나이스옥션 법원경매 순천 2026타경50326 [2] 전라남도 순천시 덕월동 649-7 201동 5층502호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 순천시 덕월동 소재 '청암대학교' 서측 인근에 위치하며, 주위환경은 아파트 및 단독주택 학교등이 혼재한 주거지대임.

교통상황

본건소재 공동주택까지 차량진입 가능하며 인근에 아스팔트 포장도로 등이 소재해 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 4층으로, 외벽: 석재치장, 페인팅 마감 등. 내벽: 벽지도배, 타일 붙임 등 마감. 창호: 새시 창호임.

이용상태

연립주택으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급 ·배수시설, 승강기설비, 도시가스에 의한 난방설비 주차장설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평지로 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건소재 공동주택단지가 남측으로 아스팔트 포장도로 소로한면에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(녹지지역(전축종제한지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(주거지역(전축종제한지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

필로티 구조이며 현재 본건 기호 1~4)는 유치권 행사중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 순천지원 2026타경50326 (2)

소재지: 전라남도 순천시 덕월동 649-7 201동 5층502호

용도: 연립주택

감정가: 442,000,000원

토지면적: 139.86㎡ (약 42.30평)

토지지분: 139.8614㎡ (약 42.30평)

건물면적: 84.10㎡ (약 25.44평)

건물지분: 84.097㎡ (약 25.44평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농업협동조합자산관리회사

특이사항: 공동담보, 유치권 행사 중

주의사항: 유치권 신고는 제출되지 않았으나, 현황조사서 및 감정서상 공사대금 미지급으로 인한 유치권 행사 확인됨.

특수물건정보: 공동담보

2. 입지조건

본건은 전라남도 순천시 덕월동에 소재하며, '청암대학교' 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위 환경은 아파트, 단독주택, 학교 등이 혼재된 주거지대입니다. 차량 진입이 가능하며, 인근에 아스팔트 포장도로가 있어 교통 상황은 보통으로 평가됩니다. 본건 소재 공동주택단지는 남측으로 아스팔트 포장 소로에 접해 있습니다. 청암대학교가 인근에 위치하여 학생 및 교직원을 대상으로 하는 상권 형성에 잠재력이 있습니다. 주변에 학교 외 특별한 혐오시설이나 편의시설에 대한 정보는 추가 조사나 현장 확인이 필요합니다.

3. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2020년 11월 6일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(360,000,000원)입니다.

등기부등본 상 총 채권액은 5,072,792,912원입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

* 임차인 현황:

* 김

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-09-10

대항력: 없음

비고:

인수 보증금 합계: 0원

임차인은 대항력이 없으므로 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

* 유치권:

물건명세서 상 공사대금을 받지 못한 죽암건설이 유치권을 행사하고 있는 것으로 조사되었으나, 유치권 신고서는 제출되지 않았습니다. 이는 잠재적 리스크 요인이 될 수 있으며, 법적 절차 진행 시 추가 비용이나 시간이 소요될 수 있습니다.

4. 상권분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 동일한 '지뜨2차' 단지 내(649-3번지, 건축년도 2020년)에서 2025년 3월 19일에 전용면적 84.327㎡(약 25.5평)가 260,000,000원에 거래되었습니다. 또한, 2025년 5월 22일에는 전용면적 111.021㎡(약 33.6평)가 450,000,000원에 거래되었습니다.

본건 물건(649-7번지, 전용면적 84.10㎡)의 감정가는 442,000,000원으로, 유사 면적의 최근 실거래가(260,000,000원)와 비교 시 약 1.7배 높은 수준입니다. 이는 감정가 산정 시 토지 가치, 건축 당시의 시장 상황, 또는 기타 부대적인 요인이 반영되었을 가능성이 있습니다. 그러나 유사 면적의 실거래가 260,000,000원을 기준으로 볼 때, 감정가는 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

본건은 연립주택으로, 기본적인 위생설비, 급배수 시설, 승강기, 도시가스 난방 설비, 주차장 설비 등을 갖추고 있습니다. 주위는 주거지대로 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용은 보통 수준으로 예상됩니다. 인근에 청암대학교가 있어 학생 및 관련 종사자들의 수요가 있을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 유치권: 죽암건설이 공사대금 미지급으로 유치권을 행사 중이나, 법적 신고는 되지 않은 상태입니다. 이는 경매 절차 진행 및 낙찰 후 명도 과정에서 분쟁의 소지가 될 수 있으며, 명도 지연 또는 추가 비용 발생의 위험이 있습니다.

* 공동담보: 본건은 공동담보로, 채무자의 다른 담보물건에 대한 경매 진행 여부도 영향을 미칠 수 있습니다.

* 높은 감정가 대비 실거래가: 유사 면적의 실거래가보다 감정가가 현저히 높아, 입찰 시 가격 결정에 신중해야 합니다.

* 채무 총액: 등기부채권 총액이 50억 원을 초과하는 등 부채 규모가 매우 큽니다.

7. 종합 의견

본건은 순천시 덕월동에 위치한 연립주택으로, 청암대학교 인근의 주거지역에 자리 잡고 있습니다. 건물의 구조 및 설비는 일반적인 수준으로 파악됩니다. 권리 관계는 말소기준권리 이후의 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 비교적 명확하나, 공사대금 미지급으로 인한 유치권 행사라는 잠재적 리스크가 존재합니다. 또한, 유사 면적의 최근 실거래가 대비 감정가가 높아 투자에 신중한 접근이 필요합니다. 유치권 문제가 해결된다면 가치 상승 가능성이 있으나, 현재로서는 리스크 요인을 충분히 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 준수한 입지: 주거 밀집 지역에 위치하며, 대학교 인근으로 학생 및 교직원 수요 기대 가능.

* 유사 단지 실거래가 반영: '지뜨2차' 단지의 실거래가를 기준으로 시장 가치 평가.

* 향후 명도 및 유치권 해결 시 가치 상승 잠재력.

9. 예상 입찰가

유사 면적(84.10㎡)의 최근 실거래가(260,000,000원)와 감정가(442,000,000원) 간의 큰 차이, 그리고 유치권 행사라는 위험 요소를 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다. '지뜨2차' 단지 내 84.327㎡ 건물의 260,000,000원 거래 사례를 주요 기준으로 삼고, 토지 지분 및 향후 명도 가능성을 고려하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가: 320,000,000원 ~ 350,000,000원

(본 입찰가는 잠재적 리스크를 고려한 보수적인 추정치이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사 및 법률 전문가 상담을 통해 최종 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.