나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경840 [3] 부산광역시 기장군 기장읍 대라리 172-6 동환 라온제나 기장 아파트 주건축물 제1동 4층403호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 해운대구 좌동 소재 해운대신시가지내 남동측, 동백초등학교 북동측 인근 에 위치한 에스케이뷰아파트 104동 14층 1404호이며, 주위는 아파트단지, 근린상가 및 각급 학교로 이루어져 있어 주거환경 보통임.

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 기장군 기장읍 대라리 소재 기장읍행정복지센터 남서측 인근, 기장종합 사회복지관 북동측 인근에 위치한 동환 라온제나 기장 아파트 주건축물 제1동 3층 303호와 4층 403호이며, 주위는 본건과 유사한 소규모 공동주택, 소규모 골장, 나대지 등이 혼재하여 주거환경 보통임.

교통상황

차량출입 가능하며, 마을버스 및 시내버스정류소가 인근에 있어 대중교통사정 보통임.

교통상황

소형차량 출입 가능하며, 마을버스 및 시내버스정류소가 인근에 있고 동해선 기장역이 근거리에 있어 대중교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하실부 9층 건물 내 3층 303호와 4층 403호로서, ·외벽 : 저층 석재 붙임, 시멘몰탈 위 페인팅, ·내벽, 창호는 이해관계인의 부재로 조사치 못하였으니 경매진행 및 응찰시 재확인을 요함.

건물의 구조

철근 콘크리트벽식조 슬래브지붕 지하실부 25층 건물 내 14층 1404호로서, ·외벽 : 시멘몰탈 위 페인팅, ·내벽, 창호는 이해관계인의 부재로 조사치 못하였으니 경매진행 및 응찰시 재확인을 요함.

이용상태

아파트임.

이용상태

공히 공동주택(아파트)임.

설비내역

위생설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 도시가스 공급설비, 열병합 지역난방설비 되어있음.

설비내역

위생설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 공동현관문, 도시가스 공급에 의한 개별난방설비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형의 토지로 동하향 경사지에 평탄하게 택지 조성되어 아파트 부지로 이용중임.

토지의 형상 및 이용상태

2필지의 토지로 북서하향 경사지에 비교적 평탄하게 단지 조성되어 아파트 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 약 8미터의 포장도로에 접함.

인접 도로상태등

북서측으로 약 30미터의 간선도로에 접하고, 북동측으로 약 20미터의 포장도로로 차량출입하 며, 남측으로 약 15미터 포장도로에 접함,

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 도로(접함), 가축사육제한구역(2013-07-10), 상대보호구역.

토지이용계획 및 제한상태

본건이 있는 기호(2)는 제2종일반주거지역(2025-08-20), 지구단위계획구역, 도로(접함), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 상대보호구역(에이아이디유치원), 절대보호구역(동백초등) , 택지개발지구, <추가기재>공동주택용지.

공부와의 차이

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 동향, 계단식(1개층 3개호)로 지상에 주차장시설 되어있음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 남동향, 계단식으로 지상 및 지하주차장시설 되어있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산동부지원 2025타경840 (3)

* 소재지: 부산광역시 기장군 기장읍 대라리 172-6, 동환 라온제나 기장 아파트 주건축물 제1동 4층 403호

* 용도: 아파트

* 감정가: 142,000,000원

* 토지 면적: 44.25㎡ (약 13.39평)

* 토지 지분: 44.2544㎡ (약 13.39평)

* 건물 면적 (전용 면적): 74.81㎡ (약 22.63평)

* 건물 지분: 74.81㎡ (약 22.63평)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOO

* 특이사항: 공동담보 물건

* 주의사항: (제공된 정보 없음)

* 특수 물건 정보: 공동담보

2. 입지조건

* 위치: 본건은 부산광역시 기장군 기장읍 대라리 172-6번지에 소재하며, 기장읍 행정복지센터 남서측 인근, 기장종합사회복지관 북동측 인근에 위치합니다.

* 주위 환경: 본건 인근은 소규모 공동주택, 소규모 골장(수산물 도매 시장 등으로 추정), 나대지 등이 혼재된 지역입니다. 인근에 소규모 골장이 위치한다는 점은 지역 내 유통 기능을 시사하지만, 이에 따른 냄새나 소음 등의 영향 가능성도 고려해야 합니다.

* 건물 구조: 본 건물은 철근콘크리트벽식조 슬래브지붕 9층 건물 중 4층 403호에 해당합니다.

* 건물 외벽: 저층 석재 붙임, 시멘몰탈 위 페인팅으로 마감되었습니다.

* 내부 상태: 내벽 및 창호에 대한 상세 조사는 이해관계인 부재로 인해 이루어지지 못했습니다. 따라서 경매 진행 및 응찰 시 반드시 현장 방문을 통해 재확인이 필요합니다.

* 토지 형상 및 이용: 본건 토지는 정방형의 토지로 동하향 경사지에 평탄하게 택지 조성되어 아파트 부지로 이용 중입니다.

* 도로 접근성: 남측으로 약 8미터 폭의 포장도로에 접하고 있으며, 북서측으로는 약 30미터 간선도로, 북동측으로는 약 20미터 포장도로와 접하고 있어 차량의 출입이 용이합니다.

* 대중교통: 단지 인근에 마을버스 및 시내버스 정류장이 위치하며, 동해선 기장역이 근거리에 있어 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

* 토지 이용 계획: 본건이 위치한 지역은 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 공동주택 용지로 활용되고 있습니다. 또한, 도로, 가축사육제한구역, 상대보호구역 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

* 임차인 현황:

* 박

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 220,000원

* 전입일자: 2025년 6월 24일

* 배당신고일자: 2026년 1월 28일

* 대항력: 없음

* 손

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: (정보 없음)

* 확정일자: (정보 없음)

* 배당신고일자: (정보 없음)

* 대항력: 없음

* 인수되는 보증금 합계: 0원. 모든 임차인의 대항력이 없으므로, 낙찰 후 인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다.

* 등기부 현황:

* 말소기준권리: 2016년 5월 4일자 부산은행 근저당권 (채권액 110,000,000원)

* 기타 권리: 2024년 8월 22일자 부산은행 근저당권 (채권액 33,000,000원), 2024년 11월 22일자 부산은행 근저당권 (채권액 26,180,000원)

* 경매 신청 채권자: 부산은행 (2025년 11월 18일, 채권액 506,711,563원)

* 등기부상 총 채권액 (표시된 금액 기준): 169,180,000원. 이는 말소기준권리와 이후 근저당권 금액의 합계이며, 실제 채무 총액은 경매 신청 금액과 다를 수 있습니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없습니다. 등기부상 확인된 모든 권리(근저당, 임의경매)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

4. 상권분석

* 본 물건이 위치한 부산 기장군 기장읍 대라리 지역은 전반적으로 주거용 부동산과 더불어 소규모 상업 및 유통 시설이 혼재된 생활 중심지입니다.

* 인근에 기장읍 행정복지센터와 기장종합사회복지관이 위치하여 주민들의 행정 및 복지 서비스 이용이 편리합니다.

* "소규모 골장"의 존재는 지역 내 필수재 유통 기능이 일부 존재함을 나타내지만, 대규모 상업 지구로 보기는 어렵습니다.

* 따라서, 본 물건은 대규모 상권보다는 지역 주민을 위한 생활 밀착형 상권의 영향을 받는 지역으로 판단됩니다.

5. 생활정보

* 교통: 차량을 이용한 접근이 편리하며, 단지 인근의 버스 정류장과 동해선 기장역을 통해 대중교통 이용도 양호한 편입니다.

* 편의시설: 기장읍 행정복지센터, 기장종합사회복지관 등 공공시설 접근성이 좋습니다. 주변에 소규모 상점들이 있을 것으로 예상되나, 구체적인 편의시설 정보는 제공되지 않았습니다.

* 교육시설: 단지 주변으로 에이아이디 유치원(상대보호구역)과 동백초등학교(절대보호구역)가 있어 자녀 교육에 관련된 사항들을 고려해야 합니다.

* 건축물 정보:

* 구조: 철근콘크리트구조

* 규모: 지하 1층, 지상 9층 건물 중 4층에 위치합니다.

* 난방: 위생설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 도시가스 공급 설비, 열병합 지역난방 설비가 갖추어져 있습니다.

* 주차: 지상 및 지하에 주차장 시설이 마련되어 있어 주차 문제는 비교적 원활할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

* 내부 상태 미확인: 본 건 내부의 벽체 및 창호 상태는 현장 조사 시 이해관계인 부재로 인해 구체적으로 확인되지 못했습니다. 실제 내부 상태에 따라 수리 비용이 발생할 수 있으므로, 입찰 전 반드시 현장 방문하여 상세한 점검이 필수적입니다.

* 소규모 골장 인접: 인근에 소규모 골장(수산물 시장 등)이 위치하여, 계절이나 특정 시간에 따라 냄새나 소음, 교통량 증가 등의 영향이 있을 수 있습니다.

* 공동담보 설정: 본건은 공동담보로 설정되어 있습니다. 경매로 인해 해당 채무는 소멸되지만, 공동담보 설정이 있었다는 점은 채무자의 재정 상황이나 담보물의 가치 평가에 대한 추가적인 고려를 요할 수 있습니다.

* 토지 이용 제한: 토지이용계획상 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역 등이 포함되어 있어, 향후 토지 이용이나 건물 신축 시 일부 제약이 따를 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산광역시 기장군 기장읍에 소재한 아파트로, 행정복지센터 및 복지관 등 생활 편의시설과 인접하여 기본적인 생활 여건이 양호한 편입니다. 교통 환경 또한 버스 정류장과 동해선 기장역을 통해 편리하며, 차량 접근성도 우수합니다. 등기부상 인수되는 권리가 전혀 없고, 임차인 또한 대항력이 없어 명도에 큰 어려움은 없을 것으로 예상되어 권리 분석 측면에서 매우 안전한 물건으로 판단됩니다. 다만, 내부 상태 미확인 부분은 반드시 점검해야 할 주요 사항이며, 주변 환경이 대규모 상권보다는 주거 및 소규모 상업/유통 시설이 혼재된 지역이라는 점을 고려하여 접근해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 권리 관계 명확: 모든 등기부상 권리가 매각으로 소멸되어 안전하게 낙찰받을 수 있습니다.

* 낮은 인수 금액: 임차인으로부터 인수해야 할 보증금이 없어 추가적인 초기 투자 비용 부담이 없습니다.

* 생활 편의시설 접근성: 기장읍 행정복지센터, 복지관 등 관공서 이용이 편리한 입지입니다.

* 대중교통 이용 편리: 버스 정류장과 기장역을 통한 이동이 용이하여 직장인 또는 대중교통 이용자에게 유리합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 최근 주변 실거래가, 유사 물건 시세, 향후 시장 전망, 개별 물건의 내부 상태 및 수리 비용 등을 종합적으로 고려한 시장 분석이 선행되어야 합니다. 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 참고로, 본 물건의 감정가는 142,000,000원입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.