나이스옥션 법원경매 충주 2025타경668 [8] 충청북도 음성군 맹동면 동성리 513 4층401호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 주성 · 평가일 2025.03.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 음성군 맹동면 동성리 소재 ""충북혁신도시 복합혁신센터"" 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 등의 공동주택을 배후지로 하는 근린생활시설 등이 밀집되어 있는 상가지대임.

교통상황

본건까지 차량의 진,출입이 자유롭고, 인근에 간선도로가 통과하여 버스정류장이 소재하는 등 일반적 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하1층 지상5층 중
기호(1) : 101호, 기호(2) : 103호, 기호(3) : 105호, 기호(4) : 107호, 기호(5) : 201호
기호(6): 301호, 기호(7): 303호, 기호(8): 401호, 기호(9): 501호, 기호(10): 502호로서

외 벽 : 화강석 및 현무암 판재마감, 징크패널 및 스톤코팅 등
내 벽 : 시멘트 몰탈마감 등
바 닥 : 콘크리트 마감 등
창 호 : 샷시창 등

이용상태

공히 기호(1) ~ (10): 근린생활시설(현황 ""공실"")로 이용중임.

설비내역

위생, 급배수설비, 승강기설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 정방형의 토지로서 상업용건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 중로와 북서측으로 소로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(2013-01-07), 제2종일반주거지역(2015-12-31), 제1종지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(2015-12-31)(소(특)2-18)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2015-12-31)(중(국)2-48)(접합) 가축사육제한구역(2024-06-07)(절대제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-10-25)(절대제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 혁신도시개발예정지구<혁신도시 조성 및 발전에 관한 특별법> 중점경관관리구역(2020-04-06)(중점경관관리구역)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 충주지원 2025타경668 (8)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

1.2. 물건 소재지 및 현황

소재지: 충청북도 음성군 맹동면 동성리 513 4층401호

용도: 근린상가

토지면적: 73.16㎡ (약 22.14평)

토지지분: 73.1625㎡ (약 22.14평)

건물면적: 148.03㎡ (약 44.79평)

건물지분: 148.035㎡ (약 44.80평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정평가액

감정가: 228,000,000원

1.4. 건물 정보 (집합건물)

건축물 용도: 제1종근린생활시설 (현황: 공실)

건물 구조: 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하1층 지상5층 중 4층 401호

건물 층수: 지하 1층, 지상 5층 (본건은 4층 소재)

외벽: 화강석 및 현무암 판재마감, 징크패널 및 스톤코팅 등

내벽: 시멘트 몰탈마감 등

바닥: 콘크리트 마감 등

창호: 샷시창 등

설비: 위생, 급배수설비, 승강기설비 등

1.5. 특이사항

특이사항: 공동담보, 공동담보

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 충청북도 음성군 맹동면 동성리 소재 "충북혁신도시 복합혁신센터" 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 아파트 등 공동주택을 배후지로 하는 근린생활시설이 밀집된 상가지대입니다.

2.2. 교통상황

차량의 진출입이 자유로우며, 인근에 간선도로가 통과하고 버스정류장이 소재하여 일반적인 교통 여건은 양호합니다. 중부고속도로 금왕꽃동네IC 및 진천IC와 차량으로 약 8~10분 거리에 위치합니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

본 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역에 속하며, 소로2류(폭 8m~10m) 및 중로2류(폭 15m~20m)와 접하고 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 혁신도시개발예정지구, 중점경관관리구역에 해당됩니다.

2.4. 인접 도로상태

본건은 남동측으로 중로와, 북서측으로 소로와 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황 요약

본 건의 등기부등본상 현황은 다음과 같습니다.

* 소유권보존: 유한회사채움개발 (접수일자: 2017-02-20)

* 근저당권 (말소기준권리): 한국자산관리공사 (접수일자: 2017-02-20, 권리금액: 1,057,200,000원)

* 근저당권 (말소): 한국자산관리공사 (접수일자: 2017-02-20, 권리금액: 306,000,000원)

* 근저당권 (말소): 한국자산관리공사 (접수일자: 2017-02-20, 권리금액: 1,140,000,000원)

* 임의경매: 전북은행 (접수일자: 2025-03-12, 권리금액: 731,691,252원, 사건번호: 2025타경668)

총 등기부채권액은 2,503,200,000원입니다.

3.2. 소멸주의 적용

물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항없음"으로 기재되어 있으며, 지상권 등도 없는 것으로 확인됩니다. 따라서 말소기준권리(을1, 근저당권) 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임차인 관련 특이사항: 인수되는 임차권은 없는 것으로 파악되나, 명확한 현황 조사를 통해 명도 협의가 필요할 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 상권 특성

본 물건은 충북혁신도시 내 근린상가로, 주변에 아파트 등 공동주택 단지를 배후지로 하는 상업지역에 위치합니다. 충북혁신도시는 이전 공공기관 입주와 함께 도시가 형성되었으며, 다양한 편의시설과 함께 생활 인프라가 확충되고 있는 지역입니다.

4.2. 상권 활성화 정도

충북혁신도시는 계획 인구 약 40,000명으로, 공동주택 입주와 함께 상권이 형성되었습니다. 다만, 최근 조사에 따르면 상가 공실률이 29.4%로 나타나는 등 상권 내 공급 과잉 및 경기 침체로 인한 어려움도 존재합니다. 그럼에도 불구하고, 혁신도시 내 영화관, 은행, 마트, 학원 등 다양한 생활 편의시설이 늘어나면서 주민들의 정주 여건은 개선되고 있는 추세입니다.

4.3. 인근 산업단지와의 연계성

본 물건은 충북혁신도시 도시첨단산업단지, 맹동일반산업단지, 음성 휴먼스마트밸리 등 다수의 산업단지와 인접해 있어 비즈니스 출장 수요 및 관련 종사자들의 유입 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

충북혁신도시 내에는 CGV 영화관, 다수의 은행, 마트, 학원, 병·의원, 음식점 등 일상생활에 필요한 다양한 편의시설이 갖추어져 있습니다. 또한, 혁신도시 복합혁신센터, 혁신도시도서관, 국민체육센터 등 문화 및 체육 시설도 이용 가능합니다.

5.2. 공공기관 및 시설

충주시 세무서 충북혁신지서, 음성군보건소 맹동보건지소, 동성초등학교, 맹동초등학교, 동성중학교, 음성동성고등학교 등이 인근에 위치하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 상가 공실률 및 공실 위험

충북혁신도시 상권 내 공실률이 전국 평균 대비 높은 수준(29.4%)이며, 본 건 역시 현재 '공실' 상태로 이용 중이므로 공실 장기화에 대한 위험이 존재합니다. 이는 공공기관 직원들의 낮은 정착률과 공급 과잉 등이 복합적으로 작용한 결과로 분석됩니다.

6.2. 혐오시설 및 환경 문제

인근 지역(맹동면)에 폐기물 소각장 설치 관련 주민 반발 사례가 있었으며, 과거 가축분뇨 공공처리시설 유치 경쟁 등이 있었던 점을 미루어 볼 때, 지역 주민들의 환경 및 혐오시설에 대한 민감도가 높을 수 있습니다. 다만, 본 건의 직접적인 인근에 혐오시설이 있다는 정보는 현재 확인되지 않았습니다.

6.3. 지역 내 공동화 현상 우려

일부 분석에서는 충북혁신도시가 타 지역 인구를 흡수하기보다는 지역 내 인구 재배치에 그치고 있으며, 인근 지역의 공동화 현상도 심화될 수 있다는 우려가 제기되고 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충북혁신도시 내에 위치한 근린상가로서, 주변 공동주택 단지를 배후로 하는 입지적 장점을 가지고 있습니다. 교통 여건이 양호하고 생활 편의시설 및 공공기관이 밀집해 있어 잠재적인 수요가 있습니다. 그러나 현재 상가 공실률이 높고 본 건 역시 공실 상태라는 점은 투자 시 반드시 고려해야 할 리스크 요인입니다. 장기적인 관점에서 충북혁신도시의 성장 가능성과 공실 해소 추이를 면밀히 관찰할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 충북혁신도시의 성장 잠재력: 공공기관 추가 이전 및 '혁신도시 시즌 2' 추진 등 지역 발전 계획이 존재합니다.

* 양호한 교통 및 접근성: 주요 간선도로 및 고속도로 접근성이 우수합니다.

* 배후 주거 단지 확보: 인근 아파트 단지들은 잠재적인 고객 기반이 될 수 있습니다.

* 저평가 가능성: 높은 공실률로 인해 시세 대비 합리적인 가격에 취득할 기회가 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 228,000,000원

본 건은 현재 공실 상태이며, 충북혁신도시 상권의 높은 공실률을 고려할 때 낙찰 후 공실 위험에 대한 충분한 대비가 필요합니다. 인수되는 보증금은 0원이므로, 감정가를 기준으로 보수적으로 접근하여 100% ~ 110% 수준인 228,000,000원 ~ 250,800,000원 범위 내에서 입찰가를 산정해 볼 수 있습니다. 실제 입찰가 결정 시에는 현장 조사, 권리 분석, 최근 시세 변동 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.