나이스옥션 법원경매 목포 2026타경50032 [3] 전라남도 무안군 청계면 도림리 391 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 전라남도 무안군 청계면 청계리 소재 '청계마을' 북동측 인근(일련번호 1) 및 남성리 소재 '청계성당' 남동측 인근(일련번호 2,3)에 각각 위치하며, 일련번호 1 인근에는 농경지, 자연림 등으로 형성된 순수 상업지대, 일련번호 2,3 인근에는 주거나지, 단독주택 등으로 형성된 면소재지 내 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 제반 교통사정은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

일련번호 1 : 부정형 완경사지로서, 자연림 및 일부 도로임. 일련번호 2 : 사다리형 평지로서, 주거나지임. 일련번호 3 : 가장형 평지로서, 사무실 및 다가구주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

일련번호 1 : 북서측으로 본건 토지 일부를 포함하는 노폭 약 5미터의 아스팔트 포장도로와 접함. 일련번호 2 : 남측으로 왕복 2차로 아스팔트 포장도로와 접함. 일련번호 3 : 동측으로 왕복 2차로 아스팔트 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1 : 계획관리지역, 농림지역, 보전관리지역, 가축사육제한구역(1000m제한구역_닭_오리_메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(200m제한구역_소_말_사슴_양_염소_산양)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(300m제한구역_젖소)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 임업용산지<산지관리법>, 준보전산지<산지관리법>, 일련번호 2 : 제2종일반주거지역, 도시계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)(2023-01-05)(접합), 가축사육제한구역(200m제한구역_소_말_사슴_양_염소_산양)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 일련번호 3 : 제2종일반주거지역, 도시계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(2023-01-05)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(200m제한구역_소_말_사슴_양_염소_산양)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

일련번호 2,3 지상에 수목(감나무, 단풍나무 등)이 식재되어 있음.

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임. 기　　타 : --

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 가 : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물로서, 외벽 : 드라이비트 등 마감 내벽 : 벽지, 타일 등 마감 바닥 : 타일, 인조석물갈기 등 마감 창호 : 새시창호임.

이용상태

공부상 사무실 및 계단실, 다가구주택임.

설비내역

보일러에 의한 바닥난방설비, 위생설비 및 급·배수설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

일련번호 3 지상에 '지적 및 건물 개황도'에 도시한 바와 같이 제시외건물 ㄱ이 소재함.

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임. 기　　타 : --

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물(ㄱ) 매각 포함
목록 3. 지상에 소재하는 수목(단풍나무) 및 지하수시설은 토지가격에 포함하여 평가함
목록 4.는 4층건물의 다세대 원룸 주택이며, 1층은 101호, 창고추정 호실, 2층은 201호, 202호, 204호, 205호(현황상 203호는 소재하지 않음), 3층은 301호가 소재함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지

전라남도 무안군 청계면 도림리 391

1.2. 물건종별

토지 및 건물 일괄 매각. 공부상 단독주택이나, 실제 4층 다세대 원룸 주택으로 이용중임.

1.3. 토지면적

172. 00㎡ (약 52.03평)

1.4. 건물면적

323. 57㎡ (약 97.91평)

1.5. 감정평가액

450,321,330원

1.6. 사건번호

목포지원 2026타경50032 (3)

1.7. 경매구분

부동산 임의경매

2. 입지조건

2.1. 주위환경

대상 물건은 전라남도 무안군 청계면 소재지 인근에 위치하며, 주거나지 및 단독주택 등으로 형성된 주택지대임. 일부 지역은 농경지 및 자연림으로 형성되어 있음.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됨.

2.3. 도로상태

본건 토지는 동측으로 왕복 2차로 아스팔트 포장도로와 접하며, 인접 도로 폭은 약 8~10미터임.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 제2종일반주거지역, 도시계획구역에 속하며, 소로1류(폭 10m~12m), 소로2류(폭 8m~10m) 등 도로에 접함. 가축사육제한구역(200m제한구역_소_말_사슴_양_염소_산양)에 해당함.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을13 (근저당권, 2018-02-28, 산정새마을금고, 180,000,000원)

3.2. 기타 권리사항

등기부등본상 을13 근저당권을 말소기준권리로 하여 을13, 을14, 을15 근저당권 및 갑18 임의경매 개시결정 등기 등은 모두 매각으로 소멸될 것으로 예상됨. 건물 등기부상 주택임차권(을6, 한국토지주택공사) 또한 말소 예정임.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 이

보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2022-04-05, 대항력: 없음

* 임차인: 이

보증금: 50,000,000원, 차임: 500,000원, 배당신고일자: 2026-02-20, 대항력: 없음

* 임차인: 이

보증금: 0원, 차임: 0원, 대항력: 없음

* 임차인: 전

보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2022-11-08, 대항력: 없음

* 임차인: 최

보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2020-07-08, 대항력: 없음

* 임차인: 한 (한국토지주택공사)

보증금: 55,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2022-04-05, 확정일자: 2022-03-22, 배당신고일자: 2026-06-24, 대항력: 없음

- 임차인 중 보증금 및 차임이 미상인 임차인은 없으나, 이정호, 한국토지주택공사 외에는 보증금/차임이 0원으로 기재되어 있어 주의가 필요함.

3.4. 인수 가능한 보증금

0원

4. 상권분석

본 물건은 제2종일반주거지역 내 위치하여 주거용 건물로서의 가치가 높음. 다세대 원룸 주택으로 구성되어 있어 임대 수익 창출이 가능한 상권임. 주변에 목포대학교가 있어 대학생 수요를 기대할 수 있음.

5. 생활정보

5.1. 주변 교통 및 편의시설

청계면사무소 버스정류장이 도보 거리에 위치하며, 청계약국, 미니스톱 편의점 등이 인근에 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함. 목포대학교가 인근에 있어 대학 상권 이용도 가능할 것으로 보임.

5.2. 혐오시설 정보

주변 지역에 대한 일반적인 검색 결과, 해당 물건지 인근에 직접적인 대규모 혐오시설이 확인되지 않음. 다만, 과거 무안군 청계면 일대에서 의료폐기물 소각시설 추진 관련 주민 민원이 있었던 사례가 있으므로, 잠재적 환경 리스크 요인으로 고려할 필요가 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 용도 불일치

공부상 단독주택으로 되어 있으나, 현황은 4층 다세대 원룸 주택으로 이용 중임. 이는 향후 재건축, 증축 등과 관련하여 행정 절차상 문제가 발생할 수 있음.

6.2. 권리 관계

모든 등기부상 권리(근저당, 임의경매)는 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸될 예정임. 임차인들의 대항력은 없는 것으로 파악되었으나, 배당을 받지 못하는 임차인이 발생할 경우 추가적인 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없음. (단, 현재 인수 보증금은 0원으로 파악됨)

6.3. 건물 상태

채무불이행으로 인한 경매 절차 진행으로, 건물의 공실 및 관리 상태가 양호하지 않을 수 있으므로 현장 확인이 필수적임.

7. 종합 의견

본건은 무안군 청계면 소재의 4층 다세대 원룸 주택으로, 인근에 대학교가 있고 주거지역에 속하여 임대 수익 투자 가치가 있는 물건임. 모든 등기부상 권리는 매각으로 소멸되며 인수할 부담은 없는 것으로 판단됨. 감정가는 450,321,330원이나, 최근 주변 시세 분석 결과 감정가 대비 시세가 더 높을 가능성이 있어 투자가치가 있을 것으로 예상됨.

8. 투자 포인트

8.1. 상대적으로 낮은 감정가

최근 시장 가격 대비 감정가가 낮게 책정되었을 가능성이 있어 시세차익을 기대할 수 있음.

8.2. 임대 수익 가능성

다수의 원룸 호실로 구성되어 있어 꾸준한 임대 수익 확보가 가능하며, 목포대학교 인근이라는 점이 임대 수요를 뒷받침함.

8.3. 권리관계 명확

모든 등기부상 권리가 소멸되는 안전한 물건임.

9. 예상 입찰가

최근 인근 지역 "드림빌"(2010년 건축, 도림리 160-5)의 매매 사례 분석 결과, 전용면적 47.74㎡(약 14.4평)의 경우 약 7,800만원에 거래되었으며, 이는 평당 약 540만원 수준임. 본건 건물의 전용면적은 약 97.91평(323.57㎡)이므로, 단순 환산 시 건물 가치는 약 5억 3천만원 이상으로 추정 가능함. 토지 면적 172㎡(약 52.03평)에 대한 가치를 고려하면, 시장 가치는 감정가 4억 5천만원을 상회할 것으로 예상됨.

이에 따라, 감정가 대비 약 90% 수준인 405,000,000원을 예상 입찰가로 제안함. (이는 낙찰을 위한 전략적 입찰가이며, 실제 경쟁 상황에 따라 변동될 수 있음.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.