나이스옥션 법원경매 전주 2025타경31855 [2] 전북특별자치도 전주시 덕진구 덕진동1가 1277-2 광장타워 1동 3층 304호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전주시 덕진구 덕진동1가 소재 '덕진광장' 동측 인근에 위치하며, 대학교 주변의 각종 근린생활시설 및 업무시설, 오피스텔, 저층 아파트단지 등이 혼재하는 상가지대임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스승강장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

기호1-4)일반철골 및 철골철근콘크리트구조 스라브지붕 6층 중 3층 303호 외 3개호로서, - 외 벽 : 복합판넬붙임 등 마감, - 내 벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감, - 창 호 : 샷시창호임.

이용상태

기호1-4)교육연구시설(학원)(현황 공실)임.

설비내역

상가 내 기본적인 위생 및 급·배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 대체로 등고 평탄한 부정형의 토지로서, 현황 '상업용 건부지' 상태임.

인접 도로상태등

본건 소재 부지 북서측으로 노폭 약 15미터, 북동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

덕진동1가 1277-2 :일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역(2023-01-13)(주거밀집지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-02-20)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(덕진초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, <추가기재>산림 하천 전원개발 항목은 관련부서 확인협의 덕진동1가 1277-3 :일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역(2023-01-13)(주거밀집지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-02-20)<교육환경 보호에 관한 법률>, <추가기재>산림 하천 전원개발 항목은 관련부서 확인협의

공부와의 차이

기호1-4)의 공부상 용도가 "의원"이나 용도변경(2017.10.25)으로 현황은 교육연구시설(학원)임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

1. 현황조사 및 감정평가일 현재 "공실상태"임.
2. 등기사항증명서상 용도는 "의원"이나, 용도변경(2017.10.25)으로 건축물대장에는 "교육연구시설(학원)"으로 등재되어 있음.
3. 2026. 4. 30. 본건이 소재하고 있는 광장타워 관리사무소의 위탁관리회사인 "대동코리아"로부터 제출된 서면에 의하면 2026. 3.까지 관리비 3,992,654원이 미납된 상태임(이에 대한 세부사항 등은 대동코리아[063-905-8093]에 문의 바람).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 전주지방법원 2025타경31855 (2)

* 소재지: 전북특별자치도 전주시 덕진구 덕진동1가 1277-2 광장타워 1동 3층 304호

* 용도: 근린상가 (건축물대장상: 교육연구시설(학원))

* 감정가: 263,000,000원

* 토지면적: 59.13㎡ (약 17.89평)

* 토지지분: 59.13㎡ (약 17.89평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 190.26㎡ (약 57.55평)

* 건물지분: 190.26㎡ (약 57.55평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 장OOOOOOO

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 전주시 덕진구 덕진동1가 소재 '덕진광장' 동측 인근에 위치하며, 대학교 주변의 각종 근린생활시설, 업무시설, 오피스텔, 저층 아파트단지 등이 혼재하는 상가지대입니다.

* 교통상황: 본건 소재 건물까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 승강장이 소재하는 등 제반 교통 상황은 보통입니다.

* 도로상태: 본건 소재 부지 북서측으로 노폭 약 15미터, 북동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

* 토지이용계획: 본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

* 등기부 요약:

* 접수일자: 2004-01-15, 권리종류: 소유권보존, 권리자: 정헌 외 2명

* 접수일자: 2004-03-24, 권리종류: 공유자전원지분전부이전, 권리자: 최병환

* 접수일자: 2013-02-28, 권리종류: 소유권이전, 권리자: 최한주

* 접수일자: 2013-02-28, 권리종류: 근저당권, 권리자: 장계농업협동조합, 권리금액: 480,000,000원

* 접수일자: 2014-05-22, 권리종류: 소유권이전, 권리자: 이송자

* 접수일자: 2024-08-01, 권리종류: 압류, 권리자: 전주시 (말소)

* 접수일자: 2025-10-31, 권리종류: 임의경매, 권리자: 장계농업협동조합, 권리금액: 436,058,377원 (본 건)

* 말소기준권리: 2013년 2월 28일 접수된 장계농업협동조합의 근저당권입니다.

* 소멸되지 않는 권리: 말소기준권리보다 선순위의 권리가 존재하지 않아, 본 경매 절차로 인해 모든 권리가 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원입니다. 명확한 임차인 정보는 제공되지 않았습니다.

4. 상권 및 건물 분석

* 건물 용도 및 현황: 본 건의 등기사항증명서상 용도는 "의원"이나, 건축물대장상 용도는 "교육연구시설(학원)"로 등재되어 있으며, 현재는 공실 상태입니다.

* 상권 특성: 본건이 위치한 지역은 대학교 주변으로 형성된 상가지대로, 다양한 근린생활시설 및 교육 관련 시설이 밀집되어 있습니다.

5. 생활정보

* 주변 시설: 본건 인근에 대학교, 오피스텔, 아파트 단지가 분포하여 유동인구 확보에 유리한 환경을 갖추고 있습니다. 인근 편의시설은 일반적인 상가지대에 준하는 수준으로 파악됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 공실 및 관리비 미납: 현황 조사 및 감정평가일 현재 공실 상태이며, 2026년 3월까지 3,992,654원의 관리비가 미납된 상태입니다. (문의: 대동코리아 063-905-8093)

* 용도 변경 사항: 등기부상 용도와 건축물대장상 용도(교육연구시설(학원))가 다르므로, 입찰 전 용도 관련 사항을 명확히 확인해야 합니다.

* 공동담보 물건: 본건은 공동담보로 제공된 물건으로, 다른 공동담보 물건의 처리 결과에 따라 본 경매 절차에 영향을 줄 수 있습니다.

* 토지이용계획 제한사항: 가축사육제한구역 및 상대보호구역에 포함되어 있어, 향후 건축 또는 운영 시 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 전주시 덕진구의 대학가 상권에 위치한 집합건물로, 현재 공실 상태임에도 불구하고 풍부한 배후 수요를 기반으로 한 잠재력을 지니고 있습니다. 다만, 미납 관리비와 용도 변경 사항, 공동담보 물건이라는 점은 투자 결정 시 반드시 고려해야 할 요소입니다. 말소기준권리 이후의 모든 권리는 소멸 예정이므로, 권리상 큰 문제는 없어 보입니다.

8. 투자 포인트

* 대학가 상권의 고정 수요: 주변 대학교 및 관련 시설 밀집 지역으로, 학원이나 교육 관련 시설 운영 시 안정적인 수요 확보가 가능합니다.

* 일괄 매각을 통한 활용 용이성: 토지와 건물을 일괄 매각하므로, 소유권 통합 관리를 통해 향후 건물 활용이나 개발 계획 수립이 용이합니다.

* 잠재적 가치 상승 기대: 현재 공실 상태를 해소하고 적정 임차인을 확보할 경우, 시세 상승 및 수익률 증대를 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 인수 보증금: 0원

* 감정가: 263,000,000원

* 현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정에 한계가 있습니다. 공실 기간, 미납 관리비 부담 여부, 향후 임대 수익률, 주변 시세 등을 종합적으로 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다.

* 일반적으로 감정가의 70~80% 선에서 초기 검토를 시작하는 경우가 많으나, 본건의 특성(공실, 공동담보 등)을 감안하여 보다 신중한 분석이 요구됩니다.

* 낙찰 후 명도 및 공실 해소 비용, 필요시 리모델링 비용 등을 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.