나이스옥션 법원경매 전주 2025타경31789 [2] 전북특별자치도 전주시 완산구 효자동3가 1525-3 효자스위트엠씨즈오피스텔 3층 309호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 기호1,2)구분건물은 전북특별자치도 전주시 완산구 효자동3가 소재 "전북특별자치도 청" 남서측 인근에 위치하는 '효자스위트엠씨즈오피스텔 제301호 및 309호'로서 주위일대는 근린생활시설 및 숙박시설과 사무실 등이 혼재하는 상업업무용 상업지대로 형성되어 있습니 다.

교통상황

본건 오피스텔 서측으로 전주시 대중교통편이 운행되는 왕복6차선의 홍산로와 접하고 있으 므로, 도로연계계통이나 구조와 대중교통 편의성 등을 고려하면 일반적인 교통상황은 편리한 편입니다.

건물의 구조

기호1,2) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 중 제3층 301호 및 309호로서 외 벽 : 석재판넬붙임 등 내 벽 : 무늬코트, 벽지도배 및 타일 붙임 등 창 호 : 샷쉬창

이용상태

기호 1,2) "주거용 오피스텔"로 이용 중입니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비 및 지하주차장 설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

지형 정방형의 지세 평탄한 토지로서 현황 "상업업무용 및 주거용 토지"로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

서측으로 왕복 6차선, 동측 및 남측으로 왕복2차선의 포장도로와 접하며, 지하주차장은 동측으로 접한 도로를 이용하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(2025-05-30)(서부신시 가지 지구단위계획구역), 대로1류(폭 35m∼40m)(2025-01-06)(접함), 소로3류(폭 8m미만)(접 함), 중로3류(폭 12m∼15m)(접함), 가축사육제한그역(2023-01-13)(주거밀집지역)<가축분뇨 의 관리 및 이용에 관한 법률>.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

이해관계인 부재로 임대관계 기타 상세한 사항은 조사하지 못했습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물 정보

본건은 전북특별자치도 전주시 완산구 효자동3가 1525-3에 소재하는 효자스위트엠씨즈오피스텔 3층 309호입니다.

건물의 용도는 업무시설(오피스텔)이며, 건축물대장상 주된 용도는 업무시설(오피스텔), 판매시설, 업무시설(사무소)로 기재되어 있습니다.

본 건물은 철근콘크리트구조로, 2019년 10월 18일 사용승인되었습니다.

1.2. 면적 정보

토지면적: 8.85㎡ (약 2.68평)

토지 지분: 8.85㎡ (약 2.68평)

건물면적: 29.79㎡ (약 9.01평) (전용면적)

건물 지분: 29.79㎡ (약 9.01평)

본 물건의 전용면적은 29.79㎡이며, 건물 전체의 연면적은 22,343.22㎡입니다.

1.3. 경매 기본 정보

사건번호: 전주지방법원 2025타경31789 (2)

경매 구분: 부동산 임의경매

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

감정평가액: 106,000,000원

채권자: 함OOOOOOOO (함열신용협동조합)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 전북특별자치도 전주시 완산구 효자동3가에 위치하며, "전북특별자치도 청"의 남서측 인근에 자리하고 있습니다.

주변 지역은 근린생활시설, 숙박시설, 사무실 등이 혼재된 상업업무용 상업지대로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 및 도로 접근성

본 오피스텔 서측으로는 전주시 대중교통이 운행되는 왕복 6차선의 홍산로와 직접 접하고 있습니다.

서측 왕복 6차선, 동측 및 남측 왕복 2차선의 포장도로와 접하고 있어 도로 연계성이 양호하며, 대중교통 이용이 편리한 일반적인 교통상황을 갖추고 있습니다. 지하주차장은 동측 도로를 이용합니다.

2.3. 토지이용계획

본건 토지는 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(서부신시가지 지구단위계획구역)에 해당합니다.

또한, 대로1류(폭 35m~40m), 소로3류(폭 8m 미만), 중로3류(폭 12m~15m)와 접하며, 가축사육제한구역(주거밀집지역)에 속합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본 물건의 등기부등본 요약에 따르면, 다양한 권리들이 설정되어 있었으나, 말소 예정인 권리들이 다수 확인됩니다.

주요 권리사항으로는 근저당권, 가압류, 압류 등이 있으며, 이 모든 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 권리

제공된 정보에 따르면, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

다만, "이해관계인 부재로 임대관계 기타 상세한 사항은 조사하지 못했습니다."라는 문구가 기재되어 있어, 현재 임차인 현황이나 임대차 관계에 대한 상세한 조사가 이루어지지 않았습니다.

금액이 미상인 임대차 관계가 있을 수 있으므로, 입찰 전 현장 조사 및 법원 조사를 통해 추가적인 확인이 필요합니다.

3.3. 말소 기준 권리

말소기준 권리는 을1, 함열신용협동조합의 근저당권(2020년 2월 3일 접수)입니다.

본 물건의 경우, 해당 말소기준 권리를 포함한 모든 등기부상 권리가 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 위치한 효자동3가 지역은 전라북도청 인근의 중심상업지역으로, 관공서, 상업시설, 업무시설, 주거시설이 복합적으로 발달한 지역입니다.

이는 풍부한 유동인구와 배후수요를 바탕으로 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있는 환경입니다.

4.2. 상업지구 현황

주변에 다양한 근린생활시설, 판매시설, 업무시설 등이 밀집해 있어 상권 활성화가 이루어져 있습니다.

오피스텔의 주 용도인 업무시설 및 주거용 오피스텔로서의 기능을 충분히 수행할 수 있는 상권입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

전라북도청 등 주요 관공서가 인근에 위치하여 행정 서비스 이용이 편리합니다.

상업지구 특성상 다양한 금융기관, 병원, 식당, 카페, 쇼핑 시설 등 생활 편의시설이 풍부하게 갖추어져 있습니다.

5.2. 정부기관 및 공공시설 인접성

전북특별자치도 청사가 인접해 있어 관련 업무 처리 및 공공 서비스 접근성이 뛰어납니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임대 관계 미확인

현장 조사가 이루어지지 않아 임차인의 존재 여부, 임대차 조건, 보증금 및 차임 등에 대한 정확한 정보가 파악되지 않았습니다. 이는 향후 명도 과정이나 수익률 산정에 있어 변수로 작용할 수 있습니다.

6.2. 기타 특이사항 없음

제공된 물건 명세서상 특이사항, 주의사항, 특수물건정보는 기재된 바가 없습니다.

7. 종합 의견

본건은 전주시 중심상업지역 내에 위치한 신축 오피스텔로, 뛰어난 입지조건과 편리한 교통망을 갖추고 있습니다.

최근 실거래가에서도 감정가 수준의 거래가 확인되는 등 시장에서의 수요가 꾸준함을 보여줍니다.

다만, 임대 관계에 대한 정보 부재는 잠재적 리스크 요인이므로, 입찰 전 면밀한 조사가 필요합니다.

권리관계는 매각으로 모두 소멸될 것으로 예상되어, 권리상의 큰 위험은 없어 보입니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 전라북도청 인근 중심상업지역에 위치하여 행정 및 상업 인프라 이용이 용이합니다.

* 편리한 교통: 왕복 6차선 도로 접함으로 대중교통 및 차량 이동이 편리합니다.

* 신축 건물: 2019년 준공된 비교적 신축 건물로 상품성이 우수합니다.

* 안정적인 임대 수요: 상업 및 업무지구 내 위치하여 풍부한 임대 수요가 기대됩니다.

* 권리관계 명확: 모든 권리가 매각으로 소멸되어 낙찰자가 권리상의 위험 부담 없이 취득 가능합니다.

9. 예상 입찰가

최근 2026년 6월에 동일 건물에서 5층이 95,000,000원에, 10층이 100,000,000원에, 11층이 106,000,000원에 거래된 기록이 있습니다.

본 건은 3층으로, 층수 등을 고려할 때 5층 거래가액인 95,000,000원보다는 높게, 10층 거래가액인 100,000,000원 내외에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

감정가 106,000,000원은 11층 거래가액과 동일한 수준으로, 시장 가격을 충분히 반영한 것으로 보입니다.

임차인 인수 보증금이 없고 권리관계가 명확한 점, 신축 오피스텔의 가치 등을 종합적으로 고려할 때, 본 건의 예상 입찰가는 약 98,000,000원에서 103,000,000원 사이에서 결정될 수 있습니다.

안정적인 투자를 위해서는 감정가의 90% 수준인 약 95,400,000원부터 시작하여, 시장 상황과 경쟁 입찰 상황을 고려하여 신중하게 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.