나이스옥션 법원경매 순천 2026타경50326 [4] 전라남도 순천시 덕월동 649-7 202동 5층501호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 순천시 덕월동 소재 '청암대학교' 서측 인근에 위치하며, 주위환경은 아파트 및 단독주택 학교등이 혼재한 주거지대임.

교통상황

본건소재 공동주택까지 차량진입 가능하며 인근에 아스팔트 포장도로 등이 소재해 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 4층으로, 외벽: 석재치장, 페인팅 마감 등. 내벽: 벽지도배, 타일 붙임 등 마감. 창호: 새시 창호임.

이용상태

연립주택으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급 ·배수시설, 승강기설비, 도시가스에 의한 난방설비 주차장설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평지로 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건소재 공동주택단지가 남측으로 아스팔트 포장도로 소로한면에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(녹지지역(전축종제한지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(주거지역(전축종제한지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

필로티 구조이며 현재 본건 기호 1~4)는 유치권 행사중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 순천지원 2026타경50326 (4)

소재지: 전라남도 순천시 덕월동 649-7 202동 5층501호

용도: 연립주택

감정가: 446,000,000원

토지면적: 140.91㎡ (약 42.6평)

건물면적: 84.73㎡ (약 25.6평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농업협동조합자산관리회사 (채권액: 1,133,198,085원)

특이사항: 공동담보, 유치권 행사 중

1.1. 입지조건

* 위치: 전라남도 순천시 덕월동 649-7 202동 5층501호

* 주변 환경: 본건은 전라남도 순천시 덕월동 소재 '청암대학교' 서측 인근에 위치하며, 아파트 및 단독주택, 학교 등이 혼재한 주거지대임.

* 교통 상황: 본건 소재 공동주택까지 차량 진입이 가능하며, 인근에 아스팔트 포장도로 등이 소재하여 교통 상황은 보통 수준으로 판단됨.

* 토지 형상 및 이용 상태: 부정형의 평지로 공동주택 건물 부지로 이용 중임.

* 인접 도로 상태: 본건 소재 공동주택 단지는 남측으로 아스팔트 포장도로 소로(폭 8m~10m)에 접함.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 근저당권 (을1, 농업협동조합자산관리회사, 360,000,000원, 2020-11-06 접수)

* 등기부상 채권 총액: 5,072,792,912원

* 인수되는 권리: 없음 (모든 권리 말소 예정)

* 유치권: 물건명세서상 공사대금 미지급으로 인해 죽암건설주식회사가 유치권을 행사 중인 것으로 조사됨. 다만, 유치권 신고서는 제출되지 않은 상태임. 이 점은 주의가 필요함.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. (대항력 있는 임차인은 없는 것으로 보임)

1.3. 상권분석

* 주변 환경: 대상 물건은 아파트, 단독주택, 학교 등이 혼재된 주거 밀집 지역에 위치함. 상업 시설보다는 주거 기능에 집중된 지역으로 분석됨.

1.4. 생활정보

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 슬래브 지붕 4층 건물이며, 외벽은 석재치장 및 페인팅 마감, 내벽은 벽지도배, 타일 붙임 등으로 마감됨. 창호는 새시임.

* 이용 상태: 현재 연립주택으로 이용 중임.

* 설비 내역: 기본적인 위생설비 및 급배수시설, 승강기, 도시가스에 의한 난방설비, 주차장 설비 등이 구비되어 있음.

* 주변 시설: 청암대학교와 인접한 주거 지역에 위치하며, 일반적인 주거 단지 내 생활 편의 시설을 이용할 수 있을 것으로 예상됨. 별도의 혐오시설 검색 결과 특이사항은 확인되지 않았음.

1.5. 잠재적 리스크

* 유치권 존재: 공사대금 미지급으로 인한 유치권 행사가 가장 큰 리스크 요인임. 유치권 신고서가 제출되지 않았다는 점은 향후 법적 절차에서 불확실성을 야기할 수 있음.

* 높은 채무 총액: 등기부상 채무 총액이 50억 원을 초과하여 채권 관계가 복잡할 가능성이 있음.

* 감정가와 시세 간의 괴리: 본건 감정가(446,000,000원) 대비 유사 면적 물건의 최근 매매가(260,000,000원) 사이에 상당한 차이가 있어, 감정가의 적정성에 대한 검토가 필요함.

1.6. 종합 의견

본건은 순천시 덕월동에 위치한 연립주택으로, 주거 환경은 양호한 편이나 유치권 행사라는 중대한 리스크와 감정가 대비 낮은 주변 시세를 고려해야 하는 물건임. 유치권 문제를 해결할 수 있거나, 시세보다 현저히 낮은 가격으로 낙찰받을 경우 투자 가치를 고려할 수 있으나, 신중한 접근이 요구됨.

1.7. 투자 포인트

* 유치권 문제 해결 시 시세 반영 가능성: 유치권이 적법하게 소멸되거나 합리적인 선에서 해결될 경우, 현재의 시장 가치에 근접한 가격으로 매입할 기회가 될 수 있음.

* 양호한 주거 입지: 대학교 인근의 주거 지역에 위치하여 지속적인 주거 수요가 있을 것으로 예상됨.

1.8. 예상 입찰가

본건과 유사한 면적(84.327㎡)의 '지뜨2차' 연립주택이 2025년 3월 260,000,000원에 매매된 사례가 있음. 본건의 감정가(446,000,000원)는 이와 큰 차이를 보이며, 유치권의 존재는 잠재적 리스크로 작용함. 현 시세 및 유치권 리스크를 종합적으로 고려하여, 보수적으로 예상 입찰가를 산정하면 약 280,000,000원 (2억 8천만원) 수준을 제안함. 이 가격은 유사 거래 사례와 감정가 사이에서 신중하게 책정되었으며, 유치권 해결 비용 및 법적 절차에 소요될 수 있는 추가 비용을 감안하여 추가 조정이 필요할 수 있음.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.