나이스옥션 법원경매 논산 2025타경517 [2] 충청남도 계룡시 두마면 농소리 1012 달라호스 1동 3층305호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 계룡시 두마면 농소리 소재 "계룡대실초등학교" 북동측 인근에 위치하 는 구분상가로서, 주위일원은 학교, 아파트, 상업용건물 등 근린생활시설 등이 소재하는 대로변 상가지대로서, 제반주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 제반차량 출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하므로, 제반대중교통 사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 제2종근린생활시설로서 ·외벽 : 벽돌치장쌓기, 페인팅 등 마감. ·내벽 : 인테리어치장 등 기타마감. ·천정 : 천정노출 등 기타마감. ·창호 : 강화유리 등 샷시창호 임.

이용상태

기호(1) : 제1층 제113호(공실) 기호(2) : 제3층 제305호(슈퍼팟잉글리시) 기호(3) : 제5층 제501호(공실) 임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소방설비(소화전, 화재경보기, 스프링쿨러 등 ), 도시가스, 지하주차장 및 기타 부대설비 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단지 유사 가장형으로 상업용건물 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

인접도로상태는 양호시 됨.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(2022-12-30), 중로1류(폭 20m~25m) (2021-06-21)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(2018-12-10)(계룡대실 도시개발사 업)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법 률> 임. 기호(2) : 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(2022-12-30), 소로3류(폭 8m 미만) (2018-12-10)(계룡대실 도시개발사업)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(2021-0- 21)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(2018-12-10)(계룡대실 도시개발사업)(접합) 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

ⓐ 임대내역 "미상" 임.

물건 비고

-현황:(주)웅진씽크빅에서 '웅진북클럽'으로 이용중

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

사건번호: 논산지원 2025타경517 (2)

소재지: 충청남도 계룡시 두마면 농소리 1012 달라호스 1동 3층305호

용도: 근린상가

감정가: 462,000,000원

토지 면적: 40.31㎡ (약 12.19평)

건물 면적: 96.25㎡ (약 29.11평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: (주)웅진씽크빅에서 '웅진북클럽'으로 이용 중

주의사항: 현재 (주)웅진씽크빅에서 '웅진북클럽'으로 이용 중입니다.

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 충청남도 계룡시 두마면 농소리 소재 '계룡대실초등학교' 북동측 인근에 위치한 구분상가입니다. 주위는 학교, 아파트, 상업용 건물 등 근린생활시설이 소재하는 대로변 상가지대로 형성되어 있어 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통 상황: 본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

* 건물 구조: 본 건물은 철근콘크리트 구조로, 5층 건물이며 제2종근린생활시설로 사용 중입니다. 외벽은 벽돌치장쌓기 및 페인팅으로 마감되었으며, 내벽은 인테리어 마감, 천정은 노출 마감, 창호는 강화유리 샷시로 되어 있습니다.

* 설비 내역: 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소방설비(소화전, 화재경보기, 스프링클러 등), 도시가스, 지하주차장 등 편의시설이 갖추어져 있습니다.

* 토지 이용 현황: 2필지가 일단지로 유사 가장형의 토지 위에 상업용 건물이 건축되어 있습니다.

* 인접 도로 상태: 건물에 인접한 도로 상태는 양호합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역이며, 중로1류, 중로3류, 소로3류 등의 도로에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 등기부 요약:

* 소유권 보존: 주식회사화양연화 (2021-10-19)

* 근저당: 케이씨유엔피엘대부주식회사 (1,176,000,000원, 말소기준권리) (2022-12-28)

* 전세권 설정: 주식회사웅진씽크빅 (10,000,000원, 말소) (2025-05-15)

* 임의경매: 연무신용협동조합 (1,085,152,324원, 말소) (2025-12-10)

* 압류: 계룡시 (2025-12-30)

* 등기부채권 총액: 1,186,000,000원

* 임차인 현황:

* 임차인: 주식회사웅진씽크빅

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 1,700,000원

* 전입일자(사업일자): 부

* 확정일자: 무

* 배당신고일자: 2026-02-12

* 대항력: 없음

* 인수되는 보증금 합계: 0원 (임차인이 대항력이 없으므로 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.)

1.3. 상권분석

* 주변 환경: 본건은 '계룡대실초등학교' 인근의 대로변 상가지대로, 학교 및 주거 단지와 인접하여 기본적인 배후 수요를 갖추고 있습니다. 주변 상업 시설과의 연계성도 양호한 편입니다.

* 본건 이용 상태:

* 1층 113호: 공실

* 3층 305호: (주)웅진씽크빅 '웅진북클럽'으로 이용 중 (본 경매 대상 호실)

* 5층 501호: 공실

* 임대차 현황: 3층 305호는 현재 (주)웅진씽크빅에서 '웅진북클럽'으로 운영 중에 있으며, 1층과 5층은 공실 상태입니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 차량 접근성이 우수하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용도 편리합니다.

* 편의시설: 주변에 학교, 아파트 단지가 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

* 혐오시설: 현재까지 조사된 바로는 본건 인근에서 특별히 문제가 될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 지역 개발 계획 등에 따른 향후 변화 가능성은 존재합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 공실 위험: 1층과 5층에 공실이 있어 건물 전체의 공실률 및 관리 부담이 발생할 수 있습니다.

* 높은 채권 총액: 말소기준권리인 근저당 금액(11.76억 원)이 감정가(4.62억 원)를 훨씬 초과합니다. 이는 경매 진행 시 낙찰가율이 낮아지는 요인이 될 수 있습니다.

* 임차인 현황: (주)웅진씽크빅은 대항력은 없으나, 배당 신고일자(2026-02-12)를 확인하여 보증금 회수 순위를 면밀히 검토해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 충청남도 계룡시의 근린상가로, 학교 및 주거단지 인근의 안정적인 상권에 위치하고 있습니다. 2021년에 준공된 비교적 신축 건물이며, 기본적인 설비와 편의 시설을 갖추고 있습니다. 3층 305호는 현재 '웅진북클럽'으로 운영 중이나, 1층과 5층의 공실은 관리 측면에서 고려해야 할 부분입니다. 또한, 매우 높은 채권 총액은 경매 진행 시 낙찰가에 영향을 미칠 수 있는 요소입니다.

1.7. 투자 포인트

* 계룡시 지역 발전 가능성: 신흥 개발 지역 내 입지로 향후 성장 잠재력이 있습니다.

* 배후 수요: 인근 학교와 아파트 단지의 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

* 현재 운영 중인 임차인: '웅진북클럽'이 안정적으로 운영된다면 꾸준한 임대 수익 확보가 가능합니다.

* 공실 활용: 1층과 5층의 공실 공간을 활용하여 추가적인 수익 창출 방안을 모색할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 462,000,000원

* 총 면적: 136.56㎡ (약 41.3평)

* 면적당 감정가: 약 3,383,000원/㎡ (약 11,188,000원/평)

* 인수 보증금: 0원

* 본 물건은 채권 총액이 매우 높아 낙찰가율이 낮게 형성될 가능성이 있습니다. 주변 시세 및 최근 경매 낙찰가율 등을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다. 예상 입찰가는 보수적으로 접근하여 감정가의 60% 수준인 약 277,200,000원 내외로 고려해 볼 수 있으나, 이는 참고 가격이며 현장 조사 및 상세 권리 분석을 통해 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.