나이스옥션 법원경매 수원 2025타경142 [1] 경기도 수원시 권선구 오목천동 1188-3 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 오목천동 소재 "권선꿈에그린아파트" 남동측 인근에 위치하며 주위는 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 성숙중인 상가지대임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

인접지 대비 대체로 등고평탄한 가장형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 북서측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(곳집말지구), 소로2류(폭 8m-10m)(2013-12-17)(접합), 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 임대관계 : 미상임.
(2) 기타 : 해당사항 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

2023년 03월 29일자로 사용승인을 득한 철근콘크리트구조 스라브지붕 4층 건물로서
외벽 : 석재 마감 등,
내벽 : 벽지도배 및 타일 마감 등,
창호 : 하이새시 마감 등임.

이용상태

단독주택(다가구주택)으로 이용 중임.

1층 : 계단실, 홀
2층 : 다가구주택 6개호
3층 : 다가구주택 6개호
4층 : 다가구주택 4개호

설비내역

위생 및 급·배수설비, 승강기설비, 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

본건 지상에 후첨 ‘지적 및 건물개황도’ 및 ‘사진용지’와 같이 권원 미상의 제시외건물(㉠)이 소재하는 바, 평가목적 등을 고려하여 제시외건물을 평가하였으며, 면적사정은 외부관찰에 의한 개략적인 목측에 의하였고, 감가수정은 현상 및 관리상태 등을 감안하여 물건 특성에 적합한 정액법을 적용하되 관리상태 등을 감안하여 관찰감가법을 병용하였음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 임대관계 : 미상임.
(2) 기타 : 해당사항 없음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 수원지방법원 2025타경142 (1) 사건에 해당합니다.

소재지는 경기도 수원시 권선구 오목천동 1188-3번지이며, 신주소는 경기도 수원시 권선구 서수원로37번길 22-11입니다.

본 건물의 용도는 다가구주택이며, 감정가는 3,063,961,000원입니다.

토지면적은 523.40㎡ (약 158.35평)이며, 건물면적은 659.95㎡ (약 199.64평)입니다.

매각대상은 토지와 건물 일괄매각이며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다.

채권자는 고창군수산업협동조합(고OOOOOOOOO)입니다.

건축물대장상 건물명은 "릿지"입니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 경기도 수원시 권선구 오목천동 소재 "권선꿈에그린아파트" 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경은 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 성숙 중인 상가지대입니다.

교통상황은 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

토지는 인접지 대비 대체로 등고평탄한 가장형의 토지로서 주거용 건부지로 이용 중입니다.

본건 북서측으로는 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접해 있어 차량 통행 및 진출입이 용이합니다.

토지이용계획상 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(곳집말지구), 소로2류(폭 8m-10m), 비행안전제6구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

등기부등본 상 말소기준권리는 2022년 07월 27일 접수된 고창군수산업협동조합의 근저당권(을5)이며, 2025년 01월 07일 접수된 동 조합의 임의경매개시결정(갑5)이 말소기준권리보다 늦으므로, 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 예정입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

등기부채권 총액은 토지 기준 2,429,682,337원, 건물 기준 3,579,682,337원입니다. 주요 권리로는 고창군수산업협동조합의 근저당 2,424,000,000원 및 임의경매 1,944,211,559원이 확인됩니다.

임차인 현황은 다음과 같습니다. 모든 임차인은 대항력이 없는 것으로 파악됩니다.

* 강 : 보증금 70,000,000원, 차임 370,000원, 전입 2023-04-28, 확정 2023-04-24, 배당 2025-01-10.

* 구 : 보증금 160,000,000원, 차임 0원, 전입 2023-05-18, 확정 2023-04-24, 배당 2025-01-17.

* 우 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2023-10-20. (보증금 및 차임 미상)

* 김 : 보증금 50,000,000원, 차임 400,000원, 전입 2023-10-12, 확정 2025-01-23, 배당 2025-02-18.

* 김 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2024-03-25. (보증금 및 차임 미상)

* 김 : 보증금 150,000,000원, 차임 0원, 전입 2023-05-11, 확정 2023-04-24, 배당 2025-01-16.

* 김 : 보증금 160,000,000원, 차임 0원, 전입 2023-04-28, 확정 2023-04-28, 배당 2025-01-16.

* 박 : 보증금 150,000,000원, 차임 0원, 전입 2023-05-11, 확정 2023-04-25, 배당 2025-01-15.

* 박 : 보증금 40,000,000원, 차임 550,000원, 전입 2024-05-29, 확정 2024-05-29, 배당 2025-01-17.

* 박 : 보증금 50,000,000원, 차임 650,000원, 전입 2025-01-16, 확정 2025-01-16, 배당 2025-01-20.

* 배 : 보증금 160,000,000원, 차임 0원, 전입 2023-04-24, 확정 2023-04-24, 배당 2025-01-17.

* 이 : 보증금 50,000,000원, 차임 500,000원, 전입 2024-04-17, 확정 2024-04-17, 배당 2025-01-20.

* 이 : 보증금 100,000,000원, 차임 0원, 전입 2025-01-08, 확정 2024-08-19, 배당 2025-01-17.

* 유 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2024-06-26. (보증금 및 차임 미상)

* 이 : 보증금 140,000,000원, 차임 0원, 전입 2023-09-27, 확정 2023-08-14, 배당 2025-01-16.

* 임 : 보증금 70,000,000원, 차임 320,000원, 전입 2024-11-04, 확정 2024-11-04, 배당 2025-01-17.

* 최 : 보증금 50,000,000원, 차임 650,000원, 전입 2024-11-15, 확정 2024-11-15, 배당 2025-01-31.

* 최 : 보증금 120,000,000원, 차임 0원, 전입 2023-09-22, 확정 2023-08-24, 배당 2025-01-16.

인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 경기도 수원시 권선구 오목천동의 "권선꿈에그린아파트" 인근에 위치하며, 단독주택과 근린생활시설이 혼재하는 성숙 중인 상가지대입니다.

주변 교통망은 차량 접근이 용이하며, 인근 버스정류장으로 대중교통 이용도 불편함이 없습니다.

지역 특성상 주거 및 상업 기능이 복합적으로 발달하고 있어 잠재적인 상권 활성화 가능성이 있습니다.

외부 조사를 통해 주변 지역에 대한 분석을 수행한 결과, 본 물건 인근에 혐오시설로 간주될 만한 특정 시설은 현재까지 확인되지 않았습니다. 다만, 토지이용계획상 비행안전제6구역(전술)에 해당하므로 군사 시설과의 연관성을 인지해야 합니다.

1.4. 생활정보

본 물건은 2023년 3월 29일 사용승인을 받은 철근콘크리트 구조의 4층 건물로, 최신 건축물에 해당합니다.

건축물대장상 총 16가구(fmlyCnt: 16) 거주가 가능한 다가구주택으로 이용 중이며, 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

주변에 다양한 편의시설과 근린생활시설이 밀집해 있어 주거 생활의 편의성이 높을 것으로 예상됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

일괄매각 대상이며, 제시외 건물(㉠)이 존재합니다. 이는 향후 명도 과정이나 건축물 관리 시 추가적인 비용 또는 법적 검토가 필요할 수 있음을 시사합니다. 제시외 건물은 외부 관찰에 의한 목측으로 면적이 사정되었으며, 감가수정이 이루어졌기에 추후 분쟁의 소지가 될 수 있습니다.

현재 다수의 임차인이 거주 중이며, 비록 대항력은 없으나 일부 임차인이 높은 보증금을 소유하고 있어 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다. 특히 보증금 및 차임 정보가 일부 누락된 임차인(우혜은, 김아영, 유수정)에 대한 현황 파악 및 명도 절차 진행 시 주의가 요구됩니다.

토지이용계획상 비행안전제6구역에 속해 있어 건축 관련 법규 적용 시 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 수원시 권선구 오목천동에 위치한 비교적 신축(2023년 준공) 다가구주택입니다.

충분한 토지 및 건물 면적을 갖추고 있으며, 제시외 건물까지 포함하여 평가되었습니다.

전체 임차인이 대항력이 없어 매수인이 인수해야 할 보증금은 없으며, 권리관계가 비교적 명확합니다.

주변 환경은 주거와 상업 시설이 혼재된 지역으로, 생활 편의성과 교통 접근성이 양호합니다.

다만, 제시외 건물 존재와 일부 임차인들의 보증금 관련 정보 누락은 잠재적 리스크 요인으로 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

2023년 준공된 신축 건물로서, 장기적인 건물 관리 측면에서 유리합니다.

다가구주택의 특성상 다수의 임대 가구 확보를 통해 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

모든 임차인이 대항력이 없어 인수 부담금이 없으므로, 명도 관련 리스크가 적습니다.

향후 지역 개발 및 주변 시세 상승에 따라 추가적인 자산 가치 상승 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 3,063,961,000원

본 물건은 다가구주택으로서, 정확한 예상 입찰가는 현재 시장 상황, 유사 물건의 거래 사례, 예상 임대 수익률, 명도 가능성, 공실률 등을 종합적으로 분석하여 결정해야 합니다.

등기부상 총 채권액이 감정가를 상회하나, 임의경매로 진행되어 모든 권리가 말소될 예정입니다.

인수되는 보증금이 0원이므로 명도에 따른 금전적 부담은 없습니다.

제시외 건물 존재 및 명도 과정에서 발생할 수 있는 잠재적 변수를 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

보수적인 관점에서 감정가의 85% ~ 95% 범위를 고려해볼 수 있으나, 이는 현장 조사 및 심층적인 시장 분석을 전제로 합니다.

따라서, 본 정보만을 바탕으로 한 보수적인 예상 입찰가는 약 2,600,000,000원 ~ 2,900,000,000원 선에서 검토가 가능할 것으로 사료됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.