나이스옥션 법원경매 춘천 2023타경52627 [1] 강원도 인제군 북면 원통리 1362 스카이파크빌 에이동 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원도 인제군 북면 원통리 소재 "인제원통농공단지" 남동측 근거리에 위치하는 스카이파크빌 에이동 제3층 제302호로서, 주위는 농경지, 단독주택이 소재하며 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고, 버스정류장과의 거리 및 운행빈도 등을 고려할때 대중교통의 편의성은 무난한편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 지상4층건 중 3층 302호로서

외 벽 : 석재붙임 및 벽돌쌓기 마감 등
내 벽 : 벽지도배 및 타일붙임 마감 등
창 호 : 플라스틱창호 등임.

이용상태

공동주택(다세대주택)임.

설비내역

LPG보일러에 의한 개별난방설비, 위생 및 급배수설비, 화재탐지설비, 엘리베이터시설 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지내 자체지반 등고 평탄하게 조성된 사다리형의 다세대주택 건부지임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 왕복2차선의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한 100m 제한구역)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 건물외부에 '스카이파크빌 A동' 쓰여있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호

춘천지방법원 2023타경52627 (1)

소재지

강원도 인제군 북면 원통리 1362 스카이파크빌 에이동 3층302호 (신주소: 강원특별자치도 인제군 늪둔지길 93)

용도

다세대주택

감정가

175,000,000원

토지면적

136. 05㎡ (약 41.15평)

토지제시외면적

0. 00㎡

건물면적

84. 73㎡ (약 25.63평)

건물제시외면적

0. 00㎡

매각대상

토지 및 건물 일괄매각

경매구분

부동산강제경매

채권자

유OOOOOOOOOO

건축물 기본정보

준공년도: 2020년 10월 23일

구조: 철근콘크리트구조, 경사지붕

건물 층수: 지상 4층 중 3층

등기부 요약

소유권 보존: 주식회사 한유디엔씨 (2020년 12월 4일)

말소기준권리: 유한회사 가압류 (2021년 1월 14일, 899,500,000원)

등기부 채권 총액: 917,262,652원

2. 입지조건

위치 및 주위환경

본건은 강원도 인제군 북면 원통리 소재 "인제원통농공단지" 남동측 근거리에 위치하며, 주위는 농경지, 단독주택 등이 소재하는 일반적인 주거지역입니다.

교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근 버스정류장과의 거리 및 운행 빈도를 고려할 때 대중교통 이용 편의성은 무난한 편입니다.

토지 형상 및 이용상태

본 토지는 완경사지 내 자체 지반이 평탄하게 조성된 사다리형의 다세대주택 건부지입니다.

인접 도로상태

본건 북서측으로 왕복 2차선의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한 100m 제한구역)에 해당합니다.

3. 권리분석

말소기준권리

유한회사 가압류 (2021년 1월 14일)

경매신청 채권자

유한회사 유에이디앤씨 (2023년 6월 5일 강제경매 개시결정)

인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

임차인 현황

* 임차인: 김

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2022년 6월 13일

확정일자: 없음

배당신고일자: 없음

대항력: 없음

비고: 대항력 없는 임차인으로, 보증금 또한 없어 인수되는 권리가 없습니다.

4. 상권분석

주변 환경 및 주택 유형

본건이 위치한 지역은 농경지, 단독주택과 혼재된 주거지역이며, 인근에 농공단지가 있습니다. 주변으로는 다세대주택 및 연립주택 등이 분포하고 있습니다.

최근 실거래가 분석

제공된 최근 매매 JSON 정보에 따르면, 2026년 4월~5월 인근 지역의 다세대/연립주택 거래가는 다음과 같습니다.

* 거래 1: 면적 35.28㎡, 거래가 4,500만원 (약 127.6만원/㎡), 2001년 건축

* 거래 2: 면적 65.47㎡, 거래가 9,000만원 (약 137.5만원/㎡), 1985년 건축

* 거래 3: 면적 55.98㎡, 거래가 5,500만원 (약 98.3만원/㎡), 1988년 건축

위 실거래가 자료는 대부분 건축 연도가 오래된(1985년~2001년) 주택들로, 본건(2020년 준공)과는 건축 연식 및 주택 규모에서 상당한 차이가 있습니다. 따라서 직접적인 시세 비교에는 한계가 있습니다.

감정가와의 비교

본건의 감정가는 175,000,000원 (약 206만원/㎡)입니다. 이는 위에서 분석된 노후 주택들의 거래가보다 제곱미터당 단가가 높게 책정된 것으로, 본건의 비교적 최신 건축 연식(2020년)을 반영한 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

주변 편의시설

제공된 정보만으로는 구체적인 편의시설(마트, 학교, 병원 등) 정보를 파악하기 어렵습니다. 다만, 인근에 농공단지가 위치하여 관련 편의시설이 있을 수 있습니다.

건축물 설비 내역

* 난방: LPG보일러에 의한 개별난방

* 위생 및 급배수 설비

* 화재탐지 설비

* 엘리베이터 시설

6. 잠재적 리스크

권리 관계

등기부상 총 채권액이 9억 원 이상으로 매우 높으나, 모든 채권은 말소기준권리 이후의 것으로 경매 절차를 통해 소멸되어 인수되는 권리는 없습니다.

임차인

대항력 없는 임차인(김 )이 있으나 보증금이 0원이므로 명도 과정에서의 금전적 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

물건 상태

제공된 정보만으로는 건물 내부의 상세한 상태, 하자 여부 등에 대한 파악이 어렵습니다. 실제 현장 방문을 통해 정확한 상태를 확인해야 합니다.

지역 특성

주변이 농경지 및 단독주택과 혼재되어 있어, 도심 지역과 같은 편의시설의 집중도나 접근성이 낮을 수 있습니다.

토지이용계획

가축사육제한구역(100m 제한 구역)으로 지정되어 있어, 향후 가축 사육 관련 활동에 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2020년 준공된 비교적 신축 연식의 다세대주택으로, 감정가는 175,000,000원입니다. 주위 환경은 농경지 및 단독주택이 혼재하며, 농공단지가 인근에 위치하고 있습니다. 권리 분석 결과, 말소기준권리 이하 모든 권리가 매각으로 소멸되어 인수 부담이 없는 안전한 물건입니다. 또한, 대항력 없는 임차인이 보증금 없이 거주 중이어서 명도 과정도 비교적 수월할 것으로 예상됩니다. 다만, 제공된 최근 실거래가 정보는 대부분 건축 연도가 오래된 주택들로 구성되어 있어, 본 건의 최신 건축 연식(2020년)을 고려할 때 직접적인 시세 비교에 한계가 있습니다. 감정가가 주변 노후 주택 시세 대비 높은 편이지만, 신축 연식과 건물 상태를 감안하면 충분히 고려될 수 있는 수준으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

최신 건축 연식

2020년에 준공되어 건물 노후도가 낮고, 향후 유지보수 비용 부담이 적습니다.

명도 용이성

대항력 없는 임차인이 보증금 없이 거주 중이므로, 명도 절차 진행이 비교적 수월할 것으로 예상됩니다.

깔끔한 권리 관계

경매 신청 채권 외 모든 등기부상 권리가 매각으로 소멸되어 낙찰자가 깨끗한 권리를 취득하게 됩니다.

입지 조건

농공단지 인근에 위치하여 임대 수요가 있을 수 있으며, 기본적인 교통 편의성은 확보되어 있습니다.

9. 예상 입찰가

시장 분석

제공된 최근 매매 자료(2026년 4월~5월)에 따르면, 해당 지역의 다세대/연립주택 거래 시세는 면적 35.28㎡~65.47㎡ 범위에서 제곱미터당 약 98만원에서 137만원 수준입니다. 이러한 거래는 대부분 1985년부터 2001년 사이에 건축된 노후 주택들에 해당합니다.

본건은 2020년에 준공된 84.73㎡ 면적의 신축 주택으로, 건축 연식과 규모 면에서 제공된 시세 자료와 직접 비교하기 어렵습니다. 본건의 감정가(175,000,000원, 약 206만원/㎡)는 노후 주택 시세 대비 높은 편이나, 신축 연식을 반영한 적정 수준으로 고려될 수 있습니다.

추정 입찰가 범위

신축 연식 프리미엄을 고려할 때, 제곱미터당 170만원에서 190만원 수준의 시장 가치를 예상해 볼 수 있습니다.

* 84.73㎡ * 170만원/㎡ = 약 144,041,000원

* 84.73㎡ * 190만원/㎡ = 약 160,987,000원

따라서, 본건의 예상 입찰가는 감정가(175,000,000원)와 위 추정치 범위를 종합적으로 고려하여 결정하는 것이 합리적입니다.

최종 제안 입찰가

150,000,000원

이는 감정가 대비 약 85% 수준으로, 최근 실거래가와 비교했을 때 높은 가격이지만 신축 연식의 가치를 반영하고, 낙찰 가능성과 향후 시세 상승 여력을 고려한 보수적인 접근입니다. 실제 입찰 시에는 시장 상황과 본인의 투자 목표에 따라 조정이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.