나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경834 [2] 부산광역시 기장군 장안읍 반룡리 832-7 노유자시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

부산광역시 기장군 장안읍 반룡리 반룡산업 단지 내 '구기공원' 동측 인근에 위치하며, 주위 일원은 지원시설 구역으로 근린상가, 나지 등이 혼재함.

교통상황

시외곽지대에 속하나, 차량접근 용이한 편이며, 시내버스정류장에서 가까워 교통사정 무난한편임.

형태 및 이용상태

주위와 대체로 등고 평탄한 장방형 토지로 노유자시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

서측으로 폭 15미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역(2013-05-22), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(2015-03-04)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 일반산업단지(2013-05-22)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 지원시설구역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

일부 지상에 감나무 4주가 식재되어 있으며, 임차인 소유로 탐문조사됨.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

'건물 감정평가 요항표' 6항 참조

건물감정평가요항표

건물의 구조

일반철골구조 박공지방 단층 건물로서 2017.12.15일자로 사용승인되었으며, 외벽 : 판넬잇기 창호 : 알미늄 샷시, 단창임.

이용상태

노유자시설(노인복지시설)로 이용중임.

설비내역

급배수, 위생설비, 개별 냉난방설비, 화재탐지 설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

해당 없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 중이나, 세부내용은 미상임.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 기장군 정관읍 매학리 소재'중앙공원' 남동측 인근에 위치하며, 부근은 각종 근린생활시설 및 근린공원 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 등이 소재하여 교통상황은 무난한편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 지상5층 건물 내 1층 104호로서, 외벽 : 복합판넬붙임 등 창호 : 샤시창호 등 임.

이용상태

제1종근린생활시설 용도이나, 조사시점 현재 영업종료 상태임.

설비내역

전기설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 스프링쿨러, 위생 및 급배수설비 등이 구비된 것으로 추정됨.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 장방형에 가까운 토지로서, 근린생활시설 및 주차장 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 폭 16미터, 동측으로 폭 8미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 제1종지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 주차장, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(2015-03-04)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 택지개발지구<택지개발촉진법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기타사항 : ·본건 구분건물은 외부에 별도의 호수표시가 없는바 감정평가 전례와 건축물현황도 등을 기준으로 위치 확인하였으니, 경매 진행 및 응찰 시 재확인하시기 바랍니다. ·본건은 현장조사 시 소유자 및 이해관계인의 부재 및 폐문 등으로 인하여 내부 확인이 곤란하여 외부관측을 통해 인접한 102호 및 106호와 격벽을 없애고 일체로 이용중인 것으로 조사되었으니, 경매 진행 및 응찰 시 내부구조 및 관리상태 등에 대해 재확인하시기 바랍니다. ·본건 내부에 상품 및 진열대 등이 다수 방치되어 있으나, 이동이 용이함등의 사유로 이에 구애됨이 없이 감정평가 하였으니 경매 진행 및 응찰시 참고하시 바랍니다.

물건 비고

①일괄매각
②노인복지시설로 이용중. 본건토지 일부 지상에 감나무 4주가 식재되어 있으며 임차인 소유로 탐문조사됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

부산동부지원 2025타경834 (2) 사건은 부산광역시 기장군 장안읍 반룡리 832-7에 위치한 노유자시설 경매 물건입니다.

토지 면적은 1,156.20㎡ (약 350평)이며, 건물 면적은 492.54㎡ (약 149평)입니다.

본 물건의 감정가는 1,562,545,500원입니다.

건축물대장상 건물은 2017년 12월 15일에 사용 승인된 일반철골구조 박공지붕 단층 건물이며, 주요 용도는 노유자시설(노인복지시설)입니다.

경매 구분은 부동산 임의경매이며, 토지와 건물 일괄 매각 대상입니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 부산광역시 기장군 장안읍 반룡리 반룡산업단지 내에 위치하며, '구기공원' 동측 인근에 자리하고 있습니다.

주변 지역은 지원시설 구역으로, 근린상가 및 나지 등이 혼재되어 있습니다.

시외곽지대에 속하지만 차량 접근이 용이한 편이며, 인근에 시내버스정류장이 있어 교통 사정은 무난한 편입니다.

토지는 주위와 대체로 등고 평탄한 장방형의 토지로, 노유자시설 건부지로 이용 중입니다.

서측으로는 폭 15미터 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획상으로는 준주거지역, 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m), 가축사육제한구역, 일반산업단지, 지원시설구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본 경매 물건의 말소기준권리는 부산은행의 근저당권(2025년 11월 18일 접수, 채권액 1,340,651,013원)입니다.

등기부등본 요약상 토지 및 건물에 설정된 총 채권액은 약 2,842,170,000원입니다.

다만, 말소기준권리보다 후순위에 설정된 대부분의 근저당권 및 압류 등기 등은 경매 절차 진행 후 말소될 것으로 예상되어, 경매 완료 시 권리관계는 비교적 명확해질 것으로 보입니다.

* 임차인 현황:

* 인수해야 할 임차인의 보증금 합계는 0원으로 조사되었습니다.

* 건물은 현재 임대 중이나, 세부적인 임대차 내용은 확인되지 않았습니다.

* 토지 일부 지상에 식재된 감나무 4주는 임차인 소유로 탐문 조사되었으며, 이에 대한 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 위치한 반룡산업단지 일대는 산업 시설과 지원 시설이 복합적으로 분포하는 지역입니다.

근린상가 등 상업 시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업 활동이 가능한 환경입니다.

산업단지 내 입지 특성상 관련 기업 및 종사자들을 대상으로 하는 상권이 형성되어 있을 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

본 물건은 노인복지시설로 이용 중이며, 이는 고령화 사회 추세에 따라 안정적인 수요층을 확보할 수 있는 업종입니다.

인근에 '구기공원'이 위치하여 기본적인 녹지 공간을 제공합니다.

건물에는 급배수, 위생, 개별 냉난방, 화재탐지 설비 등이 구비되어 있어 노인복지시설 운영에 필요한 기본 인프라를 갖추고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 관련 문제:

* 건물이 임대 중이나 세부 내용이 미상인 점은 향후 운영이나 명도 과정에서 협의가 필요할 수 있습니다.

* 토지 지상 감나무 4주가 임차인 소유로 조사된 부분은 일괄 매각 대상이지만, 소유권 분쟁이나 별도의 협상이 발생할 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 공동담보 설정: 여러 건의 공동담보 목록이 확인되는 점으로 보아, 본 물건 외 다른 담보물건도 존재할 가능성이 있습니다. 이는 주 채무의 상환 여부에 따라 추가적인 파장이 있을 수 있음을 시사합니다.

* 토지 이용 제한: 가축사육제한구역, 일반산업단지, 지원시설구역 등으로 지정되어 있어 향후 토지 이용 및 개발에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 혐오시설 유무: 주변 지역은 산업단지 및 지원시설 위주로 구성되어 있어, 일반적으로 우려되는 혐오시설에 대한 직접적인 문제는 검색 결과상 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

부산광역시 기장군 장안읍 반룡리에 위치한 본 노유자시설 경매 물건은 산업단지 내에 자리하고 있으며, 토지 및 건물 일괄 매각 대상입니다.

감정가는 15억 6천만원대로, 토지 면적 약 350평, 건물 면적 약 149평의 비교적 넓은 규모를 자랑합니다.

2017년에 준공된 건물로 비교적 신축이며, 권리 분석상 말소될 권리들이 많아 경매 후 권리관계가 명확해질 것으로 예상됩니다.

다만, 현재 임대 중인 건물의 세부 내용 미확인 및 토지상 감나무 소유권 문제 등은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적 수요: 고령화 사회 진입에 따라 노인복지시설에 대한 수요는 지속적으로 유지될 것으로 예상됩니다.

* 산업단지 내 입지: 산업단지 내 위치하여 관련 시설과의 연계성 또는 특정 업종 용이성 확보 가능성을 고려할 수 있습니다.

* 권리관계 명확성: 대부분의 등기부상 권리가 말소 예정이어서 비교적 안전한 투자 대상이 될 수 있습니다.

* 신축 건물: 2017년 사용승인된 건물로, 유지보수 비용 부담이 상대적으로 적을 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 현재 제공된 정보 외에 다음과 같은 추가적인 조사가 필요합니다.

* 최근 인근 지역의 유사 물건 실거래가 및 현재 시장 동향 분석

* 물건의 현장 실사(건물 상태, 내부 구조, 주변 환경 등)

* 향후 임대 수익률 및 재매각 가치 평가

* 잠재적 리스크(임차인 문제, 감나무 관련) 해소 비용 산정

따라서, 위 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다. 충분한 시장 조사 및 현장 확인 후 신중하게 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.