나이스옥션 법원경매 서산 2023타경58600 [4] 충청남도 당진시 송산면 삼월리 6-21 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다은 · 평가일 2023.11.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 당진시 송산면 소재 송산면 행정복지센터 북측 원거리, 현대제철독신
자아파트 남서측 원거리에 위치하며, 부근은 다세대주택, 단독주택, 각종 근린생활시설,
농경지 및 임야 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건 서측 근거리에 지방도 633호선이 통과하고, 인근에 버스정류장이 위치하여 제반
교통상황 보통시되는 지역임.

건물의 구조

본건 공히 2017년 7월 사용승인된 철근콘크리트구조 평슬래브 및 기타지붕 구조의
"봉화빌리지" 205동과 204동 내의 각호로서

외벽 : 드라이비트 마감 등
내벽 : 벽지마감 및 타일마감 등
창호 : 하이새시창 등임.

이용상태

기호(1-4,6,7,10-14)는 공히 다세대주택으로서 집합건축물대장의 건축물현황도상 각 호
별로 방3, 거실, 주방, 욕실 겸 화장실2, 발코니 등의 구조임.

기호(8,9,15,16)의 경우 각 호별로 방3, 거실, 주방, 욕실 겸 화장실2, 발코니 외에 다
락이 설치되어 있는 것으로 보임.

기호(5)는 근린생활시설(식당)로서 내부에 화장실이 소재함.

설비내역

위생설비, 급,배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

남서하향 완경사지대 내 평탄하게 조성된 부정형의 토지들로서 다세대주택 및 근린생활
시설의 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 폭 약 4-5미터 정도의 포장도로를 통하여 접근 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

삼월리 6-21, 6-23 : 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한 모든 축종 제한), 준보전
산지, 문화재보존영향 검토대상구역임.

삼월리 4, 5 : 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한 모든 축종 제한), 문화재보존
영향 검토대상구역임.

공부와의 차이

본건의 소유권 대지권의 목적인 토지 중 일부의 귀 제시목록상 지목은 임야, 전 등으로
되어 있으나 공히 현황 "대" 임.

본건 중 기호(5)의 집합건축물대장의 건축물 현황도상 도면은 다른 호의 도면이 등재된
생태인 것으로 보이니 유의하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서산지원 2023타경58600 (4)

소재지: 충청남도 당진시 송산면 삼월리 6-21 2층202호

용도: 다세대주택

감정가: 144,000,000원

토지 면적: 78.27㎡ (약 23.68평)

건물 면적: 65.65㎡ (약 19.86평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 당OOO

1.1. 입지조건

* 위치: 충청남도 당진시 송산면 소재. 송산면 행정복지센터 북측 원거리, 현대제철 독신자아파트 남서측 원거리에 위치.

* 주변 환경: 다세대주택, 단독주택, 각종 근린생활시설, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역.

* 교통: 서측 근거리에 지방도 633호선이 통과하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 제반 교통상황은 보통 수준으로 판단됨.

* 도로 접근성: 본건 서측으로 폭 약 4-5미터 포장도로를 통해 접근 가능.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2017년 7월 20일 접수된 당진축산업협동조합의 근저당권 (을1).

* 권리 요약:

* 소유권 보존: 강광일 (2017.07.20)

* 근저당: 당진축산업협동조합 (48,000,000원, 2017.07.20) - 말소기준권리

* 압류: 예산세무서장 (2021.04.13) - 매각으로 소멸

* 임의경매개시결정: 당진축산업협동조합 (2023.11.08) - 매각으로 소멸

* 가압류: 최용 (80,000,000원, 2023.11.29) - 매각으로 소멸

* 압류: 당진시 (2024.05.08) - 매각으로 소멸

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 등기부상 명시된 바 없음. (단, 물건명세서에 '지상권' 언급이 있으나 등기부상 확인되지 않아 실제 현황 확인 필요)

* 임차인 현황:

* 임차인: 신용문 (신 )

* 보증금: 80,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019-09-09

* 확정일자: 2020-04-03

* 배당신고일자: 2023-12-11

* 대항력: 없음

* 인수되는 보증금: 0원 (임차인의 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없음)

1.3. 상권분석

* 주변 환경: 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 주거 및 생활 편의시설이 분포.

* 상업 시설: 일부 근린생활시설이 소재하여 기본적인 상업 활동 가능.

* 유사 물건 시세:

* 최근 매매 사례 분석 결과, 전용면적 약 58-60㎡의 다세대주택이 7천만원대부터 1억 3천만원대까지 다양한 가격으로 거래됨.

* 2024년 10월 4층, 58.35㎡ 건이 1억 3천만원에 거래됨.

* 2025년 6월 1층, 59.6㎡ 건이 7천만원에 거래됨.

* 2025년 11월 1층, 58.35㎡ 건이 7천 6백만원에 거래됨.

* 본건은 65.65㎡로 비교적 넓은 면적을 가지며, 2층에 위치.

1.4. 생활정보

* 교육 시설: 주변에 학교 등 교육 시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않음.

* 편의 시설: 송산면 행정복지센터가 근거리에 위치하며, 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용 가능.

* 의료 시설: 대규모 병원에 대한 정보는 확인되지 않으며, 일반적인 의원급 시설 이용 가능 예상.

1.5. 잠재적 리스크

* 건물 하자: 2017년 준공으로 비교적 신축 건물이지만, 외벽 드라이비트 마감 등 일부 노후화 가능성 존재. 내부 상태는 임장 확인 필요.

* 토지이용계획: 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한 모든 축종 제한), 준보전산지, 문화재보존영향 검토대상구역에 해당하여 향후 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있음.

* 공부와의 차이: 토지의 공부상 지목이 임야, 전 등이나 현황 "대"로 이용 중. 이는 건축물대장상 표기 문제일 수 있으나, 실제 토지 이용에 문제가 없는지 추가 확인 필요. 기호(5) 건물의 건축물 현황도상 도면이 다른 호의 도면이 등재된 것으로 보인다는 점도 건물 전반의 관리 상태를 시사할 수 있음.

* 건물 관리 상태: 집합건축물로, 공용 부분의 관리 상태는 입찰 전 현장 확인이 필수적.

* 주변 환경: 농경지 및 임야가 혼재된 지역적 특성이 있어, 이에 따른 민감도 차이가 있을 수 있음.

1.6. 종합 의견

* 본건은 충청남도 당진시 송산면 소재 다세대주택으로, 2017년 준공된 비교적 신축 건물임.

* 임차인의 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없으므로 권리관계는 비교적 명확함.

* 주변 교통 및 생활 편의 시설은 보통 수준이며, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역임.

* 토지 이용 계획상 일부 제한 사항이 존재하며, 공부상 불일치 사항에 대한 확인이 필요.

* 최근 유사 면적의 다세대주택이 7천만원대에서 1억 3천만원대까지 거래되었으며, 본건 감정가는 1억 4천 4백만원임.

1.7. 투자 포인트

* 권리관계 명확: 대항력 있는 임차인이 없어 인수 부담 없음.

* 신축 건물: 2017년 준공으로 비교적 최신 건물에 속함.

* 넓은 전용 면적: 65.65㎡로 유사 매물 대비 넓은 편.

* 당진시 개발 잠재력: 당진시는 산업단지 배후 주거 수요 등으로 인한 지속적인 발전 가능성 보유.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 144,000,000원

* 최근 유사 물건 거래 사례: 70,000,000원 ~ 130,000,000원

* 본건의 전용 면적(65.65㎡)과 건물 연식(2017년)을 고려하고, 가장 높게 거래된 1억 3천만원의 사례(58.35㎡)를 참고할 때, 본건의 가치는 감정가 수준 또는 그 이상을 기대해 볼 수 있음.

* 다만, 최근 거래 사례 중 낮은 가격대 매물과의 시세 격차가 존재하며, 현지 시세 동향 및 추가적인 현장 조사를 통해 보수적으로 접근할 필요가 있음.

* 보수적인 관점에서, 감정가의 약 94% 수준인 135,000,000원을 초기 입찰가로 고려해 볼 수 있음.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.