나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55984 [4] 경기도 수원시 팔달구 인계동 989-8 엠타운 3층301호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동 소재 ""수원시청"" 북서측 인근에 위치하며 주위는 단독
주택, 공동주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건이 속한 건물까지 차량의 진출입이 가능하며 인근에 버스정류장 및 근거리에 지하철
(매교역, 수인분당선)이 소재하는 등 제반 대중교통이용은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 내 제2층 제201호 외 9개호로서
(사용승인일: 2023.3.17)

외벽 : 외장타일 및 석재붙임 마감 등
내벽 : 벽지 및 일부 타일마감 등
창호 : 하이새시 창호 마감.

이용상태

다세대주택(도시형생활주택)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 소화전 설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로 대비 평탄한 정방형 토지로서 ""다세대주택 건부지""로 이용중임.

인접 도로상태등

동남측으로 노폭 약 7미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관
리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통
정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.
- 본건은 거주인의 폐문부재로 인하여 내부구조도 및 이용상태 등은 외부관찰, 탐문, 표준적
인 상황 등에 의하였으므로 경매 진행시 참조바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 상세

사건번호: 수원지방법원 2025타경55984 (4)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 경OOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 수원시 팔달구 인계동 989-8 엠타운 3층301호

용도: 도시형생활주택

토지면적: 25.61㎡ (약 7.75평)

건물면적: 42.70㎡ (약 12.91평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가

감정가: 270,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동에 소재하며, 수원시청 북서측 인근에 위치합니다. 주변으로는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건이 속한 건물까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있고 지하철 수인분당선 매교역이 근거리에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역에 해당하며, 소로3류(폭 8m 미만)(접합)의 도로에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 비행안전제6구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역 등의 규제를 받고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

소유권보존: 강민규 외 1명 (2023.03.31 접수)

근저당권: 케이앤엘엔피엘대부주식회사 (2023.03.31 접수, 960,000,000원 및 720,000,000원)

임의경매개시결정: 경기수산업협동조합 (2025.05.20 접수, 1,422,191,585원)

근저당권부채권근질권설정: 완도금일수산업협동조합 (2025.12.19 접수, 960,000,000원 및 720,000,000원)

근저당권부채권근질권설정: 주식회사디앤에이치 외 1명 (2026.01.22 접수, 960,000,000원 및 720,000,000원)

총 등기부채권액: 1,680,000,000원

3.2. 말소기준권리

을1 근저당권 (케이앤엘엔피엘대부주식회사, 2023.03.31 접수)이 말소기준권리가 됩니다.

3.3. 인수/소멸 권리

말소기준권리 이후의 모든 권리(근저당, 임의경매개시결정 등)는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (해당 사항 없음)

3.4. 임차인 현황

임차인: 정 (정윤서)

보증금: 20,000,000원

차임: 1,120,000원

전입일자: 2023-04-26

확정일자: 2024-03-05

배당신고일자: 2025-07-11

대항력: 없음

비고: 인수 보증금 합계: 0원

상기 임차인은 대항력이 없으므로, 보증금 20,000,000원은 배당을 통해 변제받게 되며, 매수인에게 인수되지 않을 것으로 판단됩니다. 다만, 배당 절차상의 변동 가능성에 유의해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 매매/임대 시세

주변 유사 건물(2015년식 다세대주택)의 최근 매매 사례를 보면 다음과 같습니다.

* I'MHOME (17.59㎡, 2015년식) - 2025년 12월 24일 거래: 7,200만원

* 인계파크빌103동 (71.18㎡, 2015년식) - 2026년 7월 1일 거래: 29,000만원

위 정보들을 바탕으로 면적당 가격을 환산 시, 약 4,000만원/㎡ 수준의 시세를 형성하고 있습니다.

4.2. 시세 분석

본건은 2023년 3월에 사용 승인된 신축 건물로, 주변 2015년식 건물들에 비해 신축 연차가 8년 가량 앞섭니다. 일반적으로 신축 건물은 노후 건물 대비 높은 가격을 형성하는 경향이 있습니다.

본건의 감정가는 42.70㎡ 면적에 대해 270,000,000원(약 632만원/㎡)으로, 이는 최근 거래된 유사 면적의 노후 건물 시세 대비 상당히 높은 수준이나, 신축 건물임을 감안하면 합리적인 수준으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

본건 인근에는 다수의 초등학교, 중학교, 고등학교가 위치하고 있어 교육 환경이 양호합니다. (예: 수원시청 인근 학교 밀집 지역)

5.2. 편의시설

수원시청 및 인근 상업지역과 인접하여 대형 마트, 백화점, 영화관, 식당가 등 다양한 편의시설 이용이 편리합니다.

5.3. 병원/의료시설

수원시청 인근 대형 병원 및 다양한 규모의 병의원들이 위치하고 있어 의료 접근성이 뛰어납니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리적 리스크

말소기준권리 이후의 모든 권리는 소멸될 것으로 예상되어 권리적 리스크는 매우 낮습니다.

6.2. 명도 리스크

임차인이 존재하지만 대항력이 없어 명도는 비교적 용이할 것으로 예상됩니다. 다만, 실제 명도 과정에서 예측 못한 지연이나 분쟁이 발생할 가능성은 상존합니다.

6.3. 기타 리스크

본건 내부구조 및 이용상태는 외부관찰, 탐문 등에 의하였으므로, 정확한 내부 상태 확인이 필요합니다. 또한, 등기부상 채권 총액이 매우 높아 채무 관련 근본적인 사업상의 어려움이 있었던 것으로 보입니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동의 역세권에 위치한 신축 도시형생활주택으로, 입지 및 교통, 생활편의시설 접근성이 우수합니다. 2023년 신축이라는 점이 가장 큰 장점이며, 권리관계 또한 명확하여 낙찰 후 인수할 부담이 없습니다. 다만, 감정평가액 및 예상 입찰가를 산정할 때 최근 시세와의 격차를 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 최신축 건물: 2023년 3월 사용승인된 신축 건물로 하자 보수 및 유지관리 부담이 적습니다.

* 우수한 입지: 수원시청 및 지하철역 인근으로 행정, 상업, 교통의 중심지입니다.

* 명확한 권리관계: 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸되어 인수할 권리가 없습니다.

* 생활 편의성: 주변의 풍부한 생활 인프라를 누릴 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 270,000,000원이며, 신축 건물임을 감안할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다. 주변 노후 건물의 시세와 본건의 신축 프리미엄을 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 230,000,000원 ~ 260,000,000원 사이로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.