나이스옥션 법원경매 충주 2025타경30953 [2] 충청북도 충주시 주덕읍 덕련리 239-6 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 충주시 주덕읍 덕련리 소재 "창동마을" 인근 및 내에 위치하고 있는 부 동산이며, 주위는 농촌마을,농경지,과수원,창고시설 등으로 형성된 지역으로서 주위환경 보 통임.

교통상황

1)기호1토지: 로폭 약2m의 비포장 농로와 접하고 있어 농기계기구 접근 가능하며, 인근으로 대중교통이 운행되고 있어 교통상황 보통임. 2)기호2토지: 소로와 접하고 있어 차량 접근 가능하며,인근으로 대중교통이 운행되고 있어 교통상황 보통임.

형태 및 이용상태

1)기호1토지: 토지의 형태는 부정형이며, "전"으로 이용하고 있으며, 타인이 설치하여 이용 하고 있다고 탐문조사되는 비닐하우스 3개동이 소재하고 있음 2)기호2토지: 토지의 형태는 부정형이며, "대"로서 주택부지로 이용하고 있으며, 동측 일부 는 텃밭으로 이용하고 있음.

인접 도로상태

1)기호1토지: 지적도상 맹지이나 현황 로폭 약2m의 비포장 농로와 접하고 있음 2)기호2토지: 북동측으로 소로와 접하고 있음

토지이용계획 및 제한상태

1)기호1토지: 계획관리지역,성장관리계획구역(2024-01-26)(일반형),가축사육제한구역(일부제한구역 500m) (가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률),가축사육제한구역(전부제한구역)(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률),준보전산지(산지관리법) 2)기호2토지: 계획관리지역,성장관리계획구역(2024-01-26)(일반형),가축사육제한구역(일부제한구역 500m) (가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률)

제시목록 외의 물건

※기호1토지: 타인이 설치하여 이용하고 있다고 탐문조사되는 비닐하우스 3개동(각각 철파이 프골조 비닐덮개,약270㎡)이 소재하고 있음

공부와의 차이

없 음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

"건물감정평가요항표" 참조

건물감정평가요항표

건물의 구조

※본건 건물(기호3): 1917년에 사용승인 받은 목조 스레트지붕 단층 주택으로서 외벽: 훍벽돌쌓기 및 몰탈위 페인트 등 마감 내벽: 벽지도배 등 마감. 창호: 목재창

이용상태

본건 건물은 1917년 사용승인 받은 주택이나 장기간 공가이며, 노후하여 주택으로 이용할 수 없을 것으로 판단됨

설비내역

본건 건물은 아궁이 구조의 난방설비 되어 있으나 장기간 공가이며, 노후하여 사용 불능으로 판단됩니다

부합물 및 종물

㉠: 흙벽돌조 스레트지붕 단층,창고, 약6㎡(노후하여 경제적 가치 없음으로 평가함)

공부와의 차이

없 음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 전체 임대관계 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 3-1.포함
경계불분명

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 고유정보

사건번호: 충주지원 2025타경30953 (2)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 청OOOOO

1.2. 소재지 및 현황

소재지: 충청북도 충주시 주덕읍 덕련리 239-6

토지 면적: 1103.00㎡ (약 333.65평)

건물 면적: 87.98㎡ (약 26.61평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 6.00㎡ (약 1.82평), 흙벽돌조 단층 창고로, 노후하여 경제적 가치가 없는 것으로 평가됨.

용도: 단독주택

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가 및 평가

감정가: 163,244,000원

1.4. 주요 특징

일괄매각. 제시외 건물 3-1.포함.

경계 불분명.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 충청북도 충주시 주덕읍 덕련리 소재 "창동마을" 인근에 위치하고 있으며, 주위는 농촌마을, 농경지, 과수원, 창고 시설 등으로 형성된 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

기호1 토지는 로폭 약 2m의 비포장 농로와 접하고 있어 농기계 접근이 가능하며, 인근으로 대중교통이 운행되어 교통상황은 보통입니다.

기호2 토지는 소로와 접하여 차량 접근이 가능하며, 인근으로 대중교통이 운행되어 교통상황은 보통입니다.

2.3. 도로 상태

기호1 토지는 지적도상 맹지이나 현황 로폭 약 2m의 비포장 농로와 접하고 있습니다.

기호2 토지는 북동측으로 소로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 토지 등기부 요약

소유권 보존(1965-01-18) 및 이전(2009-04-14) 기록이 확인됩니다.

말소기준권리인 근저당권(을1, 청주산림조합, 2020-10-16, 104,000,000원)과 지상권설정(을2, 청주산림조합, 2020-10-16)은 말소될 예정입니다.

임의경매개시결정(갑9, 청주산림조합, 2025-12-08, 91,145,111원)으로 본 경매가 진행 중입니다.

토지 등기부채권 총액은 104,000,000원입니다.

3.2. 건물 등기부 요약

소유권 보존(2009-05-07) 및 이전(2009-05-07) 기록이 확인됩니다.

말소기준권리인 근저당권(을1, 청주산림조합, 2020-10-16, 104,000,000원)은 말소될 예정입니다.

임의경매개시결정(갑3, 청주산림조합, 2025-12-08, 91,145,111원)으로 본 경매가 진행 중입니다.

건물 등기부채권 총액은 104,000,000원입니다.

3.3. 임차인 현황

임차인 현황 인수 보증금 합계는 0원입니다. 본건 전체 임대관계는 미상입니다.

3.4. 물건명세서 특이사항

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (구체적인 내용은 추가 확인 필요).

4. 상권분석

4.1. 주변 환경

본건은 농촌마을, 농경지, 과수원, 창고 시설 등이 혼재된 지역에 위치하고 있습니다. 상업시설이나 주거 밀집 지역과는 다소 거리가 있어 일반적인 상권 분석보다는 지역 특성에 따른 가치 판단이 요구됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 및 편의시설

본건 인근으로 대중교통이 운행되고 있어 교통 편의성은 보통 수준입니다. 주덕읍 중심지 및 충주시 시내와의 접근성을 고려해야 합니다. 주변으로 기본적인 농경 및 생활 편의 시설은 존재할 것으로 예상되나, 상세한 편의시설(마트, 병원, 학교 등) 정보는 별도 확인이 필요합니다.

5.2. 교육시설

주덕초등학교(0.2km) 및 주덕중학교(0.6km)가 비교적 가까운 거리에 위치합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건축물 노후 및 이용 상태

본건 건물(기호3)은 1917년에 사용승인된 목조 스레트지붕 단층 주택으로, 장기간 공가 상태이며 노후화되어 주택으로 이용하기 어려울 것으로 판단됩니다. 난방 설비 또한 노후되어 사용이 불가능한 상태입니다.

6.2. 토지 이용 제한

본건 토지(기호1, 기호2)는 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-26), 가축사육제한구역, 준보전산지(기호1) 등에 속해 있어 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다 [cite:1, cite:8, cite:12].

6.3. 경계 불분명

토지의 경계가 불분명하여 토지 이용 및 분할 시 추가적인 확인과 조치가 필요할 수 있습니다.

6.4. 제시외 건물

타인이 설치하여 이용 중인 것으로 탐문 조사된 비닐하우스 3개동(각 약 270㎡)이 기호1 토지에 소재하고 있습니다. 제시외 건물 6㎡ 창고는 매각에 포함되나, 노후하여 경제적 가치는 없는 것으로 평가되었습니다.

6.5. 미확인 권리 사항

물건명세서 상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권"이라는 문구가 명시되어 있어, 등기부상 말소 예정인 권리와 상충되는 부분이 있습니다. 지상권의 존속 여부 및 인수 여부에 대한 추가적인 법적 검토가 반드시 필요합니다.

6.6. 혐오시설

주변 지역에 대한 검색 결과, 특별히 인접한 혐오시설 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 충주시 전체적으로 폐기물 처리 시설(클린센터)이나 재활용 선별 센터 건립 관련 주민 민원 사례가 존재하는 것으로 보아, 향후 지역 개발 시 민원 발생 가능성은 고려해 볼 수 있습니다 [cite:7, cite:10, cite:11, cite:17].

7. 종합 의견

본건은 충청북도 충주시 주덕읍 덕련리 소재 단독주택으로, 토지 면적이 넓은 편이나 건축물은 1917년에 지어진 노후된 건물로 주거로서의 가치는 낮을 것으로 판단됩니다. 농촌 마을 내에 위치하며 농경지 및 과수원 등과 인접해 있습니다. 교통 접근성은 보통 수준입니다. 권리 관계상 특이사항은 없어 보이나, 물건명세서에 명시된 '매각으로 소멸되지 않는 권리(지상권)'에 대한 명확한 확인이 필수적입니다. 경계 불분명, 노후 건물, 일부 토지 이용 제한 등은 투자 시 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적을 활용한 토지 개발 또는 전원생활 부지로서의 잠재력.

* 농촌 지역의 조용한 환경을 선호하는 수요층을 타겟으로 한 활용 가능성.

* 추가적인 정비 및 개발을 통한 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

현 시세 분석을 위한 추가적인 주변 연립, 다세대, 빌라 매매/임대 정보가 제공되지 않아 정확한 시세 분석 및 예상 입찰가 산정이 어렵습니다. 다만, 감정가 163,244,000원을 기준으로, 권리 관계, 건물의 노후도, 토지 이용 현황, 주변 시세 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다. 특히, 물건명세서 상 명시된 '매각으로 소멸되지 않는 권리(지상권)'의 인수 여부에 따라 입찰가 산정 시 리스크 요인이 커질 수 있으므로, 이에 대한 법적 검토 후 보수적인 접근이 권장됩니다. 일반적으로 경매 초 심 단계에서는 감정가의 70~90% 수준에서 입찰가를 고려하지만, 본 건의 경우 노후 건물 및 미확인 권리 등으로 인해 보수적인 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.