나이스옥션 법원경매 순천 2026타경50390 [2] 전라남도 여수시 학동 39-22 3층307호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건1~3은 전라남도 여수시 학동 소재 '쌍봉초등학교' 북서측 인근에 위치하고 있는 공동주택(더모스트라이프)으로서, 주위는 동류형의 공동주택, 정비된 단독주택 및 주상복합용지대, 노변을 따라 형성된 점포 및 상가지대와 상업용 건물 등이 혼재하여 있는 지역임.

교통상황

본건까지 제차량의 진·출입은 용이하고, 인근으로는 쌍봉사거리를 중심으로 학동길 등 주요도로가 지나고 있어서 대중교통수단의 이용편의성은 대체적으로 무난시되는 교통여건임.

건물의 구조

본건 구분건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 지상9층 건물내의 3층 302,307호, 6층 601호로서, 외벽 : 석재붙임 및 몰탈위페인팅 등 마감, 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감, 창호 : 샷시창호 등으로 마감하였음.

이용상태

공동주택 단위세대로 이용중에 있음.

설비내역

난방구조 설비되어 있으며, 위생 및 급배수설비, 승강기설비 및 주차장 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형태의 자체지반이 평탄한 토지로서, 기준시점 현재 공동주택인 아파트 건부지로 이용중에 있음.

인접 도로상태등

남측 및 동측으로 아스팔트포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역 외.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건정보

사건번호: 순천지원 2026타경50390 (2)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 여OOOOOOO

1.2. 소재지 및 건물정보

소재지: 전라남도 여수시 학동 39-22 3층307호

용도: 아파트 (더모스트라이프)

건물구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 지상9층 건물 중 3층 307호

건물 마감: 외벽 - 석재붙임 및 몰탈위페인팅 등, 내벽 - 벽지도배 및 일부 타일붙임 등, 창호 - 샷시창호

1.3. 면적 정보

토지면적: 8.10㎡ (약 2.45평)

토지지분: 8.1㎡ (약 2.45평)

건물면적: 29.60㎡ (약 8.95평) - 전용면적

건물지분: 29.6㎡ (약 8.95평) - 전용면적

1.4. 감정가 및 매각정보

감정가: 63,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 전라남도 여수시 학동 소재 '쌍봉초등학교' 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 유사한 공동주택, 단독주택, 점포 및 상가 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 진출입이 용이하며, 쌍봉사거리를 중심으로 학동길 등 주요 도로가 인접해 있어 대중교통 이용 편의성이 양호한 편입니다.

2.3. 도로상태

본건 건물은 남측 및 동측으로 아스팔트포장도로에 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획

중심상업지역 외 지역에 속해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

소유권보존(2008-09-08), 소유권이전(2013-09-17), 근저당권(2013-09-17, 여천농업협동조합, 36,000,000원 - 말소기준권리), 주택임차권 공동담보(2025-07-17, 김무기, 50,000,000원 - 말소), 가압류(2024-10-16, 전남신용보증재단, 30,000,000원 - 말소), 가압류(2024-11-04, 여천농업협동조합, 51,763,496원 - 말소), 임의경매(2026-03-26, 여천농업협동조합, 95,397,135원 - 말소) 등기 내역이 확인됩니다.

3.2. 채권 총액

등기부상 채권 총액은 약 167,763,496원입니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 김무기

보증금: 50,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2023-07-13

확정일자: 2023-07-14

배당신고일자: 2025-07-17

대항력: 없음

비고: 해당 임차인은 대항력이 없어 낙찰자에게 대항할 수 없습니다. 다만, 배당을 통해 보증금 전액을 회수하지 못할 경우 잔여 금액에 대한 법적 조치가 필요할 수 있습니다.

* 임차인: 도진우

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2026-01-20

확정일자: 없음

배당신고일자: 없음

대항력: 없음

비고: 해당 임차인은 대항력이 없어 낙찰자에게 대항할 수 없습니다.

3.4. 인수되는 권리

말소기준권리인 근저당(2013-09-17)보다 늦은 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다. 다만, 등기부 외 권리(예: 미등기 전세권, 유치권 등)나 매각으로 소멸되지 않는 권리(예: 지상권)의 존재 여부는 추가 확인이 필요할 수 있습니다. 제공된 정보상으로는 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

주변에 점포 및 상가지대가 형성되어 있으며, 아파트 단지와 학교가 인접하여 기본적인 상권 및 생활 인프라가 구축되어 있습니다.

5. 생활정보

단지 내 난방, 위생, 급배수, 승강기, 주차 설비가 갖추어져 있습니다. 인근에 쌍봉초등학교가 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

* 공동담보 물건으로, 채권 총액이 감정가를 상회하고 있어 경매 진행 시 수익률 확보에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

* 임차인 김무기 씨는 대항력이 없으나, 보증금 50,000,000원에 대한 배당 순위 및 회수 가능성을 고려해야 합니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리(예: 지상권)에 대한 가능성은 있으나, 관련 정보는 미기재되어 있습니다.

* '중심상업지역 외'라는 토지이용계획은 해당 입지의 개발 용도 및 가치에 영향을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 여수시 학동의 공동주택으로, 학교 및 생활 편의시설 접근성이 좋은 편입니다. 건물 상태 및 입지 조건은 무난하나, 채권 총액 대비 낮은 감정가, 공동담보 물건이라는 점, 임차인의 보증금 회수 가능성 등을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 쌍봉초등학교 인근의 주거 밀집 지역에 위치하여 안정적인 수요가 예상됩니다.

* 주변 상가 시설과의 연계로 생활 편의성이 우수합니다.

* 아파트 단지 내 필수 설비(난방, 승강기 등)가 잘 갖추어져 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 63,000,000원을 기준으로, 권리 분석상 인수되는 보증금이 없고(0원), 유찰 횟수, 법원 동향, 주변 시세 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 현재 제공된 정보만으로는 정확한 입찰가 산출에 한계가 있으며, 현장 조사 및 추가적인 권리 분석을 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.