나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51958 [4] 서울특별시 강동구 암사동 422-7 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 강동구 천호동 소재 '성덕고등학교' 북서측 인근에 위치하며, 인근은 주상용 건물 및 다세대주택 등이 주로 소재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량 진입이 가능하며, 인근에 명일역(지하철 5호선) 및 노선버스정류장이 소재하는 등, 제반 교통상황은 보통임

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 건물 내 제2층 제201호 외 5개호로서, (사용승인일: 2024-05-21) 외벽: 치장벽돌 등 마감, 창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

일련번호 가~바: 기준시점 현재 '다세대주택'으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 도로와 대체로 등고 평탄한 사다리형 토지로서, '다세대주택' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건 동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역(2014-06-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호)<수도법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상:외국인등(단독 다가구 연립 다세대 아파트)기간:25.8.26.~26.8.25.국토부공고2025-1058호)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계: 미 상 임. - 기 타: 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 강동구 암사동 422-7번지 3층 302호에 소재한 다세대주택입니다.

사건번호는 서울동부지방법원 2025타경51958 (4)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

감정가는 632,000,000원이며, 토지면적은 45.57㎡(약 13.78평), 건물면적은 54.80㎡(약 16.58평)입니다.

토지와 건물 일괄 매각 대상입니다.

채권자는 냉동냉장수산업협동조합이며, 공동담보 물건입니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 서울특별시 강동구 암사동 소재 '성덕고등학교' 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위에는 주상용 건물 및 다세대주택 등이 주로 소재하는 지역으로, 전반적인 주거 환경은 양호한 편입니다.

차량 진입이 가능하며, 인근에 명일역(지하철 5호선) 및 다수의 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

제반 교통상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

1.2. 권리분석

등기부 현황을 분석한 결과, 아래와 같은 권리 내역이 확인됩니다.

말소기준권리는 2024년 6월 5일 접수된 주식회사 로얄에셋금융대부의 근저당(을1)입니다.

이보다 후순위인 주식회사 이송의 소유권보존등기(갑1), 수협은행의 소유권이전신탁(갑2), 냉동냉장수산업협동조합의 임의경매개시결정(갑3), 완도금일수산업협동조합의 근저당권부채권질권설정(을1-2) 등은 모두 낙찰과 함께 소멸될 것으로 예상됩니다.

따라서 낙찰자는 권리관계가 깨끗한 물건을 인수하게 됩니다.

임차인 현황 분석 결과, 아래와 같이 파악되었습니다.

* 임차인: 김 , 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2025-03-04, 대항력 없음.

* 임차인: 정 , 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2025-06-09, 대항력 없음.

전체 인수 보증금 합계는 0원입니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 소재한 암사동 지역은 주거 밀집 지역으로서, 다세대주택 및 주상복합 건물이 혼재되어 있습니다.

최근 인근 지역의 다세대주택 매매 사례를 분석한 결과, 다음과 같습니다.

* 2026년 5월 8일, 암사동 510-26번지 소재 전용면적 29.97㎡ 다세대주택이 30,850만원에 거래되었습니다. (약 1,029만원/㎡)

* 2026년 5월 6일, 암사동 450-28번지(선사엘리움) 소재 전용면적 47.85㎡ 다세대주택이 59,000만원에 거래되었습니다. (약 1,233만원/㎡)

* 2026년 5월 1일, 암사동 445-15번지 소재 전용면적 42.57㎡ 다세대주택이 20,300만원에 거래되었습니다. (약 477만원/㎡)

본 건물의 사용승인일이 2024년 5월 21일로 신축 건물임을 고려할 때, 최근 거래 사례 중 비교적 신축이거나 입지가 좋은 물건들의 시세(약 1,000만원 ~ 1,230만원/㎡)를 참고할 수 있습니다.

건축물 표제부에 따르면 건물 용도는 공동주택이며, 철근콘크리트 구조로 5층 건물입니다.

1.4. 생활정보

건물은 철근콘크리트 구조이며, 사용승인일은 2024년 5월 21일입니다.

지상 5층 건물 중 3층에 위치하며, 내부에는 위생 및 급배수 설비, 도시가스 난방 설비, 화재 탐지 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지는 인접지와 도로에 접하여 대체로 등고 평탄한 사다리형으로, 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

건물 동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

총 채권액(근저당 및 질권 포함 약 53.8억원)이 감정가(6.32억원)를 훨씬 초과하므로, 채권자가 배당을 전액 회수하지 못할 가능성이 높습니다. 이는 유찰 가능성 및 향후 매각 절차에 영향을 줄 수 있습니다.

본 물건은 공동담보로 진행되는 건이므로, 동일 담보로 묶여 있는 다른 부동산의 경매 또는 매각 진행 상황 및 결과에 따라 본 건의 매각 결과에 영향을 줄 수 있습니다. 추가적인 정보 확인이 필요합니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역(7층 이하)이며, 과밀억제권역, 공장설립승인지역, 비행안전구역 등으로 지정되어 있어 건축이나 개발에 대한 제한이 있을 수 있습니다.

특히, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 외국인 등 특정 대상자의 경우 거래 시 허가를 받아야 할 수 있습니다. (다만, 일반적인 경매 매수자는 해당되지 않을 수 있으나 확인 필요)

임대관계는 미상으로 기재되어 있으나, 현재 임차인이 없는 것으로 파악됩니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 강동구 암사동, 명일역(5호선) 역세권에 위치한 신축 다세대주택으로, 성덕고등학교 인근에 자리하여 주거 입지가 양호합니다. 2024년 5월에 사용승인이 완료된 비교적 신축 건물로 내부 상태 및 설비는 기대됩니다.

권리 분석상 말소기준권리보다 선순위 권리가 없어 낙찰자는 깨끗한 등기부 상태를 확보할 수 있으며, 대항력 있는 임차인도 없어 명도 부담이 적을 것으로 보입니다.

다만, 총 채권액이 감정가를 크게 상회하고 공동담보로 묶여 있다는 점은 잠재적 리스크로 작용할 수 있으며, 토지이용계획상의 여러 제한 사항도 고려해야 합니다.

종합적으로 볼 때, 양호한 입지와 신축 건물의 장점을 가지고 있으나, 권리관계 및 공동담보 관련 사항에 대한 면밀한 추가 검토가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

역세권 신축 다세대주택: 명일역(5호선) 도보 거리 내에 위치하며, 2024년 사용승인된 신축 건물이라는 점이 가장 큰 장점입니다.

양호한 주거 입지: 성덕고등학교 인근으로 주거 환경이 안정적이며, 생활 편의시설 접근성이 좋습니다.

권리관계 명확성: 모든 권리가 말소될 것으로 예상되며, 대항력 있는 임차인이 없어 명도 부담이 적습니다.

소형 면적: 54.80㎡ (약 16.58평)의 전용면적으로 1~2인 가구에 적합하여 임대 수요 확보가 용이할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건물의 감정가는 632,000,000원입니다.

최근 인근 다세대주택 매매 사례 분석 시, 신축 건물 기준 평당 시세는 약 1,000만원에서 1,230만원 수준으로 파악됩니다.

건물 면적 54.80㎡ (약 16.58평)을 기준으로 보수적으로 평당 1,050만원을 적용할 경우, 시세는 약 575,400,000원 (5억 7,540만원)으로 산정됩니다.

가장 높은 거래 사례(평당 1,233만원)를 적용할 경우, 시세는 약 675,764,000원 (6억 7,576만원)까지도 가능합니다.

인수할 보증금은 0원이므로, 입찰가 산정 시 별도 고려할 사항은 없습니다.

채권 총액이 감정가를 훨씬 초과하는 점을 감안할 때, 최초 입찰 시 경쟁률이 높지 않을 것으로 예상됩니다.

신축 건물로서의 가치와 역세권 입지를 고려하되, 보수적인 접근을 통해 5억 8천만원 ~ 6억 5천만원 범위 내에서 입찰가를 결정하는 것을 제안합니다.

유찰 시 다음 차순에서는 가격이 하락하므로, 시장 상황 및 경쟁률을 면밀히 파악하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 현명합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.