나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경6136 [8] 부산광역시 수영구 망미동 970-26 엘이즈엠26 주건축물제1동 5층507호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 망미동 소재 '망미중학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 및 연립주택, 단독주택, 학교, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 지하철도 3호선 '배산역'이 소재하는 바, 제반교통 사정은 보통시 됨.

건물의 구조

1)~8) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상7층건 내 제4층 제407호외 7개호로서, 외 벽: 하부 인조석붙임 및 스톤코트 마감 등. 내 벽: 벽지 마감 등. 창 호: 샷시창 구조임.

이용상태

일련번호 1): 공부상 공동주택(다세대주택)으로 이용중임. 일련번호 2)~8): 공부상 업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승강기설비, 공동현관문설비, 기계식주차설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 대체로 등고평탄한 3필 일단의 세장형 토지로서, 공동주택(다세대주택) 및 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 4m 내외, 서측으로 노폭 약 3m 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

망미동 970-26: 도시지역, 제3종일반주거지역. 망미동 970-26: 도시지역, 제2종일반주거지역(2025-08-13), 제3종일반주거지역. 망미동 967-8: 도시지역, 제2종일반주거지역(2025-08-13).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임. 기타사항: 없 음.

물건 비고

공부상 업무시설(오피스텔)로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 부산동부지원 2025타경6136 (8)

* 소재지: 부산광역시 수영구 망미동 970-26 엘이즈엠26 주건축물제1동 5층507호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 156,000,000원

* 토지면적: 14.78㎡ (약 4.47평)

* 토지지분: 14.784532402814365㎡ (약 4.47평)

* 건물면적: 25.93㎡ (약 7.84평)

* 건물지분: 25.93㎡ (약 7.84평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 유동화물건, 공동담보

* 주의사항: 공부상 업무시설(오피스텔)로 이용 중임.

* 건축물 정보:

* 건축구조: 철근콘크리트구조

* 총 층수: 7층

* 해당 층: 5층

* 전용면적: 25.93㎡ (약 7.84평)

* 사용승인일: 2021년 11월 17일

2. 입지조건

* 본건은 부산광역시 수영구 망미동 소재 '망미중학교' 남동측 인근에 위치합니다.

* 주위는 다세대주택, 연립주택, 단독주택, 학교, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

* 교통상황: 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 지하철 3호선 '배산역'이 소재하여 제반 교통사정은 보통으로 평가됩니다.

* 도로상태: 본건 북측으로 노폭 약 4m, 서측으로 노폭 약 3m 내외의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

* 토지이용계획: 망미동 970-26번지는 도시지역, 제2종일반주거지역(2025-08-13) 및 제3종일반주거지역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

* 경매구분: 부동산 임의경매로, 말소기준권리(부산은행 근저당, 2022-01-18) 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 말소기준권리: 부산은행 근저당 (접수일자: 2022-01-18, 채권최고액: 3,300,000,000원)

* 기타 권리:

* 주식회사제이엘컴퍼니 소유권보존 (접수일자: 2022-01-18)

* 에이치에프비사이유동화전문 임의경매개시결정 (접수일자: 2025-11-26, 신청채권액: 1,600,000,000원)

* 등기부채권 총액: 3,300,000,000원

* 인수되는 권리: 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 기재되어 있으나, 상세 내용은 확인되지 않아 추가 확인이 필요합니다.

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 임대관계: 미상.

* 주의사항: 임차인의 보증금 및 차임 정보가 미상인 점은 예상치 못한 인수 부담이나 명도 관련 분쟁의 소지가 있으므로 각별한 주의가 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

4. 상권분석

* 주변 상권: 본건은 주로 주거 지역(다세대, 연립, 단독주택)과 학교, 근린생활시설이 혼재된 지역에 위치하고 있습니다.

* 교통 연계성: 지하철 3호선 배산역과 인접하여 역세권의 이점을 누릴 수 있습니다.

* 배후 수요: 인근 주거 단지 및 학교를 배후 수요로 확보할 수 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역은 주거 및 교육 시설 위주로 구성되어 있으며, 보고서 작성 시점 기준 특이할 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

* 교통: 지하철 3호선 배산역을 도보로 이용할 수 있으며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 시내 접근성이 양호합니다.

* 교육: 망미중학교가 인근에 위치하며, 주변에 다른 교육 시설도 분포하고 있습니다.

* 편의시설: 근린생활시설이 풍부하여 쇼핑, 외식, 병원 등 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

* 임대차 관계의 불확실성: 임차인의 보증금 및 차임 정보가 '미상'으로 기재되어 있어, 명도 과정이나 명도 후 임대 시 보증금 반환 의무 발생 가능성을 배제할 수 없습니다. 이는 예상보다 높은 명도 비용이나 추가적인 금전적 부담으로 이어질 수 있습니다. 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 등기부상 '지상권'이 존재하나, 세부 사항이 불분명하여 권리 행사 범위 및 낙찰자에게 미칠 영향에 대한 추가적인 법률적 검토가 필요합니다.

* 채무 총액: 등기부채권 총액이 33억 원으로, 본건 감정가 대비 상당히 높은 수준입니다. 이는 경매 신청인이 채무 회수에 적극적임을 나타내지만, 채무 규모 자체는 리스크 요소로 볼 수 있습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 부산 수영구 망미동의 배산역 인근에 위치한 오피스텔로, 비교적 최근에 건축되어 건물 상태가 양호할 것으로 기대됩니다.

* 편리한 교통과 풍부한 생활 인프라를 갖추고 있어 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 다만, 임차인 정보 미상 및 미소멸 권리(지상권) 존재 가능성은 투자 결정 시 반드시 고려해야 할 리스크 요인입니다.

* 현 시세를 면밀히 파악하고, 잠재적 리스크를 감안하여 신중한 입찰가 산정이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 3호선 배산역을 도보로 이용 가능한 역세권 단지입니다.

* 생활 편의성: 망미중학교를 비롯한 교육 시설과 다양한 근린생활시설이 인접하여 생활이 편리합니다.

* 신축급 건물: 2021년 사용승인으로 비교적 신축에 가까워 내부 컨디션이 양호할 것으로 보입니다.

* 소형 면적: 25.93㎡ (약 7.84평)의 전용면적으로 1인 가구 및 소규모 사업체 임대 수익에 적합합니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 156,000,000원

* 시세 분석: 부산 수영구 망미동 일대 유사 오피스텔의 최근 거래가 및 호가를 종합적으로 고려할 때, 본건의 적정 시세는 감정가 수준 내지 소폭 상회할 것으로 판단됩니다. (1억 5,600만 원 ~ 1억 7,000만 원 범위 예상)

* 예상 입찰가: 인수 부담이 없다는 점을 고려할 때, 감정가를 기준으로 보수적으로 접근한다면 1억 4,000만 원 ~ 1억 4,800만 원 선에서 입찰을 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 경쟁 상황 및 물건의 실제 가치 판단에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.