나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경376 [3] 서울특별시 광진구 구의동 253-32 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 광진구 화양동 소재 "건국대학교 사범대학 부속중학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설 등이 소재하여 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 기호(1)~(4)는 차량진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 무난시 됨.

형태 및 이용상태

기호(1) : 세장형 토지로서, 상업용 건부지로 이용중임. 기호(2) : 세장형 토지로서, 상업용 건부지로 이용중임. 기호(3) : 가장형 토지로서, 단독주택 건부지로 이용중임. 기호(4) : 자루형 토지로서, 단독주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1) : 본건 북측으로 노폭 약 30미터 내외의 도로에 접함. 기호(2) : 본건 동측으로 노폭 약 25미터 내외의 도로에 접함. 기호(3) : 본건 동측으로 노폭 약 4미터 내외의 도로에 접함. 기호(4) : 본건 남측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(2015-10-01)(세부사항은 도시디자인과 문의), 도로(2015-10-01)(저촉), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(세부사항은 건축과에 문의)<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~ 2026.12.31.),건축선(자세한 사항은 건축과에 문의) 기호(2) 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(2015-10-01)(세부사항은 도시디자인과 문의), 도로(2015-10-01)(저촉), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(세부사항은 건축과에 문의)<건축법>, 상대보호구역(200m)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~ 2026.12.31.),건축선(자세한 사항은 건축과에 문의) 기호(3) 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(2015-10-01)(세부사항은 도시디자인과 문의), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(세부사항은 건축과에 문의)<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~ 2026.12.31.) 기호(4) 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(2015-10-01)(세부사항은 도시디자인과 문의), 공원(2015-10-01), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(최종사항은 성동교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(200m)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(20m)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(50m)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~ 2026.12.31.)임.

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(가) 철근콩크리트조 평옥개평가건 1층 건물로서, 외벽: 몰탈위페인트 및 벽돌붙임 마감 등 창호: 샷시창호 등임. 기호(나) 철근콘크리트조 슬래브지붕 2층 건물로서, 외벽: 몰탈위페인트 마감 등 창호: 샷시창호 등임. 기호(다) 알.씨조 및 조적조 평슬래브지붕 3층 건물로서, 외벽: 벽돌붙임 마감 등 창호: 샷시창호 등임. 기호(라) 연와조 평옥개 2층 건물로서, 외벽: 벽돌붙임 마감 등 창호: 샷시창호 등임.

이용상태

기호(가) : 점포로 이용중임. 기호(나) : 점포 및 사무실로 이용중임. 기호(다) : 다가구용 단독주택으로 이용중임. 기호(라) : 주택으로 이용중임. (후첨 "건물개황도 및 내부구조도" 참조)

설비내역

기호(가) : 위생 및 급배수시설 등이 있음. 기호(나) : 위생 및 급배수시설 등이 있음. 기호(다) : 위생 및 급배수시설, 난방시설 등이 있음. 기호(라) : 위생 및 급배수시설, 난방시설 등이 있음.

부합물 및 종물

제시외건물 ㄱ)~ㅅ)이 소재함.(후첨 "건물개황도 및 내부구조도" 참조)

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 미상임. 2) 본건 중 기호(가) 구의동 253-6, 기호(라) 구의동 254-75 건물면적은 일반건축물대장상 면적으로 표시하였는 바, 경매 진행 및 참여시 참고하시기 바람. 3) 본건 중 기호(가) 구의동 253-6 건물은 위반건축물로 등재되었는바, 이행강제금 부과여부 등 별도로 확인하시어 경매 진행 및 참여시 유의하시기 바람.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 현황

본건은 서울특별시 광진구 구의동 253-32에 소재하는 다가구주택입니다.

경매구분은 부동산강제경매이며, 채권자는 홍OO입니다.

본건은 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

감정가는 1,808,976,400원입니다.

1.2. 토지 정보

토지면적은 166.90㎡ (약 50.49평)이며, 토지 지분도 동일하게 166.9㎡입니다.

토지 제시외 면적은 0.00㎡입니다.

1.3. 건물 정보

건물면적은 337.83㎡ (약 102.24평)이며, 건물 지분도 동일하게 337.83㎡입니다.

건물 제시외 면적은 8.30㎡ (약 2.51평)입니다.

건물 구조는 철근콘크리트조, 벽돌구조 등으로 이루어져 있으며, 1층은 점포, 2층은 점포 및 사무실, 3층은 다가구용 단독주택, 4층은 주택으로 이용 중입니다.

기호(가) 건물은 위반건축물로 등재되어 있습니다.

1.4. 감정가 및 경매 정보

감정가는 1,808,976,400원입니다.

사건번호는 서울동부지방법원 2025타경376 (3)입니다.

경매구분은 부동산강제경매입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 서울특별시 광진구 화양동 소재 "건국대학교 사범대학 부속중학교" 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하여 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본건은 차량의 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 용이한 편입니다. 제반 교통 상황은 무난하다고 평가됩니다.

2.3. 도로 상황

각 필지별로 인접한 도로 상황이 다릅니다.

기호(1)은 북측 약 30미터 도로에 접하며, 기호(2)는 동측 약 25미터 도로에 접합니다.

기호(3)은 동측 약 4미터 도로에 접하고, 기호(4)는 남측 약 6미터 도로에 접합니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한

본건 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역, 준주거지역, 지구단위계획구역 등에 속해 있습니다.

또한, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 공장설립제한지역으로 지정되어 있습니다.

특히, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어 외국인 등 특정 대상자의 경우 관련 규정에 따른 허가가 필요할 수 있습니다. (지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25. 및 2025.10.20.~2026.12.31.)

기호(4) 토지는 공원 용도로도 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

본건에는 다수의 임차인이 거주 중입니다.

* PIAOJINGTIAN: 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 있음 (2018-11-23 사업자 등록)

* 김 : 보증금 30,000,000원, 차임 300,000원, 대항력 없음 (2024-05-17 전입, 2025-10-10 배당신고)

* 박 : 보증금 50,000,000원, 차임 50,000원, 대항력 있음 (2011-06-24 확정, 2018-11-23 전입, 2025-10-29 배당신고)

* 박 : 보증금 10,000,000원, 차임 300,000원, 대항력 없음 (2025-03-31 전입, 2025-09-18 배당신고)

* 배 : 보증금 40,000,000원, 차임 1,000,000원, 대항력 있음 (2021-03-22 전입, 2025-09-17 배당신고)

* 양 : 보증금 30,000,000원, 차임 500,000원, 대항력 있음 (2021-05-21 전입, 2025-09-22 배당신고)

* 이 : 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 있음 (2009-10-13 전입)

* 이 : 보증금 70,000,000원, 차임 0원, 대항력 있음 (2009-10-13 전입, 2009-10-13 확정, 2025-09-26 배당신고)

* 조 : 보증금 45,000,000원, 차임 150,000원, 대항력 있음 (2008-12-22 확정, 2009-01-12 전입, 2025-09-17 배당신고)

상기 임차인 중 PIAOJINGTIAN, 이순임, 이승민, 조수동, 박경천, 배수정, 양춘녀는 대항력이 있으나, PIAOJINGTIAN과 이순임은 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있습니다. 금액이 0원으로 기재되어 있더라도 대항력 유무에 따른 인수 가능성을 별도 확인해야 합니다.

제공된 정보상 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있습니다.

3.2. 등기부 요약 (토지 및 건물)

토지 등기부상 말소기준권리는 2023년 4월 12일자 윤선미 외 4명의 가압류(금 346,630,000원)입니다.

이후 2025년 3월 10일자 성동세무서장의 압류와 2025년 8월 28일자 홍선화의 강제경매(채권액 306,911,346원)가 설정되었으며, 이들 권리는 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

건물 등기부상에서도 동일한 가압류, 압류, 강제경매 내역이 확인되며, 건물 등기부채권 총액 또한 346,630,000원으로 동일합니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 명시된 바가 없습니다. (단, 지상권 개요는 비고란에만 표기되어 있으며, 실제 지상권 존재 여부는 별도 확인 필요)

다만, 대항력 있는 임차인들의 보증금 중 말소기준권리보다 우선하는 권리가 있다면 해당 보증금은 인수될 수 있습니다. 제공된 "인수 보증금 합계: 0원"을 기준으로 판단 시, 별도의 인수 보증금은 없을 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

본건은 건국대학교 사범대학 부속중학교 북동측 인근에 위치하며, 주변에 단독/공동주택 및 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.

상업시설(점포) 및 주택(다가구, 주택)이 혼합되어 있어 상업적 활용과 주거용 임대 수익 창출이 동시에 가능할 것으로 보입니다. 대학가 인근이라는 점을 고려할 때, 학생 및 교직원을 대상으로 한 상가 임대 또는 원룸형 주거 임대 수요가 있을 수 있습니다.

5. 생활정보

본건은 건국대학교 사범대학 부속중학교와 인접하며, 주변에 다양한 주거 및 상업시설이 밀집해 있습니다.

대중교통 이용이 용이하고, 상가 및 생활 편의시설 접근성이 좋은 편입니다.

주변에 공원(기호(4) 토지 이용계획상) 및 교육시설이 소재하여 주거 환경은 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인의 존재: 일부 임차인은 대항력을 가지고 있으며, 이들의 보증금 인수 여부에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. (제공된 인수 보증금 합계 0원 기준으로는 인수액 없음)

* 위반건축물: 기호(가) 건물이 위반건축물로 등재되어 있어 이행강제금 부과 가능성이 있으며, 철거 또는 원상복구에 따른 추가 비용 발생 위험이 있습니다.

* 토지이용계획상 제약: 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어 향후 거래 시 허가 절차가 필요할 수 있으며, 각종 지역지구 지정은 건축 행위에 제약을 줄 수 있습니다.

* 공원 용도 지정: 기호(4) 토지가 공원 용도로 지정되어 있어 토지 이용 계획에 영향을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울특별시 광진구 구의동에 위치한 다가구주택으로, 역세권은 아니지만 대학가 인근이라는 입지적 장점을 가지고 있습니다.

다수의 임차인이 존재하며, 그중 대항력 있는 임차인이 있어 권리 분석 시 신중한 접근이 필요합니다.

다만, 제공된 정보상 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있어, 경매 낙찰 후 예상치 못한 임차보증금 부담은 없을 것으로 보입니다.

건물 일부가 위반건축물로 등재되어 있고, 토지 거래 허가구역 및 공원 용도 지정 등 잠재적 리스크 요인이 존재하므로, 이에 대한 충분한 사전 검토와 비용 산정이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 대학가 인근의 탄탄한 임대 수요: 건국대학교 및 주변 교육시설, 상업시설 종사자 대상의 임대 수요 확보가 가능합니다.

* 일괄 매각으로 인한 편의성: 토지와 건물을 한 번에 매입하여 활용 계획 수립이 용이합니다.

* 비교적 높은 감정가: 주변 시세 대비 감정가가 적절하다면, 낙찰 후 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 1,808,976,400원입니다.

제공된 정보상 인수해야 할 임차 보증금은 없는 것으로 파악되므로, 감정가를 기준으로 신중하게 입찰가를 산정할 필요가 있습니다.

위반건축물 처리 비용, 토지거래 허가구역 등 잠재적 리스크를 고려하여 감정가 대비 80% ~ 90% 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

최종 입찰가는 현장 방문을 통한 건물 상태 확인, 주변 시세 조사, 임대 수익률 분석 등을 거쳐 보수적으로 결정하는 것을 권장합니다.

이에 따라, 예상 입찰가는 약 1,450,000,000원에서 1,630,000,000원 사이에서 결정될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.