나이스옥션 법원경매 전주 2025타경31901 [2] 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성동 1263-4 청옥빌딩 1동 3층 301호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 구분건물은 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성동 소재 만성법조타운 내 "전주지방 법원" 동측 인근에 위치하는 '청옥빌딩 106호와 301호 로서, 주위환경은 금융기관, 사무소 등의 업무시설과 음식점과 마트 등의 근린생활시설 및 상업나지 등이 혼재하는 상업지대로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건 구분건물 일대는 가로망이 잘 정비된 만성법조타운 내에 소재하며, 본건 빌딩 북측 으로 전주시 일반 및 마을버스가 운행되는 만성중앙로가 지나고있으며, 본건 빌딩까지 중소 형 차량접근이 가능함으로 일반적인 교통상황은 무난한 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층, 지상 6층 중 1층 106호와 3층 301호로서 외 벽 : 목탈위 석재타일 등 마감 내 벽 : 타일 붙임 등(기호 1), 세멘몰탈위 벽지 도배 등(기호 2) 마감 바 닥 : 타일 붙임 창 호 : 샷쉬창

이용상태

기호 1) 소매점 용도이나 현재 공실살태로 판단되며, 기호 2)는 사무실로 이용 중입니다.

설비내역

공용설비로서 위생설비, 소화설비, 승강기설비와 지하주차장설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

전체 토지는 지세 평탄한 지형 세로장방형의 토지로서 현황 "상업, 업무용 토지"로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

북측으로 왕복 4차선, 남측으로 왕복2차선의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2017-12-18), 방화지구, 지구단위계획구역(2024-11-12), 소로1류(폭10m ∼12m)(접함), 중로1류(폭 20m∼25m)(접함)(2017-02-18), 가축사육제한구역(주거밀집 지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

공부와의 차이

기호 2) 구분건물의 공부(집합건축물대장)는 제1종근린생활시설(의원)이나 현재 사무소 (전북특별자치도 발달장애인센터 중 일부)로 사용하고 있습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현재 기호 1)은 공실상태, 기호 2)는 제3자가 임차중이나 임대관계 기타 상세한 사항은 조사하지 못했습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 전주지방법원 2025타경31901 (2)

소재지: 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성동 1263-4 청옥빌딩 1동 3층 301호

용도: 근린상가

감정가: 240,000,000원

토지면적: 28.03㎡ (약 8.48평)

토지지분: 28.0347㎡ (약 8.48평)

건물면적: 88.48㎡ (약 26.77평)

건물지분: 88.48㎡ (약 26.77평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 전O

2. 입지조건

본건은 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성동 만성법조타운 내, 전주지방법원 동측 인근에 소재하고 있습니다.

주위 환경은 금융기관, 사무소 등 업무시설과 음식점, 마트 등 근린생활시설 및 상업 나지가 혼재된 상업지대로 형성되어 있습니다.

교통 상황은 가로망이 잘 정비된 만성법조타운 내에 있으며, 빌딩 북측으로 만성중앙로가 지나 시내버스 운행이 활발합니다. 중소형 차량 접근도 용이하여 전반적인 교통 여건은 양호한 편입니다.

본건 건물은 북측 왕복 4차선, 남측 왕복 2차선 포장도로와 접해 있습니다.

토지 이용 계획상 일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 소로1류 및 중로1류와 접하고 있습니다. 가축사육제한구역에 해당합니다.

3. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2019년 11월 22일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권(을1)입니다.

등기부등본 상의 다른 권리들은 말소기준권리보다 후순위에 해당하므로, 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

본건 낙찰자가 인수해야 할 부담 있는 권리(예: 유치권, 등기부상 존치되는 용익물권 등)는 없는 것으로 판단됩니다.

* 임차인 현황

임차인: 한국장애인개발원

보증금: 50,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 정보 없음

확정일자: 정보 없음

배당신고일자: 정보 없음

대항력: 없음

비고:

권리분석 상 인수 보증금 합계: 0원

* 권리분석에 따른 주의사항:

임차인 한국장애인개발원은 대항력이 없는 것으로 파악되었으며, 보증금 5천만원에 대한 배당 여부는 별도로 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

본건은 전주시 덕진구 만성동의 만성법조타운 내 '청옥빌딩' 3층 301호에 위치한 근린상가입니다.

해당 건물은 철근콘크리트구조의 지하 1층, 지상 6층 건물이며, 감정평가 상으로는 106호와 301호가 대상에 포함되었습니다.

건축물대장상 주 용도는 제1종근린생활시설(의원)이나, 현재 실제 이용 현황(기호 2, 301호)은 사무실(전북특별자치도 발달장애인센터 중 일부)로 사용 중입니다. 106호(기호 1)는 소매점 용도이나 현재 공실 상태로 파악됩니다.

주변 상권은 전주지방법원, 검찰청 등 법조 관련 시설이 밀집해 있어 관련 종사자들의 수요가 예상되며, 상업지대로서 다양한 근린생활시설 및 업무시설이 공존하여 안정적인 상권 유지가 가능합니다.

5. 생활정보

편의시설: 건물 인근에 마트, 음식점 등 다양한 근린생활시설이 있어 생활이 편리합니다.

교통: 만성중앙로를 통한 시내버스 이용이 편리하며, 중소형 차량의 접근성 또한 양호합니다.

주변 시설: 전주지방법원, 전주지방검찰청 등 법원 관련 기관이 인접해 있어 관련 업무 처리 및 이용이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

공부상 용도와 실제 이용 현황 간 차이가 존재합니다. (제1종근린생활시설(의원) vs. 사무실) 이는 향후 건축물 관련 민원이나 용도 변경 시 제약이 될 수 있습니다.

현재 106호(소매점 용도)는 공실 상태로, 임차 맞추기에 시간과 노력이 소요될 수 있습니다.

임차인 한국장애인개발원의 보증금 5천만원은 인수 대상은 아니지만, 배당 순위에 따른 회수 여부를 확인해야 합니다.

주변에 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 전주지방법원과 인접한 만성법조타운의 중심 상업지구에 위치하여 법조계 종사자 및 인근 배후 수요를 기반으로 한 안정적인 임대 수익 창출이 기대됩니다.

교통 및 편의시설 접근성이 우수하며, 주변 상업시설과의 시너지 효과를 기대할 수 있는 입지입니다.

다만, 공부상 용도와 실제 이용 현황의 차이, 공실 가능성 등은 투자 결정 시 신중하게 고려해야 할 요소입니다.

권리 분석상 특이사항은 없으나, 임차인 관련 세부 사항은 추가 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

법조타운 내 고정적 수요 확보 가능성

상업 및 업무시설 밀집 지역의 안정적 상권

우수한 교통 및 접근성

향후 지역 개발에 따른 가치 상승 기대

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 감정가 240,000,000원을 기준으로 하되, 시장 상황, 물건의 투자 가치, 잠재적 리스크 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

임차인 인수 보증금이 없으므로, 입찰가는 감정가 대비 할인율을 적용하여 산정하는 것이 일반적입니다.

현 시점에서의 최적 입찰가는 192,000,000원 ~ 216,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것을 제안합니다. 이는 감정가 대비 80%~90% 수준이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사 및 추가 분석을 통해 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.