나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51905 [2] 서울특별시 송파구 문정동 642 송파테라타워2 에이동 지3층지-302호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 송파구 문정동 소재 '지하철8호선 문정역' 서측 인근에 위치하며, 주위는
지식산업센터, 업무시설, 오피스텔, 공공기관 등이 존재하는 지역으로서 주위환경은 양호함.

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 송파구 문정동 소재 지하철 8호선 '문정역' 북서측 인근에 위치하는 송파
테라타워2 제에이동 지3층지-302호로서, 주위는 아파트단지, 지식산업센터, 빌딩, 업무용부
동산, 상업용부동산, 각종 근린생활시설 및 공공기관 등이 혼재하는 지역으로서 공공시설 및
생활편익시설 등과의 접근성 등으로 보아 제반 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철이 소재하는 등
대중교통편의성은 양호함.

교통상황

본동까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 8호선 '문정역'이 소재하는 등
대중 교통상황은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4층/지상17층 건물 내 제에이동 제에이동 지3층지
-302호로서,
(사용승인일:2017.03.02)

외벽 : 복합판넬, 일부 외장석재붙임 및 페어글래스 마감 등,
내벽 : 타일, 페인팅 및 기타 인테리어 마감등,
창호 : 샷시창호 및 페어글래스 마감 등임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하5층/지상15층 건물 내 제10층 제에이-1011호로서,
외벽 : 강화유리 및 복합판넬 마감 등,
내벽 : 개별 인테리어 등
창호 : PVC 창호 등임.

이용상태

실지조사일 현재 공장(지식산업센터)로 이용중임.

이용상태

공장(지식산업센터)로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 화재탐지시설, 지하주차장 등이 구비되어 있음.

설비내역

공동위생설비, 공동급배수설비, 중앙공급식 냉난방설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지
및 경보설비, 주차장설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 등고평탄한 세장형의 토지로서, 공장(지식산업센터), 공장(지식산업센터-창고),
공장(지원시설-업무시설, 제1,2종근린생활시설, 스마트시티관련업무시설-핵심앵커시설) 건부
지로 이용중임.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고평탄한 세장형이며, 실지조사일 현재 공장(지식산업센터) 건부지로 이용
중임.

인접 도로상태등

본동 건물 북동측으로 노폭 약 55m 내외 및 남서측으로 노폭 약 30m 내외의 차량통행 가능한
포장도로에 각각 접하고 있음.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 23미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

문정동 642

도시지역, 일반상업지역(2016-12-22), 제1종지구단위계획구역(2020-11-12), 도로(2020-11-12
)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역 (위탁
고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제2구역(전술)(2013-09-30)<군사기지
및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역(2021-12-29)<군용비행장ㆍ군사격
장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 도시개발구역(2020-11-12) <도시개발법>, 과밀억제
권역 <수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간: 2025.3.24.~2025.9.30. 허
가대상: 건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지)), 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:
2025.8.26.~2026.8.25. (대상자: 외국인 등 허가대상용도: 단독 다가구 연립 다세대 아파트
)),건축선(2019-03-28)(3m 건축선 지정구역(세부사항은 건축과 문의)) 임.

토지이용계획 및 제한상태

문정동 644

도시지역, 일반상업지역(2016-12-22), 제1종지구단위계획구역(2020-11-12), 도로(2020-11-12
)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역 (위탁
고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제2구역(전술)(2013-09-30)<군사기지
및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역(2021-12-29)<군용비행장ㆍ군사격
장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 도시개발구역(2020-11-12) <도시개발법>, 과밀억제
권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 <한강수계 상수원수질개선 및
주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간 : 2025.3.24.~2025.9.30.
허가대상: 건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지)),토지거래계약에관한허가구역(지정기간
: 2025.8.26.~2026.8.25. (대상자: 외국인 등 허가대상용도 : 단독 다가구 연립 다세대 아파
트)) 임.

공부와의 차이

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없음.

본건의 이용상태 및 내부구조도는 이해관계인의 부재, 폐문, 시건장치 등으로 인해 정확
한 내부확인이 불가능하여 표준적인 설비 및 이용상황, 집합건축물대장상 현황도면, 본건 평
가전례, 외부관찰 및 탐문 등에 의해 작성되어 실제 이용상태 및 내부구조도와 상이할 수 있
는 바 경매 입찰시 재확인 하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없음.

본건의 이용상태 및 내부구조도는 이해관계인의 부재, 폐문, 시건장치 등으로 인해 정확
한 내부확인이 불가능하여 표준적인 설비 및 이용상황, 집합건축물대장상 현황도면, 본건 평
가전례, 외부관찰 및 탐문 등에 의해 작성되어 실제 이용상태 및 내부구조도와 상이할 수 있
는 바 경매 입찰시 재확인 하시기 바람.

물건 비고

공장(지식산업센터)로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경51905 (2)

소재지: 서울특별시 송파구 문정동 642 송파테라타워2 에이동 지3층지-302호

용도: 지식산업센터

감정가: 375,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 중소기업은행

1.2. 면적

토지면적: 14921.20㎡ (약 4513.75평) - 본건 건물 전체의 대지 면적이며, 본건 구분건물에 대한 개별 토지 지분은 없습니다.

토지지분: 0㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 73.10㎡ (약 22.11평)

건물지분: 73.1㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건물 현황

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 4층/지상 17층 건물 내 에이동 지3층지-302호

사용승인일: 2017년 3월 2일

건물총괄표제부: 연면적 143730.00㎡, 총 주차대수 1049대

총괄표제부: 건축물대장상 주요 용도는 공장(지식산업센터)이며, 공장(지식산업센터-창고), 공장(지원시설-업무시설, 제1,2종 근린생활시설, 스마트시티관련업무시설-핵심앵커시설) 등으로도 기재되어 있습니다.

1.4. 매각 대상

토지/건물 일괄 매각

1.5. 특이사항

도시개발구역

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 지하철 8호선 문정역 서측 인근에 위치하며, 주변은 지식산업센터, 업무시설, 오피스텔, 공공기관 등이 혼재된 지역입니다. 또한, 아파트 단지, 빌딩, 업무용 및 상업용 부동산, 각종 근린생활시설 등과 공공기관이 밀집해 있어 주위 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 8호선 문정역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 특히 문정역까지 도보 약 4분 거리에 위치하여 초역세권의 이점을 가집니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건이 소재한 문정동 642번지는 도시지역, 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역, 도로, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 비행안전제2구역, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 도시개발구역, 과밀억제권역에 해당합니다. 또한, 지정기간 내에는 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 요약

본건은 부동산 임의경매로 진행되며, 말소기준권리는 2017년 5월 26일 접수된 중소기업은행의 근저당권입니다. 매각으로 모든 권리가 소멸될 예정이므로 인수되는 권리는 없습니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: (주)스타위브엔터테인먼트대표정

* 보증금: 12,000,000원

* 차임: 1,200,000원

* 전입일자(사업일자): 2025년 2월 21일

* 확정일자: 2025년 9월 10일

* 배당신고일자: 2025년 9월 10일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

본건은 임차인이 있으나 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없습니다.

3.3. 등기부 요약

* 주요 등기사항: 소유권 이전, 중소기업은행 근저당권(을3, 을4), 신용보증기금 가압류(갑4), 중소기업은행 가압류(갑5), 중소기업은행 임의경매(갑6), 국민건강보험공단 압류(갑7), 송파세무서장 압류(갑8), 소상공인시장진흥공단 가압류(갑9) 등이 기재되어 있습니다.

* 등기부채권 총액: 373,995,977원

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 문정동은 다수의 지식산업센터, 업무시설, 오피스텔, 공공기관 등이 밀집한 복합 업무지구입니다. 법조타운, 대형 유통시설(NC백화점, CGV 등), 문화 시설(문정컬쳐밸리) 등 다양한 편의 및 문화시설과 인접해 있어 직주근접성이 우수합니다.

4.2. 배후 수요

문정역을 중심으로 형성된 상권과 인근의 대규모 아파트 단지(올림픽훼밀리아파트 등), 다수의 법조 및 행정기관 종사자, 그리고 지식산업센터 내 근무자들로부터 풍부한 배후 수요를 확보하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

지하철 8호선 문정역 인근에 위치하며, 단지 내 및 주변으로 다양한 상업시설, 금융기관, 병원, 근린생활시설 등이 잘 갖추어져 있어 생활 편의성이 높습니다.

5.2. 교통 편의성

문정역을 통한 대중교통 이용이 매우 편리하며, 차량을 이용한 서울 시내 및 수도권 주요 지역으로의 접근성도 우수합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 용도 및 이용 현황

본건은 현재 공장(지식산업센터)으로 이용 중이며, 이는 일반적인 사무실 또는 주거 시설과는 다른 특성을 가집니다. 향후 용도 변경이나 매각 시점에 따라 해당 업종에 대한 이해가 필요합니다.

6.2. 토지거래계약에 관한 허가구역

본건 토지는 지정기간 내 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있어, 향후 토지 거래 시 관련 법규에 따른 허가 절차가 필요할 수 있습니다.

6.3. 혐오시설 확인

주변 지역에 대한 조사 결과, 본건 인근에 현저한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 문정동 일대는 지식산업센터, 법조단지, 문화시설 등이 복합적으로 개발된 지역으로, 일반적으로 쾌적한 환경을 유지하고 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 송파구 문정동의 핵심 입지에 위치한 지식산업센터로, 지하철 8호선 문정역 초역세권이라는 탁월한 교통 여건과 문정비즈밸리 개발에 따른 미래 가치 상승이 기대되는 물건입니다. 다양한 편의시설 및 풍부한 배후 수요를 갖추고 있어 안정적인 임대 수익 창출이 가능하며, 도시개발구역 지정 등 지역 개발 잠재력 또한 높이 평가됩니다. 다만, 토지거래허가구역 지정 등 관련 규제 사항을 사전에 충분히 확인하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 초역세권 입지: 지하철 8호선 문정역 도보 약 4분 거리

* 풍부한 개발 호재: 문정비즈밸리, 법조타운, KTX수서역 개발 등

* 우수한 편의 및 문화시설: 현대식 상업시설, 문정컬쳐밸리 등 인접

* 안정적인 임대 수익 기대: 다수의 기업체 및 기관 종사자 배후 수요 확보

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 375,000,000원입니다. 임차인이 존재하나 대항력이 없어 인수되는 보증금은 0원입니다. 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 향후 시장 동향, 유사 물건의 낙찰가율, 본건의 관리 상태 및 개별적인 투자 판단에 따라 결정될 것입니다. 현재 시점에서는 별도의 시장 조사 및 현장 확인을 통한 정밀한 분석이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.