나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55984 [5] 경기도 수원시 팔달구 인계동 989-8 엠타운 3층302호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동 소재 ""수원시청"" 북서측 인근에 위치하며 주위는 단독
주택, 공동주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건이 속한 건물까지 차량의 진출입이 가능하며 인근에 버스정류장 및 근거리에 지하철
(매교역, 수인분당선)이 소재하는 등 제반 대중교통이용은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 내 제2층 제201호 외 9개호로서
(사용승인일: 2023.3.17)

외벽 : 외장타일 및 석재붙임 마감 등
내벽 : 벽지 및 일부 타일마감 등
창호 : 하이새시 창호 마감.

이용상태

다세대주택(도시형생활주택)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 소화전 설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로 대비 평탄한 정방형 토지로서 ""다세대주택 건부지""로 이용중임.

인접 도로상태등

동남측으로 노폭 약 7미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관
리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통
정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.
- 본건은 거주인의 폐문부재로 인하여 내부구조도 및 이용상태 등은 외부관찰, 탐문, 표준적
인 상황 등에 의하였으므로 경매 진행시 참조바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 경매물건 개요

사건번호: 수원지방법원 2025타경55984 (5)

소재지: 경기도 수원시 팔달구 인계동 989-8 엠타운 3층302호

용도: 도시형생활주택 (다세대주택)

감정가: 310,000,000원

토지면적: 29.91㎡ (약 9.05평)

토지지분: 29.9079㎡ (약 9.05평)

건물면적: 49.86㎡ (약 15.08평) (전용면적 기준)

건물지분: 49.86㎡ (약 15.08평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 경OOOOOOOO

특이사항: 공동담보

주의사항:

특수물건정보: 공동담보

1.1. 1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 수원시 팔달구 인계동 소재 ""수원시청"" 북서측 인근에 위치하고 있으며, 주위로는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황

본건이 소재한 건물까지 차량의 진출입이 원활하며, 인근에 버스정류장이 있고 근거리에 지하철 매교역(수인분당선)이 소재하고 있어 대중교통 이용이 매우 편리한 편입니다.

* 건물 구조 및 상태

건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕으로, 지상 5층 건물 중 3층 302호입니다. 사용승인일은 2023년 3월 17일로 비교적 신축 건물에 해당합니다.

외벽은 외장타일 및 석재붙임으로 마감되었고, 내벽은 벽지 및 일부 타일로 마감되었습니다. 창호는 하이새시 창호로 시공되었습니다.

* 이용 상태

현재 본건은 다세대주택(도시형생활주택)으로 이용 중입니다.

* 설비 내역

위생 및 급배수 설비, 도시가스에 의한 난방 설비, 승강기 설비, 화재탐지 설비, 소화전 설비 등 기본적인 생활 편의 설비가 갖추어져 있습니다.

* 토지 이용 현황

토지는 인접지 및 인접 도로 대비 평탄한 정방형 토지로서, 현재 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

* 도로 접근성

물건 건물은 동남측으로 노폭 약 7미터 내외의 포장도로와 직접 접하고 있습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 사항

본 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)에 해당하며, 가축사육제한구역, 비행안전제6구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역 등의 법적 규제를 받고 있습니다.

* 공부와의 차이

건축물대장 등 공부와의 차이는 없는 것으로 확인됩니다.

* 기타 참고사항

임대 관계는 현재 파악되지 않았습니다. 또한, 거주인의 폐문부재로 인해 내부 구조 및 이용 상태는 외부 관찰, 탐문, 표준적인 상황 등을 토대로 파악되었으므로, 실제와 다소 차이가 있을 수 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 2023년 3월 31일 접수된 케이앤엘엔피엘대부주식회사의 근저당권(을1)입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리

을1 근저당권, 을2 근저당권, 을3 주택임차권, 갑2 임의경매, 근질권(을1-3, 을2-4, 을1-4, 을2-5) 등은 모두 말소기준권리보다 후순위이거나 임의경매로 인해 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 권리

특별히 인수해야 할 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

* 임차인 현황

* 임차인: 이

* 보증금: 190,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2023-04-26

* 확정일자: 2023-04-08

* 배당신고일자: 2025-02-12

* 대항력: 없음

* 비고:

* 본 물건의 임차인 이 는 확정일자(2023.04.08)가 전입일자(2023.04.26)보다 빠르며, 배당신고를 하였으나 대항력은 없는 것으로 분석됩니다. 따라서 임차 보증금에 대한 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

* 권리분석 요약

총 채권액은 1,870,000,000원입니다. 권리 분석상 낙찰자는 모든 부담을 소멸시키고 해당 부동산의 소유권을 취득할 수 있습니다.

1.3. 상권분석

* 본 물건은 수원시청 인근의 도심지에 위치하여 관공서, 상업시설, 금융기관 등이 밀집해 있습니다.

* 주변에 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하여 주거 및 상업 기능이 복합적으로 이루어지는 지역입니다.

* 제2종일반주거지역으로, 주거 기능과 함께 근린생활시설 등의 개발이 가능한 지역입니다.

1.4. 생활정보

* 교통

수인분당선 매교역이 인근에 위치하며, 다수의 버스 노선이 운행되는 버스정류장이 가까이 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 차량을 이용한 시내 및 외곽 진출입도 용이합니다.

* 편의시설

수원시청이 인근에 위치하여 관련 행정 서비스를 이용하기 편리하며, 대형마트, 백화점, 병원, 은행 등 다양한 상업 및 편의시설이 밀집해 있어 생활 환경이 우수합니다.

* 교육시설

주변에 학교들이 소재하고 있어 교육 환경이 양호한 편입니다. (정확한 학교 정보는 별도 확인 필요)

* 주거환경

도시형생활주택 및 공동주택이 밀집한 지역으로, 비교적 정돈되고 쾌적한 주거 환경을 갖추고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임대관계 미확인: 현재 임차인이 있는지, 있다면 그 조건은 어떠한지 정확한 파악이 어렵습니다. (단, 현재 파악된 임차인은 대항력 없으므로 인수 부담 없을 것으로 예상)

* 내부 상태 미확인: 거주인의 폐문부재로 내부 상태, 마감, 구조 등을 외부 관찰만으로 파악해야 하는 한계가 있습니다. 실제 내부 상태와 차이가 있을 수 있습니다.

* 높은 채권 총액: 채권 총액이 18억 7천만원으로 상당하여, 경매 진행 과정에서 변수가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 토지 이용 제한: 비행안전제6구역, 가축사육제한구역 등 일부 지역 제한 사항이 존재합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 2023년에 사용승인된 신축급 도시형생활주택으로, 수원시청 인근의 우수한 입지와 편리한 교통 및 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 권리 분석상 낙찰자가 모든 부담을 소멸시키고 소유권을 취득할 수 있으며, 대항력 있는 임차인도 없는 것으로 파악됩니다. 건물 자체의 연식과 입지 조건을 고려할 때 매력적인 물건이나, 높은 채권 총액과 내부 상태 미확인 등은 투자 시 유의해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물: 2023년 사용승인 건물로 내부 상태 양호 예상.

* 역세권 입지: 수인분당선 매교역 이용 가능.

* 편리한 생활 환경: 수원시청 인근으로 각종 편의시설 및 행정기관 접근성 우수.

* 권리관계 명확: 인수되는 권리 없음, 대항력 있는 임차인 없음.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 310,000,000원

* 시세 분석

제공된 JSON 데이터 분석 결과, 동일 건물(M town)로 추정되는 "I'MHOME"의 17.59㎡ 면적 매물이 2025년 12월 72,000,000원에 거래되었습니다. 이를 평당 약 1320만원으로 환산할 수 있습니다. 본건의 건물 면적은 49.86㎡ (약 15.08평)으로, 이를 보수적으로 평당 1300만원으로 계산하면 약 1억 9천 6백만원 수준의 시세가 형성될 수 있습니다.

다만, 본건은 2023년 신축 건물로, 2015년식 건물의 시세보다 높은 가격 책정이 가능할 것으로 보입니다. 제공된 2015년식 "인계파크빌"의 경우 71.18㎡가 290,000,000원에 거래되어 평당 약 1345만원 수준입니다.

감정가 310,000,000원은 약 15.08평 기준 평당 2055만원으로, 시장 시세 대비 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.

현장 조사 및 추가적인 시세 확인이 필수적입니다.

* 예상 입찰가 범위

채권 총액이 매우 높고, 내부 확인이 어려운 점을 감안하여 감정가의 80% ~ 90% 수준을 보수적으로 고려합니다.

약 250,000,000원 ~ 280,000,000원

* 주변 혐오시설 확인

제공된 정보와 현재 환경에서는 외부 지도 서비스 등을 통한 주변 혐오시설의 직접적인 확인이 불가능합니다. 해당 지역에 혐오시설이 있는지 별도 확인이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.