나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경105701 [1] 부산광역시 해운대구 좌동 1328 영남아파트 107동 5층501호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 해운대구 좌동 소재 신곡중학교 동측 인근에 위치하며, 주위는 통칭
좌동신도시로서, 아파트단지, 근린생활시설, 각급 학교 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 버스정류소 등이 소재하여 제반교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 24층 건물내 5층 501호로서,
외 벽 : 몰탈위 페인팅 등
내 벽 : 벽지 마감 등
창 호 : 샷시창 등의 구조임.

이용상태

공부상 공동주택(아파트) 용도이나 현장조사시 이해관계인의 폐문부재로 내부확인이
불가능하여 통상적인 상태를 상정하여 평가하였으니 경매진행시 본건 내부의 이용상황
및 관리상태 등에 대한 재확인을 요함.

설비내역

위생/급배수설비, 승강기, 화재탐지 및 경보설비, 소화전, 지역난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지대내 자체지반 평탄하게 조성된 사다리형 토지로서, 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 도로 되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역에 속하는 토지임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2024타경105701 (1)

소재지: 부산광역시 해운대구 좌동 1328 영남아파트 107동 5층501호

용도: 아파트

감정가: 300,000,000원

토지면적: 26.87㎡ (약 8.13평)

토지지분: 26.873399999999997㎡ (약 8.13평)

건물면적: 59.59㎡ (약 18.03평)

건물지분: 59.585㎡ (약 18.03평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOO

건축물대장상 정보:

- 건물명: 해운대영남아파트

- 동: 제107동

- 층: 5층

- 전용면적: 59.585㎡ (약 18.03평)

- 건물구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 24층 건물 내 5층 501호

- 사용승인일: 1996년 08월 27일

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경:

본 건은 부산광역시 해운대구 좌동 소재 신곡중학교 동측 인근에 위치하며, 주위는 통칭 좌동신도시로서 아파트 단지, 근린생활시설, 각급 학교 등으로 형성되어 있음.

* 교통상황:

본 건까지 차량 접근 가능하며 인근에 버스 정류소가 소재하여 제반 교통 상황 보통임. 부산 도시철도 2호선 장산역 이용 가능.

* 토지이용계획:

제2종일반주거지역에 속하는 토지임.

3. 권리분석

* 말소기준권리:

본 건의 말소기준권리는 2022년 01월 21일 접수된 오케이저축은행의 근저당권(을17)으로, 채권최고액은 428,400,000원임. 이 권리보다 후순위의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정임.

* 기타 권리관계:

등기부등본 상에 다수의 압류 및 가압류 권리가 존재하나, 모두 말소기준권리 이후에 설정되었거나 말소 처리되어 매각으로 소멸될 것으로 판단됨. (예: 동구(울산광역시) 압류, 동울산세무서장 압류, 국민건강보험공단 압류, 울산신용보증재단 가압류 등).

* 임차인 현황:

임차인 현황 조사 결과, 인수 대상 임차인은 없으며 보증금 합계는 0원으로 파악됨. 다만, 임대 관계는 미상이며 정확한 내부 이용 상황 및 관리 상태에 대한 재확인이 필요함. 금액이 미상이라도 주의 필요함.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리:

제공된 정보 상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 명시적으로 확인되지 않음 (일반적인 지상권 등은 존재 가능하나, 명시적 기재 없음).

4. 상권분석

* 지역 특성:

본 건은 해운대구 좌동 신도시 내에 위치하여 주거 지역으로서 안정적인 상권을 형성하고 있음. 아파트 단지, 근린생활시설, 학교 등이 혼재되어 있어 기본적인 상업 및 생활 편의시설 이용이 용이함.

* 주변 시설:

신곡중학교가 인근에 위치하며, 아파트 단지 내 상가 및 주변 근린생활시설을 통해 생활 편의를 누릴 수 있음.

* 혐오시설 정보:

주변 환경에 대한 조사 결과, 특별히 언급되는 혐오 시설은 없는 것으로 파악됨.

5. 생활정보

* 아파트 단지 정보:

단지명: 해운대영남아파트

주소: 부산광역시 해운대구 좌동 1328번지 (좌동순환로311번길 8)

건축년도: 1996년 (준공 1996년 08월 27일)

총 세대수: 512세대

총 동수: 7개동

최고층: 25층

세대당 주차: 1대 (총 512대)

주요 편의시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터 등이 단지 내에 위치함.

* 본건 정보:

107동 5층 501호, 전용면적 59.585㎡ (약 18.03평)

건물 구조: 철근콘크리트조, 24층 건물 내 5층

설비 내역: 위생/급배수, 승강기, 화재탐지 및 경보, 소화전, 지역난방 설비 등.

* 주변 교육시설:

신곡중학교 인근에 위치하며, 초등학교는 좌산초등학교, 고등학교는 부흥고등학교에 배정됨.

* 최근 실거래가:

동일 평형(59.58㎡)의 최근 실거래가는 2026년 3월 2일 23층 31,500만원, 2026년 4월 11일 18층 31,200만원 등임. KB시세 상위평균가는 3억 1,000만원 수준임.

6. 잠재적 리스크

* 건물 노후화:

1996년에 준공되어 30년 이상 경과된 아파트로, 향후 리모델링 또는 재건축 관련 논의가 발생할 수 있으며, 유지보수 비용 증가 가능성이 있음.

* 내부 확인 불가:

현장 조사 시 이해관계인의 폐문부재로 내부 확인이 불가능하여, 통상적인 상태를 상정하여 평가되었음. 경매 진행 시 내부 이용 및 관리 상태 재확인이 반드시 필요함.

* 미상 정보:

임대 관계가 미상이므로, 실제 거주 상황이나 숨겨진 임차인 등 잠재적인 문제가 있을 수 있어 주의가 요망됨.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 해운대구 좌동 신도시 내에 위치한 영남아파트 107동 501호로, 전용면적 59.585㎡ (약 18평)의 아파트임. 신곡중학교 인근으로 교육 환경이 양호하며, 단지 내 편의시설 및 주변 상업시설 접근성이 좋음. 교통 상황도 보통 수준이며, 지역난방 및 기본적인 설비는 갖추어져 있음.

권리 분석 상 말소기준권리인 근저당권 이하의 권리들은 매각으로 모두 소멸될 것으로 예상되어 권리상 큰 문제는 없어 보임. 다만, 임대 관계 미상으로 인한 내부 확인 불가 및 건물 노후화는 고려해야 할 사항임.

감정가 3억 원 대비 최근 실거래가(23층 3.15억, 18층 3.12억)가 유사하게 형성되어 있어, 시장 가치를 반영한 감정가로 판단됨.

8. 투자 포인트

* 입지: 해운대구 좌동의 안정적인 주거 지역 내 위치.

* 권리: 말소기준권리 이하 권리 소멸로 깨끗한 권리 상태 기대.

* 시세: 감정가와 최근 실거래가가 유사하여 시장 가격 반영.

* 잠재력: 향후 재건축 또는 리모델링 가능성 고려 시 장기적인 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 실거래가 정보에 따르면, 본 건과 유사한 면적(59.585㎡)의 23층 매물이 2026년 3월 2일 315,000,000원에 거래되었으며, 18층 매물은 2026년 4월 11일 312,000,000원에 거래되었음. KB시세 상위평균가는 310,000,000원 수준임.

감정가 300,000,000원을 기준으로, 시장 상황 및 낙찰률 등을 고려할 때, 보수적으로 접근할 경우 감정가 수준부터, 적극적으로는 최근 실거래가 상단 또는 KB시세 상위평균가를 고려하여 310,000,000원 ~ 320,000,000원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 고려해볼 수 있습니다. 내부 상태 확인 및 추가적인 시세 조사 후에 최종 입찰가를 결정하는 것이 advisable 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.