나이스옥션 법원경매 전주 2025타경32018 [2] 전북특별자치도 완주군 삼례읍 삼례리 1347-5 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

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위치 및 주위환경

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교통상황

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교통상황

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건물의 구조

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건물의 구조

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이용상태

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이용상태

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설비내역

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설비내역

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토지의 형상 및 이용상태

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토지의 형상 및 이용상태

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인접 도로상태등

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인접 도로상태등

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토지이용계획 및 제한상태

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토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

사건번호: 전주지방법원 2025타경32018 (2)

소재지: 전북특별자치도 완주군 삼례읍 삼례리 1347-5, 3층 302호

용도: 다세대주택

감정가: 104,000,000원

토지면적: 30.66㎡ (약 9.28평)

건물면적: 57.15㎡ (약 17.29평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

1.1. 입지조건

물건은 전북특별자치도 완주군 삼례읍 삼례리에 위치하고 있으며, 상세 주소는 삼례리 1347-5번지 3층 302호입니다. 새로운 주소는 전북특별자치도 완주군 상서만경길 1로 확인됩니다. 주변 환경 및 교통 상황에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았으나, 일반적인 다세대주택 밀집 지역의 특성을 가질 것으로 예상됩니다.

* 주변 교통:

본 물건지에 대한 직접적인 교통 정보는 부족하나, 완주군 삼례읍은 지역 내 교통망을 이용하기 편리한 위치에 있을 것으로 추정됩니다.

* 주변 환경:

삼례읍 삼례리는 주거 지역으로서, 일반적인 다세대주택이 밀집한 지역으로 파악됩니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

관련 정보는 제공되지 않았으나, 일반적으로 주거 지역에 해당할 것으로 보입니다.

1.2. 권리분석

본 물건의 권리 분석 결과, 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

* 말소기준권리:

2012년 11월 29일 접수된 열린새마을금고의 근저당권(채권최고액 26,000,000원)이 말소기준권리입니다.

* 인수되는 권리:

등기부등본상 모든 권리(근저당, 주택임차권, 강제경매)는 말소기준권리보다 후순위이거나 말소 예정으로, 낙찰 후 소멸됩니다.

* 임차인 현황:

임차인: 김 (이름 전체 비공개)

보증금: 85,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2023년 1월 2일

확정일자: 2019년 7월 9일

배당신고일자: 2025년 1월 20일

대항력: 없음

* 임차인 관련 주의사항:

임차인 김 (가명)은 대항력이 없는 것으로 분석됩니다. 이는 법원 경매 절차에서 배당을 통해 보증금 전액 또는 일부를 회수하지 못하더라도 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 의무가 없음을 의미합니다. 제공된 정보 상 '인수 보증금 합계'가 0원으로 기재되어 있어, 임차인으로 인한 추가적인 인수 금액은 없는 것으로 보입니다. 다만, 실제 현황 조사를 통해 최종적인 인수 여부를 재확인하는 것이 중요합니다.

* 등기부요약:

- 소유권보존: 백민희 (2012-11-29)

- 근저당권: 열린새마을금고 (26,000,000원, 2012-11-29) - 말소기준권리

- 주택임차권: 김철민 (85,000,000원, 2023-01-02 전입, 2019-07-09 확정) - 말소

- 강제경매: 김OO (85,100,000원, 2025-01-20) - 말소

* 등기부채권 총액: 111,000,000원

1.3. 상권분석

제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매/임대 정보 JSON의 거래 금액('10,000')이 현실적인 시세와 차이가 크고, 다른 정보들도 상이하여 정확한 시세 분석에 한계가 있습니다. 해당 JSON 데이터는 거래가액 산정에 직접 활용하기 어렵습니다. 따라서, 본 물건의 현 시세는 감정평가액(104,000,000원)을 기준으로, 실제 시장 조사를 통해 보다 면밀히 파악해야 합니다.

* 최근 매매/임대 정보 분석:

제공된 JSON 데이터는 거래 금액, 면적, 층수 등에서 본 물건과 직접적인 비교가 어려운 정보들을 포함하고 있어, 시세 분석의 정확성을 담보하기 어렵습니다.

1.4. 생활정보

본 물건은 다세대주택으로, 공동주택으로서의 기본적인 생활 인프라를 갖추고 있을 것으로 예상됩니다.

* 건물 구조 및 설비:

건물은 철근콘크리트 구조이며, 지상 5층 중 3층에 위치합니다. 총 면적 627.43㎡ 규모의 건물에 8세대가 거주하고 있습니다. 건물 이용 승인일은 2012년 11월 16일입니다.

* 주변 시설:

삼례읍 지역은 기본적인 생활 편의시설(마트, 병원, 학교 등)이 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다. 구체적인 혐오시설 유무는 별도 확인이 필요합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 시장 변동성: 부동산 시장의 침체 또는 급변 시 예상보다 낮은 가격에 낙찰되거나, 향후 매각 시 가격 하락의 위험이 있을 수 있습니다.

* 임차인 미상환 위험: 대항력은 없으나, 만약 배당 과정에서 임차 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 일부 금액이 낙찰자에게 인수될 가능성(현 분석상 0원 인수이나, 변동 가능성 검토)이 미미하게 존재합니다.

* 건물 노후화: 2012년 건축 연도를 감안할 때, 향후 수리 및 유지보수 비용이 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 전주지방법원에서 진행 중인 부동산 강제경매 사건으로, 권리 분석상 인수되는 권리가 없어 비교적 안전하게 접근 가능한 물건입니다. 임차인이 존재하지만 대항력이 없고 인수 보증금 또한 없는 것으로 파악되어 명도 부담이 크지 않을 것으로 예상됩니다. 다만, 제공된 상권 분석 자료의 신뢰도가 낮아 정확한 시세 파악을 위해서는 추가적인 현장 조사 및 부동산 시장 분석이 필수적입니다. 감정평가액 104,000,000원을 기준으로, 시장 상황을 고려한 합리적인 입찰가 산정이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 권리관계 명확: 인수되는 권리가 없어 명도 및 권리상 안전합니다.

* 저평가 가능성: 현재 제공된 시세 정보는 신뢰하기 어려우므로, 실제 시장가보다 낮게 낙찰받을 수 있는 기회가 있습니다.

* 실수요 및 투자수요: 다세대주택으로서 실수요자의 관심과 함께, 임대 수익을 고려하는 투자자의 관심을 받을 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 104,000,000원입니다. 제공된 시세 분석 정보의 신뢰도가 낮아 정확한 시장가를 산정하기는 어렵습니다. 다만, 유사 물건의 일반적인 거래 사례 및 감정가를 종합적으로 고려할 때, 본 물건의 적정 시장가는 100,000,000원 ~ 120,000,000원 범위 내외로 추정해 볼 수 있습니다.

* 예상 입찰가 범위: 85,000,000원 ~ 95,000,000원

현 시점에서는 권리상의 큰 문제는 없으나, 정확한 시세 및 현장 확인을 통해 입찰가를 최종 결정하는 것이 바람직합니다. 최소 80% 이상의 입찰은 검토 가능하며, 시장 상황 및 경쟁 구도를 고려하여 85% ~ 90% 수준에서 전략적인 입찰을 제안합니다.

* 추가 권고사항:

현장 방문을 통해 건물의 내부 상태, 관리 상태, 주변 환경 및 편의시설 접근성 등을 직접 확인하고, 최근 실거래가 데이터를 추가로 확보하여 보다 정밀한 시세 분석을 수행하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.