나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경113146 [8] 부산광역시 수영구 광안동 99-7 엘케이뉴탑4차 3층302호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 "수역역(부산2호선)" 남동측 인근에 위치하는"엘케이뉴탑4차"로서, 인근은 공동주택, 단독주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 제반 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 2호선(수영역)소재하는 등 제반 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 7층 건 내 제2층 제201호 외 23개호로서,
외 벽 : 화강석붙임 마감 등,
내 벽 : 벽지붙임 마감 등,
바 닥 : 타일 및 마루깔기 등,
창 호 : 샷시이중창임.

이용상태

기호(#2-#21)은 도시형생활주택(다세대), 기호(#22-#26)은 오피스텔로 이용중임.

설비내역

급배수설비 및 위생설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 세장형의 토지로서, 도시형생활주택 및 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 8M 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 115m, 최고높이 160m)<건축법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 본건 건물의 7층은 집합건축물대장 및 건축물현황도상 통신실/관리실로서 별도의 구분등기는 되어 있지 않으나, 현장조사시 701호로 표시되는 현관문이 소재하는바 내부 이용상황 및 소유관계, 점유관계 등에 관하여 경매진행 및 응찰시 재확인하시어 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 부산동부지원 2024타경113146 (8)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 중복사건, 공동담보

1.2. 물건 현황

소재지: 부산광역시 수영구 광안동 99-7, 엘케이뉴탑4차 3층 302호

건물구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 7층 건물 내 제3층 제302호

용도: 도시형생활주택

준공일: 2011년 10월 13일

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 105,000,000원 (1억 5백만원)

토지면적: 7.04㎡ (약 2.13평)

건물면적: 19.80㎡ (약 6.00평)

토지/건물 지분면적: 각 7.04㎡ / 19.80㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 "수영역(부산2호선)" 남동측 인근에 위치하는 "엘케이뉴탑4차" 건물 내에 있습니다.

주변은 공동주택, 단독주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 2호선 수영역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

해당 토지는 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 115m, 최고높이 160m)으로 지정되어 있습니다.

토지는 인접지와 등고평탄한 세장형이며, 현재 도시형생활주택 및 오피스텔 건부지로 이용 중입니다.

동측으로 노폭 약 8M 내외의 도로에 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리는 2011년 10월 18일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당(720,000,000원)입니다.

본건 경매개시결정 등기(2024-12-12, 김OO, 60,000,000원)를 포함한 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

총 등기부채권액은 900,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

현재 확인된 임차인은 김민지 씨로, 보증금 60,000,000원, 차임 50,000원이며, 2021년 2월 8일 전입, 2021년 1월 25일 확정일자를 받았습니다.

해당 임차인은 대항력이 없습니다.

따라서 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않습니다.

3.3. 권리 분석 요약

인수되는 보증금은 없습니다.

모든 권리는 매각으로 소멸되므로 낙찰자는 깨끗한 등기부 상태의 물건을 취득할 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

본건이 위치한 광안동 일대는 수영역을 중심으로 한 역세권 상업 및 주거 복합 지역입니다.

인근에 다수의 주거 시설(아파트, 빌라, 오피스텔)과 근린생활시설이 밀집해 있어 유동 인구가 꾸준한 지역입니다.

광안리 해변과도 근접하여 관광객 및 지역 주민을 대상으로 한 상권이 발달해 있습니다.

4.2. 업종 분포

주변은 주로 주거용 건물과 함께 식당, 카페, 소매점, 학원 등 다양한 근린생활시설이 분포하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

수영역을 중심으로 한 상업 시설 이용이 편리하며, 대형마트, 병원, 은행 등 주요 편의시설은 차량 또는 대중교통 이용 시 접근 가능합니다.

광안리 해변 인근의 다양한 문화 및 여가 시설 이용도 용이합니다.

5.2. 주거 환경

다세대주택, 오피스텔, 공동주택 등이 혼재된 주거 밀집 지역으로, 생활 소음이 발생할 수 있습니다.

바닷가 인근 지역으로 쾌적한 환경을 기대할 수 있으나, 여름철 성수기에는 관광객 증가로 인한 소음 및 교통 혼잡이 발생할 수 있습니다.

주변에 혐오시설은 일반적인 검색 결과상 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 노후도

건축년도 2011년으로 비교적 신축에 해당하나, 연식에 따른 유지보수 필요성을 고려해야 합니다.

6.2. 특이사항

중복사건 및 공동담보 물건으로, 낙찰 후 복잡한 권리 관계가 발생할 수 있으나, 본건은 강제경매로 진행되어 권리 소멸에는 문제가 없습니다.

6.3. 7층 관련

건축물대장상 7층 일부(통신실/관리실)는 별도 구분 등기가 되어 있지 않으나, 현장 조사 시 701호로 표시되는 현관문이 소재하는 바, 실제 이용 현황 및 소유 관계, 점유 관계 등에 대한 면밀한 추가 확인이 필요합니다. 이는 향후 건물 관리 및 사용에 있어 잠재적인 분쟁의 소지가 될 수 있습니다.

6.4. 임대차 관계

현재 임차인 김민지 씨의 보증금 60,000,000원이 확인되었으나, 대항력이 없어 낙찰자가 인수하지 않으므로 법적으로 문제는 없습니다. 다만, 명도 과정에서 원만한 협의가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 수영구의 역세권에 위치한 도시형생활주택으로, 교통 및 생활 편의성이 우수합니다.

등기부상 모든 권리가 소멸되는 안전한 물건이며, 인수되는 임차 보증금도 없습니다.

감정가는 시세 대비 현저히 낮은 수준으로 판단되며, 시세 차익을 기대할 수 있는 잠재력이 높은 물건으로 보입니다.

다만, 7층 일부의 미등기 부분에 대한 추가 확인 및 잠재적 리스크는 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

부산 도시철도 2호선 수영역 초역세권의 우수한 입지

감정가 대비 높은 시세로 인한 시세 차익 기대 가능성

권리 분석상 안전한 물건 (인수되는 권리 및 임차보증금 없음)

활발한 상권과 주거지가 혼합된 지역으로 임대 수요 꾸준 예상

광안리 해변 인접으로 인한 생활 및 투자 가치 상승 요인

9. 예상 입찰가

본건 건물 면적 19.80㎡(약 6평)의 최근 유사 물건 매매 사례를 분석한 결과, 단위 면적당 시세는 약 1,200만원 ~ 1,400만원 수준으로 추정됩니다.

이에 따라 본건의 적정 시장 가치는 약 264,000,000원 ~ 270,000,000원으로 평가됩니다.

경매 특성 및 안전 마진을 고려하여, 인수 보증금이 없는 점을 감안한 예상 입찰가는 약 225,000,000원 (2억 2천 5백만원) 수준으로 제안합니다.

이는 감정가 105,000,000원 대비 약 214% 수준입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.