나이스옥션 법원경매 평택 2024타경4306 [1] 경기도 평택시 고덕면 궁리 75 태평아파트 103동 20층2007호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 고덕면 방축리 소재 "효덕초등학교" 서남측 인근에 위치하며,
본건 주변은 아파트단지, 근린생활시설, 단독주택, 농경지, 국도 등이 혼재된 지대로서
주변 환경은 보통시 됨.

교통상황

본건 소재 단지까지 차량출입이 수월하고, 인근에 노선버스 정류장 등이
위치하여 대중교통 이용의 편의성은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층, 지상18층 건물 중 20층 2007호로서,

외벽 : 몰탈위 페인팅 마감
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등
창호 : 샤시창호임 (사용승인일자 : 1994.12.09)

이용상태

아파트로 이용 중임.
(본건 조사 당시 관계인의 부재, 폐문 등의 사정으로 내부조사를 하지못하여 외부관찰, 탐문,
공부상의 도면확인 등의 방법으로 조사하였으므로, 경매 진행시 참고하시기 바랍니다.)

설비내역

승강기, 소화전, 급·배수설비, 위생설비, 도시가스에 의한 개별난방설비,
지하주차장 및 지상주차장 설비, 공동현관출입통제시스템 등이 시설되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 완경사지로서, 아파트 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 소재 단지내 도로개설되어 있으며 외곽공도와 연계된 상태임.

토지이용계획 및 제한상태

-.궁리 75 :
계획관리지역, 주거개발진흥지구(녹지), 주거개발진흥지구(주거지),
지구단위계획구역(방축1지구), 대로1류(폭 35m-40m)(저촉), 중로2류(폭 15m-20m)(접합),
가축사육제한구역(일부제한 300m 이내 전 축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
상대보호구역(효덕초)<교육환경 보호에 관한 법률>, 도로구역<도로법>,
토지거래계약에관한허거구역(지정기간:2023.06.21-2026.06.20).

-.방축리 648 :
계획관리지역, 주거개발진흥지구(주거지), 지구단위계획구역(방축1지구),
대로1류(폭 35m-40m)(저촉), 소로3류(폭 8m 미만)(저촉),
가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
상대보호구역(효덕초)<교육환경 보호에 관한 법률>,
절대보호구역(효덕초)<교육환경 보호에 관한 법률>,
토지거래계약에관한허거구역(지정기간:2023.06.21-2026.06.20).

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-. 임대관계 : 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 현황

* 사건번호: 평택지원 2024타경4306 (1)

* 소재지: 경기도 평택시 고덕면 궁리 75 태평아파트 103동 20층 2007호

* 용도: 아파트

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOO

1.2. 물건 내역

* 감정가: 198,000,000원 (1억 9천 8백만원)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 토지면적: 28.59㎡ (약 8.65평)

* 토지지분: 28.585㎡ (약 8.65평)

* 건물면적: 59.91㎡ (약 18.12평) (전용면적)

* 건물지분: 59.91㎡ (약 18.12평)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 교통

본건은 경기도 평택시 고덕면 궁리 소재 "효덕초등학교" 서남측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지, 근린생활시설, 단독주택, 농경지, 국도 등이 혼재된 지대로, 주변 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 차량 출입은 수월하며, 인근에 노선버스 정류장 등이 위치하여 대중교통 이용의 편의성은 보통 수준입니다. 단지 내 도로가 개설되어 있으며 외곽 공도와 연계된 상태입니다.

2.2. 토지 이용 계획 및 규제

본건 토지는 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 지구단위계획구역(방축1지구) 등으로 지정되어 있으며, 대로1류(폭 35m-40m) 및 중로2류(폭 15m-20m)와 저촉 또는 접합되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역(효덕초), 도로구역, 토지거래계약허가구역(지정기간: 2023.06.21-2026.06.20) 등 다수의 도시계획 및 개발 관련 규제가 적용됩니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 요약

등기부등본상 말소기준권리는 2015년 11월 30일 접수된 신한은행의 근저당권(120,000,000원)입니다. 이외 다수의 가압류 및 압류, 임의경매 개시 결정 등기가 존재하나, 이는 모두 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.3. 임차인 현황

임차인 현황은 미상으로, 인수 보증금 합계는 0원입니다. 현재 파악된 임차인의 보증금 및 차임이 미상인 경우에도 권리 관계에 영향을 미칠 수 있으므로 주의가 필요합니다.

4. 시장 분석

4.1. 상권 및 생활정보

본건은 아파트 단지와 함께 근린생활시설, 농경지 등이 혼재된 지역에 위치하며, 효덕초등학교가 인근에 있어 교육 환경은 양호한 편입니다. 아파트 거주민을 중심으로 한 지역 상권이 형성되어 있습니다.

4.2. 아파트 단지 정보

본건이 속한 고덕태평아파트는 1994년 12월 9일에 사용승인된 아파트로, 총 8개동, 1,288세대로 구성되어 있습니다. 총 면적은 111,346.48㎡ (약 33,682평)이며, 주차는 총 860대(지상 12대, 지하 37대) 수용 가능합니다. 복리시설로 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소 등이 있습니다.

5. 건물 상태 및 리스크

5.1. 건물 구조 및 상태

본건은 철근콘크리트조 슬래브지붕이며, 지하 1층, 지상 20층 건물 중 20층 2007호입니다. 사용승인일은 1994년 12월 9일로, 건물 노후도가 상당한 편입니다. 외벽은 페인팅 마감, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 마감, 창호는 샤시 창호로 마감되어 있습니다. 내부 조사 시 관계인 부재, 폐문 등의 사정으로 정확한 내부 상태 파악이 불가하여 외부 관찰, 탐문, 공부상 도면 확인 등으로 조사되었습니다. 승강기, 소화전, 급배수, 위생, 도시가스 개별난방, 주차장, 공동현관 출입통제 시스템 등 기본적인 설비는 갖추고 있습니다.

5.2. 잠재적 리스크

* 건물 노후화: 1994년 준공으로 30년 이상 경과하여 향후 유지보수 비용 발생 가능성이 높습니다.

* 내부 상태 미확인: 현장 조사가 제한적으로 이루어져 정확한 내부 상태 및 하자 여부를 파악하기 어렵습니다. 이는 입찰 시 추가적인 위험 요소로 작용할 수 있습니다.

* 복잡한 토지 이용 규제: 다수의 용도지역, 지구단위계획구역, 도로 관련 규제 등이 존재하여 향후 재건축이나 개발 시 제약이 따를 수 있습니다.

* 주변 환경: 아파트단지, 농경지, 국도 등이 혼재된 지역으로, 혐오시설 등 직접적인 부정적 요인은 초기 조사 결과 확인되지 않았으나, 추가적인 현장 확인이 필요합니다.

6. 종합 의견

본건은 경기도 평택시 고덕면 소재 태평아파트의 20층 고층 물건입니다. 최근 매매 시세가 1억 1천만원에서 1억 2천만원 사이로 형성되어 있으나, 감정가가 1억 9천 8백만원으로 시세 대비 높은 편입니다. 권리 관계는 말소기준권리 하 모든 권리가 소멸되는 깔끔한 상태로, 인수되는 부담은 없습니다. 다만, 1994년식 노후 건물이며 내부 조사가 제한적이었던 점은 리스크 요인으로 고려해야 합니다. 평택시 고덕 지역의 개발 잠재력은 있지만, 감정가와 시세의 괴리, 건물 노후도 및 내부 미확인 상태 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

7. 투자 포인트

* 평택 고덕 신도시 개발 수혜 지역: 향후 지역 가치 상승 기대가 가능합니다.

* 소형 평형: 전용면적 59.91㎡ (약 18평)으로 실수요자 및 투자 수요가 꾸준할 수 있습니다.

* 권리 관계 명확: 낙찰 후 권리 관계 관련 분쟁 소지가 적습니다.

8. 예상 입찰가

최근 2026년 7월 거래된 유사 면적 아파트 매매가는 1억 1천만원에서 1억 2천만원 사이로 파악됩니다. 본건의 감정가는 1억 9천 8백만원으로, 최근 시세 대비 상당히 높은 수준입니다. 건물 노후도와 내부 상태 미확인 등의 리스크를 감안할 때, 감정가보다는 실제 시세인 1억 1천만원 ~ 1억 2천만원을 기준으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다. 20층 고층이라는 점을 고려하더라도, 안전한 투자를 위해서는 현재 시세보다 현저히 낮은 금액, 예를 들어 1억 1천만원 ~ 1억 2천만원 선에서 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다. 최종 입찰가는 법원 통계, 현장 조사 결과, 본인 자금 계획 등을 종합적으로 고려하여 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.