나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51958 [3] 서울특별시 강동구 암사동 422-7 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 강동구 천호동 소재 '성덕고등학교' 북서측 인근에 위치하며, 인근은 주상용 건물 및 다세대주택 등이 주로 소재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량 진입이 가능하며, 인근에 명일역(지하철 5호선) 및 노선버스정류장이 소재하는 등, 제반 교통상황은 보통임

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 건물 내 제2층 제201호 외 5개호로서, (사용승인일: 2024-05-21) 외벽: 치장벽돌 등 마감, 창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

일련번호 가~바: 기준시점 현재 '다세대주택'으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 도로와 대체로 등고 평탄한 사다리형 토지로서, '다세대주택' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건 동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역(2014-06-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호)<수도법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상:외국인등(단독 다가구 연립 다세대 아파트)기간:25.8.26.~26.8.25.국토부공고2025-1058호)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계: 미 상 임. - 기 타: 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경51958 (3)

소재지: 서울특별시 강동구 암사동 422-7 3층301호 (신주소: 서울특별시 강동구 구천면로 361-11)

용도: 다세대주택

감정가: 546,000,000원

토지면적: 38.25㎡ (약 11.57평)

건물면적: 45.99㎡ (약 13.91평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 냉OOOOOOOOOO

특이사항: 공동담보

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경:

대상물건은 서울특별시 강동구 천호동 소재 '성덕고등학교' 북서측 인근에 위치하며, 주상용 건물 및 다세대주택 등이 주로 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황:

대상물건까지 차량 진입이 가능하며, 인근에 명일역(지하철 5호선) 및 노선버스정류장이 소재하는 등, 제반 교통상황은 보통임.

건물 구조:

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 건물 내 제3층 제301호입니다. 사용승인일은 2024년 5월 21일로 최신축 건물에 해당합니다. 외벽은 치장벽돌 등 마감이며, 창호는 샷시 창호 등입니다.

이용상태:

기준시점 현재 '다세대주택'으로 이용 중임.

설비내역:

위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지 형상 및 이용상태:

인접지 및 도로와 대체로 등고 평탄한 사다리형 토지로서, '다세대주택' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태:

대상물건 동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태:

도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 비행안전제3구역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역, 토지거래계약허가구역(대상:외국인등)으로 지정되어 있음.

1.2. 권리분석

말소기준권리:

본 건은 서울동부지방법원 2025타경51958 (3) 임의경매 개시 결정 등기(갑3)가 말소기준권리가 되어, 낙찰로 인해 위 등기보다 선순위 권리는 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리:

해당사항 없음.

인수되는 권리:

인수되는 임차인의 보증금은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

등기부 현황:

* 갑1: 소유권보존 (주식회사이송, 2024-06-05)

* 을1: 근저당권 (주식회사로얄에셋금융대부, 2,983,500,000원, 2024-06-05)

* 갑2: 소유권이전신탁 (수협은행, 2024-07-17)

* 갑3: 임의경매 (냉동냉장수산업협동조합, 2,401,366,366원, 2025-09-04) - 본 건 경매개시결정

* 을1-2: 1번근저당권부채권질권설정공동담보목록 (완도금일수산업협동조합, 2,983,500,000원, 2025-10-29)

총 채권액 (등기부채권 총액):

등기부채권 총액은 2,983,500,000원입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 민*

* 보증금: 40,000,000원

* 차임: 1,150,000원

* 전입일자: 2024-07-29

* 확정일자: 2024-07-29

* 배당신고일자: 2025-11-20

* 대항력: 없음

* 비고: 상기 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

1.3. 상권분석

주변 시세 분석:

최근 매매 사례 분석 결과, 2022년식 47.85㎡ 다세대주택이 2026년 5월 5.9억원에 거래되었습니다. 2013년식 29.97㎡ 다세대주택은 2026년 5월 3.085억원에 거래되었으며, 1986년식 42.57㎡ 다세대주택은 2026년 5월 2.03억원에 거래되었습니다.

본 건과의 비교:

본 건은 건물 사용승인일이 2024년 5월 21일로, 최근 거래된 2022년식 건물보다 신축입니다. 면적(45.99㎡) 또한 47.85㎡ 사례와 유사합니다. 따라서 신축 연차를 고려할 때, 유사하거나 다소 높은 가격 형성이 가능할 것으로 보입니다.

감정가:

본 건의 감정가는 5.46억원 (2026년 8월 4일 기준)입니다.

1.4. 생활정보

주변 시설:

* 본 물건은 '성덕고등학교' 북서측 인근에 위치합니다.

* 인근에 명일역(지하철 5호선) 및 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 주변 지역은 주상용 건물 및 다세대주택이 밀집한 지역으로, 일상생활에 필요한 편의시설 접근성이 양호합니다.

* 암사동 지역은 암사동 선사유적지, 한강공원 등 역사적, 문화적, 자연적 명소가 인접해 있습니다.

* 인근에 마트, 백화점, 도서관, 전통시장, 관공서 등 다양한 생활 편의 및 공공시설이 잘 갖추어져 있습니다.

* 주변 환경에 혐오시설(폐기물 처리 시설, 산업 폐기물 시설 등)이나 주거 환경에 현저히 부정적인 영향을 줄 만한 시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

편의시설:

지하철역 및 버스정류장이 인접해 있어 편리한 교통 환경을 갖추고 있으며, 주거 밀집 지역으로 기본적인 생활 편의시설은 충분히 갖추어진 것으로 판단됩니다.

교육시설:

성덕고등학교가 인근에 위치하며, 암사동 지역은 어린이집부터 고등학교까지 다양한 교육기관이 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

1.5. 잠재적 리스크

채무 규모:

등기부채권 총액이 약 29.8억원으로 감정가(5.46억원) 대비 상당히 큰 규모입니다. 이는 채권 회수를 위한 경매 절차가 진행되었음을 시사하며, 채무 관계가 복잡할 수 있습니다.

신탁 등기:

수협은행 앞으로 소유권이전신탁 등기가 존재하여, 향후 소유권 이전 과정에서 신탁 관련 절차 및 조건 검토가 필요할 수 있습니다.

임차인:

대항력 없는 임차인이 존재하나, 보증금 인수 부담은 없습니다. 다만, 실제 배당 순위에 따라 임차인의 보증금 회수 여부가 달라질 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 2024년 5월 사용승인된 신축 다세대주택으로, 최신 건축물이라는 장점을 가지고 있습니다. 입지 및 교통 여건이 보통 수준이며, 생활 편의시설 접근성이 양호합니다. 권리 분석상 낙찰자가 인수해야 할 권리나 보증금은 없으나, 등기부채권 총액이 매우 크고 신탁 등기가 존재하여 복잡한 채무 관계를 내포하고 있습니다. 최근 실거래가 수준과 신축 연차를 고려할 때, 적정 입찰가 산정이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

최신축 건물:

2024년 5월 사용승인된 신축 건물로, 최신 건축 자재 및 설비 적용 가능성이 높습니다.

인수 부담 없음:

매각으로 소멸되지 않는 권리 및 인수되는 임차인 보증금이 없어 권리 분석 및 명도 관련 부담이 적습니다.

편리한 교통:

명일역(5호선) 및 다수의 버스노선이 인접해 있어 서울 시내 및 주요 지역으로의 접근성이 좋습니다.

풍부한 생활 인프라:

주변 지역은 주거 및 상업 시설이 밀집되어 있어 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 거래 사례(2022년식, 47.85㎡, 5.9억원)와 본 건의 신축 연차(2024년식, 45.99㎡) 및 감정가(5.46억원)를 종합적으로 고려하였습니다. 신축 연차에 따른 가치 상승 및 시장 상황을 감안하여, 보수적으로 접근 시 감정가 수준 또는 그 이상을 고려할 수 있습니다.

인수 보증금(0원)을 제외한 예상 입찰가는 다음과 같습니다.

예상 입찰가: 5억 6천만원 (560,000,000원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.