나이스옥션 법원경매 서산 2023타경58600 [14] 충청남도 당진시 송산면 삼월리 6-23 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다은 · 평가일 2023.11.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 당진시 송산면 소재 송산면 행정복지센터 북측 원거리, 현대제철독신
자아파트 남서측 원거리에 위치하며, 부근은 다세대주택, 단독주택, 각종 근린생활시설,
농경지 및 임야 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건 서측 근거리에 지방도 633호선이 통과하고, 인근에 버스정류장이 위치하여 제반
교통상황 보통시되는 지역임.

건물의 구조

본건 공히 2017년 7월 사용승인된 철근콘크리트구조 평슬래브 및 기타지붕 구조의
"봉화빌리지" 205동과 204동 내의 각호로서

외벽 : 드라이비트 마감 등
내벽 : 벽지마감 및 타일마감 등
창호 : 하이새시창 등임.

이용상태

기호(1-4,6,7,10-14)는 공히 다세대주택으로서 집합건축물대장의 건축물현황도상 각 호
별로 방3, 거실, 주방, 욕실 겸 화장실2, 발코니 등의 구조임.

기호(8,9,15,16)의 경우 각 호별로 방3, 거실, 주방, 욕실 겸 화장실2, 발코니 외에 다
락이 설치되어 있는 것으로 보임.

기호(5)는 근린생활시설(식당)로서 내부에 화장실이 소재함.

설비내역

위생설비, 급,배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

남서하향 완경사지대 내 평탄하게 조성된 부정형의 토지들로서 다세대주택 및 근린생활
시설의 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 폭 약 4-5미터 정도의 포장도로를 통하여 접근 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

삼월리 6-21, 6-23 : 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한 모든 축종 제한), 준보전
산지, 문화재보존영향 검토대상구역임.

삼월리 4, 5 : 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한 모든 축종 제한), 문화재보존
영향 검토대상구역임.

공부와의 차이

본건의 소유권 대지권의 목적인 토지 중 일부의 귀 제시목록상 지목은 임야, 전 등으로
되어 있으나 공히 현황 "대" 임.

본건 중 기호(5)의 집합건축물대장의 건축물 현황도상 도면은 다른 호의 도면이 등재된
생태인 것으로 보이니 유의하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보:

* 사건번호: 서산지원 2023타경58600 (14)

* 소재지: 충청남도 당진시 송산면 삼월리 6-23 3층302호

* 건물구조: 철근콘크리트구조, 평슬래브 및 기타지붕 (2017년 7월 사용승인)

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 139,000,000원

* 토지면적: 76.42㎡ (약 23.11평)

* 건물면적: 62.37㎡ (약 18.87평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 당진축산업협동조합 (추정)

1.1. 입지조건

입지조건:

* 위치 및 주변환경: 본건은 충청남도 당진시 송산면 소재지로, 송산면 행정복지센터 북측 원거리, 현대제철 독신자아파트 남서측 원거리에 위치합니다. 주변은 다세대주택, 단독주택, 각종 근린생활시설, 농경지 및 임야 등이 혼재된 지역입니다.

* 교통상황: 본건 서측 근거리에 지방도 633호선이 통과하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 제반 교통상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 도로상태: 본건 서측으로 폭 약 4-5미터 정도의 포장도로를 통하여 접근이 가능합니다.

1.2. 권리분석

권리분석:

* 말소기준권리: 2017년 7월 20일 접수의 당진축산업협동조합 근저당권 (96,000,000원)입니다.

* 낙찰 후 소멸되는 권리: 본 경매물건은 말소기준권리보다 늦은 순위의 권리들(압류, 가압류, 임의경매 등)은 낙찰 후 모두 소멸됩니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리사항은 없습니다 (지상권 등).

* 임차인 현황:

* 임차인: 김순기

* 보증금: 60,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 4월 20일

* 확정일자: 2020년 3월 16일

* 배당신고일자: 2023년 12월 27일

* 대항력: 없음 (낙찰자가 인수하지 않는 보증금입니다.)

* 인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

상권분석:

* 주변 상업시설: 각종 근린생활시설이 혼재하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주거환경: 다세대주택 및 단독주택 밀집 지역으로 주거 단지의 특성을 보입니다.

1.4. 생활정보

생활정보:

* 편의시설: 송산면 행정복지센터가 인근에 위치하며, 다양한 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

* 교육시설: 인근에 초등학교, 중학교, 고등학교 등의 교육시설에 대한 정보는 제공되지 않았습니다.

* 의료시설: 인근에 병원, 의원 등 의료시설에 대한 정보는 제공되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

잠재적 리스크:

* 토지 이용계획 및 제한사항: 본 토지는 계획관리지역, 가축사육제한구역, 준보전산지, 문화재보존영향 검토대상구역으로 지정되어 있어 향후 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 공부와의 차이: 소유권 대지권의 목적인 토지의 공부상 지목이 임야, 전 등으로 되어 있으나 현황은 '대'로 이용 중입니다. 또한, 기호(5)의 집합건축물대장상 건축물 현황도에 다른 호수의 도면이 등재된 것으로 보이니, 현장 방문 시 건축물 현황을 면밀히 확인해야 합니다.

* 혐오시설: 주변에 혐오시설(폐기물 처리장, 쓰레기 소각장 등)이 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 본 건 서측으로 지방도가 통과하고 북측으로 현대제철 독신자아파트가 위치한 점을 고려할 때, 산업단지와의 근접성 등을 간접적으로 고려할 수 있습니다.

* 임대차 관계: 임대관계는 미상으로 파악됩니다.

1.6. 종합 의견

종합 의견:

본 물건은 2017년 신축된 다세대주택으로 비교적 양호한 상태를 유지하고 있습니다. 권리분석상 인수되는 권리 및 보증금 부담이 없어 명확한 투자 판단이 가능합니다. 다만, 토지 이용계획상 일부 제한 사항이 존재하며, 건축물 현황도상의 오류 가능성에 대한 현장 확인이 필수적입니다. 주변 시세 대비 합리적인 입찰가 산정이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

투자 포인트:

* 명확한 권리관계: 모든 인수 권리가 소멸되어 안전하게 낙찰받을 수 있습니다.

* 신축 건물: 2017년 사용승인된 건물로 비교적 연식이 짧아 즉시 이용 또는 임대가 용이합니다.

* 입지 잠재력: 당진시 송산면 지역은 향후 개발 가능성이 있으며, 교통 접근성도 보통 수준입니다.

1.8. 예상 입찰가

예상 입찰가:

본 건의 감정가는 139,000,000원입니다. 최근 유사 물건의 매매 사례를 분석한 결과, 본 건과 유사한 면적(약 58.35㎡)의 다세대주택이 2024년 10월 130,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 이를 바탕으로 본 건의 면적(62.37㎡)과 층수(3층)를 고려할 때, 시세는 감정가 수준 또는 그 이하에서 형성될 가능성이 있습니다.

다만, 경매 특성상 경쟁률에 따라 입찰가가 변동될 수 있으며, 현장 답사를 통한 건물 상태 확인 및 추가적인 시장 조사 후에 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

인수 보증금 0원을 감안하여, 본 건의 합리적인 예상 입찰가는 110,000,000원에서 125,000,000원 사이로 제시합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.