 3천 7백만 원.

최종 입찰가는 본건의 현장 조사, 최신 시세 변동 추이, 유찰 횟수, 경쟁 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.1.물건기본정보

2. 물건기본정보

3. 사건정보

사건번호: 인천지방법원 2024타경584004 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 리치금융진대부주식회사

중복사건: 본건은 중복사건으로, 관련 사건 번호는 인천지방법원 2024타경583834입니다.

4. 부동산현황

소재지: 인천광역시 연수구 송도동 192-8, 베르디움더퍼스트 106동 13층 1304호

용도: 아파트

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 33층 건물 내 제13층 제1304호

토지이용상태: 등고평탄한 사다리형 평지로서, 아파트 건부지로 이용 중입니다.

건물 이용상태: 아파트로 이용 중입니다.

5. 감정가및면적

감정가: 902,000,000원

토지면적: 77.55㎡ (약 23.45평)

토지지분: 77.5509㎡ (약 23.45평)

건물면적: 113.87㎡ (약 34.45평)

건물지분: 113.8722㎡ (약 34.45평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

6. 입지조건

7. 위치및주위환경

본건은 인천광역시 연수구 송도동에 위치하며, 주위는 아파트단지, 오피스텔, 학교 및 근린생활시설 등이 소재하여 주위환경은 보통 수준입니다. 특히 "인천첨단초등학교" 남측 인근에 자리하고 있습니다.

8. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편으로 교통상황은 보통입니다. 본건은 남측 약 27미터, 서측 약 25미터, 동측 약 34미터 폭의 포장도로에 접해 있습니다.

9. 주변시설

* 교육시설: 인천첨단초등학교가 인근에 위치합니다. (2022년 기준, 초등학교까지의 거리가 257m)

* 편의시설: 단지 내 상가 및 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

* 혐오시설: 주변 지역 조사 결과, 현재 파악된 혐오시설은 없습니다.

10. 권리분석

11. 등기부현황

집합건물 등기부 요약상 확인되는 권리 내역은 다음과 같습니다.

* 소유권이전: 인천도시공사 (2017-05-17), 조혜원 (2020-06-02), 전민구 (2020-07-31)

* 근저당권:

* 리치금융진대부주식회사 (2020-07-31, 금621,600,000원) - 말소기준권리

* 페퍼저축은행 (2022-03-23, 금500,400,000원) - 말소

* 안병윤 (2024-05-14, 금80,000,000원) - 말소

* 압류:

* 연수구(인천광역시) (2024-10-10) - 말소

* 가압류:

* 신용보증기금 (2024-11-21, 금7,885,000원) - 말소

* 신용보증기금 (2024-11-26, 금93,500,000원) - 말소

* 신용보증기금 (2025-02-27, 금93,675,198원) - 말소

* 근저당권가처분: 신용보증기금 (2024-11-29, 을12-1) - 말소

* 임의경매:

* 인천수산업협동조합 (2024-12-23, 461,164,995원) - 말소 (본건 사건과 동일)

* 페퍼저축은행 (2024-12-24, 2024타경583834) - 말소 (중복 사건)

* 근질권설정: 냉동냉장수산업협동조합 (2025-06-30, 금621,600,000원) - 말소

* 압류: 남동세무서장 (2025-07-23) - 말소

총 등기부채권 총액: 1,397,060,198원

12. 임차인현황

임대관계 미상이며, 인수되는 보증금은 없습니다 (인수 보증금 합계: 0원).

13. 소멸주의권리

본 경매물건은 말소기준권리(을1: 리치금융진대부주식회사 근저당권, 접수일자: 2020-07-31)보다 늦게 설정된 모든 권리(근저당, 압류, 가압류 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

14. 인수주의권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (물건명세서 참고사항: 지상권개요: 없음)

15. 상권분석

16. 지역특성

본건이 위치한 인천광역시 연수구 송도동은 국제도시로서 지속적인 개발과 함께 주거, 상업, 교육, 문화 시설이 복합적으로 발전하고 있는 지역입니다. 특히 신축 아파트 단지들이 다수 분포하고 있어 주거 환경이 우수한 편입니다.

17. 주변개발계획

송도국제도시 전반의 개발 계획과 연계되어 있으며, 첨단산업클러스터(B) 지역에 속해 있어 관련 개발 호재의 영향을 받을 수 있습니다.

18. 생활정보

19. 편의시설

단지 내 상가 및 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다. 또한, 인천대, 연세대 국제캠퍼스 등 교육 시설과의 접근성도 좋은 편입니다.

20. 교육시설

단지 인근에 인천첨단초등학교가 위치하여 자녀 교육에 유리한 환경을 갖추고 있습니다.

21. 아파트정보

아파트명: 베르디움더퍼스트아파트

주소: 인천광역시 연수구 송도동 192-8

사용승인일: 2017년 02월 01일

동수: 15동

세대수: 1,834세대

최고층: 33층

총 주차대수: 2,434대 (지상 12대, 지하 40대 - 제공된 아파트 정보 기준, JSON 정보와 차이 존재)

복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등

22. 잠재적리스크

23. 권리관계

등기부상 다수의 근저당, 압류, 가압류 등이 설정되어 있었으나, 모두 매각으로 소멸될 예정입니다. 다만, 경매 절차 진행 중에 변동사항이 있는지 최종 확인이 필요합니다.

24. 임차인관련

임대 관계가 미상이며 인수 보증금이 없다고 명시되어 있으나, 실제 점유자가 있는지, 명도 대상이 되는지에 대한 추가 확인이 필요합니다.

25. 기타

중복사건으로 인한 경매 절차상 혼선 가능성을 유의해야 합니다.

26. 종합의견

27. 본건은 인천광역시 연수구 송도동에 위치한 신축급 아파트로, 초등학교 인접 및 우수한 주거 환경을 갖추고 있습니다. 감정가는 9억 2백만원으로 책정되었습니다. 등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정이며, 인수되는 임차인의 보증금도 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 최근 매매 사례는 주로 60평대(전용면적 약 64~75㎡)의 소형 면적으로, 본건(공급면적 약 113.87㎡)과는 면적 차이가 있어 직접적인 시세 비교에 한계가 있습니다. 2026년 7월 거래 사례를 보면 소형 면적의 경우 6.4억 ~ 6.87억 수준으로 거래되었습니다.

28. 투자포인트

29. 신축급 아파트: 2017년 준공으로 비교적 최신 연식의 아파트입니다.

30. 우수한 학군: 인천첨단초등학교가 인접하여 자녀 교육 환경이 좋습니다.

31. 송도 국제도시의 미래가치: 지속적인 개발이 이루어지는 송도국제도시에 위치하여 장기적인 가치 상승이 기대됩니다.

32. 권리관계 명확: 모든 권리가 소멸되는 조건으로, 낙찰 후 명확한 소유권을 확보할 수 있습니다.

33. 예상입찰가

34. 시세분석

제공된 최근 매매 JSON 정보는 본건(공급면적 약 113.87㎡, 약 34.45평)보다 작은 면적(전용 약 64~75㎡, 약 19~22평)의 거래 사례를 담고 있습니다. 이들 사례의 거래가는 6.4억 ~ 6.87억 원 수준입니다.

본건의 감정가는 9.02억 원(약 2618만원/평)이며, 이는 송도동 내 신축급 아파트의 시세 수준과 비교 시 보수적으로 책정되었을 가능성이 있습니다.

(참고: 일부 부동산 정보 사이트에서는 베르디움더퍼스트 아파트의 113.87㎡ 타입이 2026년 4월 8.0억, 2026년 6월 8.35억에 거래된 것으로 추정되나, 해당 정보의 정확성과 출처는 추가 확인이 필요합니다 [cite:9, cite:10]. 또한, 2026년 8월 1일 84.9572㎡ 면적이 7.3억에 거래되었다는 정보도 있습니다.)

35. 예상 입찰가 산정

감정가 9.02억 원을 기준으로, 본건의 실제 시장 가치와 향후 시세 상승 가능성, 그리고 경매 경쟁률 등을 종합적으로 고려하여 예상 입찰가를 산정합니다.

제공된 매매 데이터와 감정가를 바탕으로 볼 때, 본건의 실제 가치는 감정가를 상회할 가능성이 있습니다.

따라서, 감정가 대비 105% ~ 115% 수준을 예상 입찰가 범위로 제안합니다.

예상 입찰가 범위: 약 9억 4천 7백만 원 ~ 10억 3천 7백만 원.

최종 입찰가는 본건의 현장 조사, 최신 시세 변동 추이, 유찰 횟수, 경쟁 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.