나이스옥션 법원경매 순천 2026타경50326 [3] 전라남도 순천시 덕월동 649-7 202동 2층201호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 순천시 덕월동 소재 '청암대학교' 서측 인근에 위치하며, 주위환경은 아파트 및 단독주택 학교등이 혼재한 주거지대임.

교통상황

본건소재 공동주택까지 차량진입 가능하며 인근에 아스팔트 포장도로 등이 소재해 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 4층으로, 외벽: 석재치장, 페인팅 마감 등. 내벽: 벽지도배, 타일 붙임 등 마감. 창호: 새시 창호임.

이용상태

연립주택으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급 ·배수시설, 승강기설비, 도시가스에 의한 난방설비 주차장설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평지로 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건소재 공동주택단지가 남측으로 아스팔트 포장도로 소로한면에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(녹지지역(전축종제한지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(주거지역(전축종제한지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

필로티 구조이며 현재 본건 기호 1~4)는 유치권 행사중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 순천지원 2026타경50326 (3)

* 소재지: 전라남도 순천시 덕월동 649-7 202동 2층201호

* 용도: 연립주택

* 감정가: 639,000,000원

* 토지면적: 224.53㎡ (약 67.9 평)

* 건물면적: 135.01㎡ (약 40.8 평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 농업협동조합자산관리회사 (등기부상 확인)

* 특이사항: 공동담보

* 주의사항: (해당 사항 없음)

* 특수물건정보: 공동담보, 유치권 행사

2. 입지조건

* 위치: 전라남도 순천시 덕월동 소재 '청암대학교' 서측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 본건 주변은 아파트, 단독주택, 학교 등이 혼재한 주거지대로 형성되어 있습니다.

* 교통: 본건 소재 공동주택까지 차량 진입이 가능하며, 인근에 아스팔트 포장도로가 소재하여 교통상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 토지 형상 및 이용: 토지는 부정형의 평지이며, 현재 공동주택 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로: 본건 소재 공동주택단지는 남측으로 아스팔트 포장 소로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 자연녹지지역, 제1종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 소로2류(폭 8m~10m), 가축사육제한구역(녹지지역, 주거지역), 준보전산지 등 관련 법규에 따른 제한이 있습니다.

* 주변 혐오시설: 주변 지역 조사 결과, 주거 및 교육 시설이 밀집된 지역으로 특이한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2020년 11월 6일 농업협동조합자산관리회사의 근저당권입니다.

* 등기부 현황:

* 소유권보존: 유한회사신지주택개발 (2020-11-02)

* 근저당권: 농업협동조합자산관리회사 (360,000,000원, 2020-11-06) - 말소기준권리

* 근저당권: 죽암건설주식회사 (4,712,792,912원, 2024-01-12, 공동담보) - 말소

* 압류: 순천시 (2025-04-09) - 말소

* 임의경매: 농업협동조합자산관리회사 (1,133,198,085원, 2026-03-09) - 말소

* 총 등기부채권액: 5,072,792,912원 (약 50.7억원)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (현황상 해당 권리 없음)

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 임차인 관련 인수 부담은 없습니다.

* 유치권: 죽암건설주식회사에서 공사대금을 받지 못하여 유치권을 행사하고 있는 것으로 조사되었습니다.

* 주의: 유치권 신고서는 제출되지 않았으나, 현황조사서 및 감정평가서상 유치권 행사 중으로 기재되어 있습니다. 이는 낙찰 후 해당 채권에 대한 법적 분쟁이나 추가적인 비용 부담으로 이어질 수 있는 중요한 리스크 요인입니다.

4. 상권분석

* 주변 시세 분석:

* 비교 대상 단지: '지뜨2차' (덕월동 649-3, 2020년 건축)로서 본건과 동일 단지일 가능성이 높습니다.

* 최근 거래 사례 1: 111.021㎡ (약 33.6평) 규모의 물건이 2025년 5월 450,000,000원에 거래되었습니다. (㎡당 약 405만원, 평당 약 1,339만원)

* 최근 거래 사례 2: 84.327㎡ (약 25.5평) 규모의 물건이 2025년 3월 260,000,000원에 거래되었습니다. (㎡당 약 308만원, 평당 약 1,020만원)

* 그 외 '그랜드빌라' (1990년 건축, 57.06㎡)는 2025년 6월 45,000,000원에 거래되었으며, 연식과 규모 차이로 인해 시세 차이가 큽니다.

* 시세 분석: 본건(135.01㎡)은 비교적 신축인 '지뜨2차' 단지의 더 큰 평형에 해당합니다. 최근 거래된 111.021㎡의 시세(45,000만원)를 기준으로 유사하게 비례 적용 시, 본건의 시세는 약 54,700만원 내외로 추정할 수 있습니다. 감정가(639,000,000원)는 ㎡당 약 473만원으로, 비교 시세의 최고가보다 높은 수준이나, 대형 평형이라는 점을 고려할 때 일정 부분 감안될 수 있습니다.

5. 생활정보

* 건물 구조: 철근콘크리트구조, 슬래브지붕, 4층 건물이며, 본건은 2층에 위치합니다.

* 외벽 및 내벽 마감: 외벽은 석재치장 및 페인팅 마감, 내벽은 벽지도배 및 타일 붙임 등으로 마감되었습니다.

* 창호: 새시 창호로 시공되었습니다.

* 이용 상태: 현재 연립주택으로 이용 중입니다.

* 설비 내역: 기본적인 위생설비, 급배수시설, 승강기, 도시가스에 의한 난방설비, 주차장 설비 등을 갖추고 있습니다.

* 특이사항: 건물 하부에 필로티 구조가 적용되었습니다.

6. 잠재적 리스크

* 유치권: 죽암건설이 공사대금 채권에 기반하여 유치권을 행사하고 있는 점은 가장 큰 리스크입니다. 비록 유치권 신고가 제출되지 않았으나, 공사대금 채권 자체의 존재 가능성과 함께 낙찰자가 이를 해결해야 할 법적, 금전적 부담이 발생할 수 있습니다. 관련 법리 검토 및 해결 방안 모색이 필수적입니다.

* 채권 총액: 등기부상 채권 총액이 50.7억 원으로 감정가(6.39억 원)를 훨씬 초과합니다. 이는 채무 관계가 복잡하고 담보 가치 대비 부채가 매우 높음을 시사합니다.

* 공동담보: 공동담보로 묶여 있어, 타 경매 물건의 진행 및 낙찰 결과가 본 물건에 영향을 줄 수 있습니다.

* 대형 평형: 135㎡의 면적은 해당 지역의 일반적인 수요층에게는 다소 크게 느껴질 수 있어, 향후 매매 시 거래에 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전라남도 순천시 덕월동에 위치한 신축급(2020년 준공 가능성 높음) 연립주택으로, 청암대학교 인근의 주거 환경을 갖추고 있습니다. 건물 자체의 상태는 양호하나, 가장 치명적인 리스크는 죽암건설이 행사 중인 유치권입니다. 유치권 신고가 제출되지 않았음에도 불구하고 현황상 행사 중이라는 점은 낙찰 후 예상치 못한 추가 비용 발생이나 법적 분쟁으로 이어질 가능성을 내포하고 있습니다. 또한, 등기부 채권 총액이 감정가를 크게 상회하여 채무 관계가 복잡할 가능성이 있습니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 연립주택: '지뜨2차'와 동일 단지라면 2020년 준공된 비교적 신축 건물로 상품성이 우수합니다.

* 입지 조건: 대학교 인근의 안정적인 주거 지역으로 기본적인 수요가 뒷받침될 수 있습니다.

* 넓은 전용면적: 135㎡의 면적은 넓은 주거 공간을 원하는 수요층에게 매력적일 수 있습니다.

* 낮은 임차인 부담: 임차인 보증금 인수 부담이 없어 명도를 비교적 용이하게 진행할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 639,000,000원

* 주변 시세 (2025년 거래 기준): 84.327㎡ (약 25.5평) 260,000,000원, 111.021㎡ (약 33.6평) 450,000,000원.

* 시세 적용: 본건(135.01㎡)의 면적을 고려하여, 111.021㎡ 거래 사례(450,000,000원)를 기반으로 비례 계산 시 약 547,000,000원 수준으로 추정됩니다.

* 종합 판단: 감정가는 639,000,000원으로, 비교 시세 대비 높게 책정된 부분이 있습니다. 그러나 대형 평형임을 감안할 수 있으며, 신축급 단지의 가치를 반영한 것으로 보입니다.

* 리스크 반영: 죽암건설의 유치권이라는 중대한 리스크가 존재하며, 이는 낙찰 후 추가 비용 발생 가능성이 있습니다. 유치권의 법적 효력 및 해결 방안을 면밀히 검토한 후, 보수적인 접근이 필요합니다.

* 예상 입찰가: 510,000,000원 (오억일천만원)

* 본 입찰가는 감정가(639,000,000원) 대비 약 80% 수준으로, 주변 시세(약 547,000,000원)를 고려하되, 유치권이라는 중대한 리스크를 반영하여 보수적으로 산정한 금액입니다. 성공적인 입찰을 위해서는 유치권 관련 법률 전문가와 상담 후 신중하게 결정하시는 것을 권장합니다.

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