나이스옥션 법원경매 포항 2025타경525 [2] 경상북도 포항시 북구 두호동 1070 동아금강맨션 101동 9층906호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 경상북도 포항시 북구 흥해읍 초곡리 소재 "초곡초등학교" 북동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 학교, 공동주택, 근린생활시설, 나지, 임야 등으로 형성되어 있음.

위치 및 주위환경

본 건은 경상북도 포항시 북구 장성동 소재 "장량초등학교" 남동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 학교, 관공서, 아파트단지, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본 건 까지 차량 접근 가능하며, 제반 교통상황 보통시 됨.

교통상황

본 건 까지 차량 접근 가능하며, 제반 교통상황 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 22층 건물 중 제9층 제906호 단위세대로서, 외벽 : 몰탈위페인팅 등, 내벽 : 벽지, 타일 등, 바닥 : 장판지, 타일 등, 창호 : 셰시창호 등임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트(슬라브)지붕 26층 건물 중 '제26층 제2603호' 단위세대로서, 외벽 : 석재붙임, 몰탈위페인팅 등, 내벽 : 벽지, 타일 등, 바닥 : 장판지, 데코타일, 타일 등, 창호 : 섀시창호 등임.

이용상태

'아파트' 로 이용 중임.

이용상태

'아파트'로 이용 중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 난방설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 난방설비 및 승강기설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

남향 하향 완경사지대 내 자체 지반 평탄하게 조성된 사다리형의 토지로서, 아파트부지로 이용 중임.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 부정형의 토지로서, 북향 하향 완경사지대 내 자체 지반 대체로 평탄하게 조성되어 있으며, '아파트부지'로 이용 중임.

인접 도로상태등

서측으로 폭 약 12미터의 왕복2차로에 접하고, 북측, 남측, 동측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접함.

인접 도로상태등

남측, 북측 및 동측으로 폭 약 30미터의 왕복6차로, 서측으로 폭 약 20미터의 왕복4차로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 소로2류(폭 8M~10M)(접함), 중로3류(폭 12M~15M)(접함), 가축사육제한구역(모든가축_사육제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(①) : 도시지역, 제3종일반주거지역(2015-05-13), 주거용지(공동주택용지(건폐율 20%이하기준 용적율 210%이하/허용용적율 220%이하 30층이하), 기타 지구단위계획구역 결정조서 참조), 지구단위계획구역, 대로2류(폭 30m~35m)(접함), 중로1류(폭 20m~25m)(접함), 가축사육제한구역(모든축종 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 기호(②) : 도시지역, 제3종일반주거지역(2015-05-13), 주거용지(공동주택용지(건폐율 20%이하기준 용적율 210%이하/허용용적율 220%이하 30층이하), 기타 지구단위계획구역 결정조서 참조), 지구단위계획구역, 대로2류(폭 30m~35m)(저촉), 가축사육제한구역(모든축종 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 본 건은 현장 방문 시 폐문 및 이해관계인 부재 등으로 인하여, 내부구조와 내부현황 및 구조변경의 유무 등의 확인이 불가하여, 집합건축물대장과 인근 탐문조사 및 외부 관찰 등을 통하여 동 유형 내지 유사 유형 물건의 일반적인 상황 등을 상정하여 평가 하였으니, 이 점 참고하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 본 건은 현장 방문 시 폐문 및 이해관계인 부재 등으로 인하여, 내부구조와 내부현황 및 구조변경의 유무 등의 확인이 불가하여, 집합건축물대장과 인근 탐문조사 및 외부 관찰 등을 통하여 동 유형 내지 유사 유형 물건의 일반적인 상황 등을 상정하여 평가 하였으니, 이 점 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경상북도 포항시 북구 두호동 1070번지에 소재한 동아금강맨션 101동 9층 906호 아파트로, 부동산 강제경매로 진행 중입니다. 사건번호는 포항지원 2025타경525 (2)이며, 채권자는 박OO입니다. 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

* 사건번호: 포항지원 2025타경525 (2)

* 소재지: 경상북도 포항시 북구 두호동 1070 동아금강맨션 101동 9층 906호

* 용도: 아파트

* 감정가: 162,000,000원

* 토지면적: 31.92㎡ (약 9.66평)

* 건물면적: 84.57㎡ (약 25.58평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 박OO

* 특이사항: 중복사건

1.1. 입지조건

본 건은 경상북도 포항시 북구에 위치하며, "장량초등학교" 남동측 인근에 자리하고 있습니다. 주위는 학교, 관공서, 아파트 단지, 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 주거 및 생활 편의성이 양호한 지역입니다.

* 주위환경: 학교, 관공서, 아파트 단지, 근린생활시설 등

* 교통상황: 본 건까지 차량 접근이 용이하며, 제반 교통 상황은 보통 수준입니다. 인근 도로망을 통한 시내외 접근성이 양호합니다.

* 도로상태: 서측으로 폭 약 12미터의 왕복 2차로에 접하고 있으며, 북측, 남측, 동측으로는 폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다. (별도 감정평가서 요약에는 폭 30미터 및 20미터 대로 접함으로도 기재되어 있어, 실제 도로 접근성은 우수할 것으로 판단됩니다.)

* 토지이용계획: 도시지역, 제3종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 소로(폭 8~10m) 및 중로(폭 12~15m)에 접하고 있습니다. 또한, 가축사육제한구역 및 상대보호구역에 해당됩니다. (별도 감정평가서 요약에는 지구단위계획구역, 대로2류, 중로1류, 절대보호구역 등에 대한 추가 정보도 포함되어 있습니다.)

* 혐오시설: 제공된 정보 내에서 주변 혐오시설에 대한 언급은 없습니다.

1.2. 권리분석

본 건의 권리관계는 매각으로 인해 대부분 소멸될 예정입니다.

* 말소기준권리: 2022년 06월 07일 접수된 수협엔피엘대부주식회사의 근저당(을13)입니다.

* 후순위 권리: 2025년 09월 19일 접수된 박진욱의 강제경매(갑5) 및 2025년 11월 27일 접수된 포항수산업협동조합의 임의경매(갑6) 등이 존재합니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없습니다.

* 인수되는 권리: 인수되는 권리는 없습니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원이며, 별도로 명시된 임차인은 없습니다.

1.3. 상권분석

아파트 단지, 학교, 관공서, 근린생활시설 등이 밀집한 지역으로, 주거 기능과 상업 기능이 균형을 이루고 있습니다. 이는 안정적인 주택 수요를 뒷받침하며, 지역 내 편의시설 접근성이 뛰어나 생활 편의성이 높습니다.

1.4. 생활정보

* 아파트명: 동아금강맨션

* 주소: 경상북도 포항시 북구 두호동 1070

* 사용승인일: 1993년 04월 20일 (준공 후 약 33년 경과)

* 총 세대수: 284세대 (본 건이 속한 101동은 22층 건물로, 상세 세대수는 별도 확인 필요)

* 최고층: 22층

* 주차대수: 총 210대 (지상 2대, 지하 6대 포함) - 세대당 주차 대수는 약 0.74대로, 다소 부족한 편입니다.

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터 등

1.5. 잠재적 리스크

* 건축 연도: 1993년 준공되어 건물이 노후화된 편입니다. 향후 유지보수 및 리모델링에 대한 고려가 필요할 수 있습니다.

* 내부 확인 불가: 현장 방문 시 폐문 및 이해관계인 부재로 인해 내부 구조, 현황, 구조 변경 여부 등을 직접 확인하지 못했습니다. 실제 내부 상태는 집합건축물대장 및 외부 관찰 등을 통해 추정 평가되었습니다.

* 중복 사건: 동일 물건에 대해 여러 경매 사건이 중복으로 진행될 수 있어, 경매 진행 상황을 면밀히 주시해야 합니다.

* 임대관계 미상: 임차인 현황에 명확한 정보가 없어, 점유 관계 및 명도 진행 시 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경상북도 포항시 북구의 아파트로, 주변 생활 편의시설 및 교통망이 잘 갖추어진 입지에 있습니다. 1993년에 건축되어 노후화되었으나, 권리관계가 비교적 명확하고 매각 후 인수되는 권리가 없어 깔끔한 취득이 가능합니다. 다만, 내부 상태를 직접 확인하지 못한 점과 중복 사건 진행 가능성은 투자 시 유의해야 할 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

* 포항시 북구의 안정적인 주거 지역 내 위치.

* 학교, 관공서, 근린생활시설 등 생활 인프라 접근 용이.

* 복잡한 권리관계 없이 낙찰 후 깨끗한 소유권 확보 가능.

* 향후 지역 개발 및 재건축 가능성에 따른 잠재적 가치 상승 기대.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 162,000,000원입니다. 최근 유사 면적(84.57㎡)의 매매 사례를 살펴보면, 2026년 5월 9일 19층이 140,000,000원에, 2026년 5월 23일 18층이 120,000,000원에 거래되었습니다. 본 건은 9층으로, 최고층보다는 낮은 층에 해당합니다.

최근 임대 사례에서도 84.57㎡ 면적이 2025년 7월 21일 135,000,000원의 보증금으로 계약된 점을 고려할 때, 시세는 감정가보다는 낮게 형성되어 있음을 알 수 있습니다.

현재 시세와 감정가를 종합적으로 고려했을 때, 최근 최고가 거래액(140,000,000원)과 감정가(162,000,000원) 사이에서 합리적인 가격을 산정할 필요가 있습니다. 9층의 가치를 감안하여, 140,000,000원 이상의 경쟁력 있는 가격으로 입찰을 고려할 수 있습니다.

이에 본 건의 예상 입찰가는 148,000,000원으로 제안합니다. 이 가격은 최근 거래 사례보다 높으면서도 감정가 대비 합리적인 수준으로, 성공적인 낙찰 가능성과 향후 시세 상승을 고려한 보수적인 접근입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.