나이스옥션 법원경매 순천 2025타경593 [4] 전라남도 보성군 벌교읍 회정리 653-7 10층1008호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 고흥군 동강면 노동리 소재 「골안마을」남동측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 농가주택 등이 소재하는 지대로서 제반 주위환경은 보통시 됨. 본건 7~9)는 전라남도 보성군 벌교읍 장양리 소재 「쟁동마을」남동측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 자연림 등이 소재하는 마을주변 야산지대로서 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

고흥군 동강면 노동리 소재 물건 본건 및 본건 인근까지 차량접근이 가능하며, 일반적인 교통상황은 보통시 됨. 보성군 벌교읍 장양리, 호동뢰 소재 물건 본건 인근까지 차량접근이 가능하며, 일반적인 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

본건 1)은 사다리형의 공업용, 본건 4)는 사다리형의 도로 등, 본건 5)는 부정형의 공업용, 본건 6)은 부정형의 공업기타로 이용중임. 본건 7~9)는 부정형의 자연림임.

인접 도로상태

본건 1)은 본건 4) 도로와 연계되어 남동측으로 포장도로가 개설되어 있음. 본건 4) 본건이 도로 등으로 이용중임. 본건 5)는 남동측 및 북측으로 포장도로 및 농로가 개설되어 있음. 본건 6)은 동측으로 포장농로가 개설되어 있음. 본건 7,8)은 맹지임. 본건 9)는 지적도상 맹지이나 북동측의 구거에 포장임도가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

<본건 1> 토지이용계획확인원상, 농림지역, 생산관리지역, 가축사육제한구역(200m제한구역(소,말,젖소,사슴))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(500m제한구역(양,염소,산양))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업보호구역<농지법>임. <본건 4> 토지이용계획확인원상, 농림지역, 생산관리지역, 가축사육제한구역(500m제한구역(양,염소,산양))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업보호구역<농지법>임. <본건 5> 토지이용계획확인원상, 농림지역, 생산관리지역, 가축사육제한구역(500m제한구역(양,염소,산양))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업보호구역<농지법>임. <본건 6> 토지이용계획확인원상, 생산관리지역, 가축사육제한구역(200m제한구역(소,말,젖소,사슴))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(500m제한구역(양,염소,산양))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임. <본건 7> 토지이용계획확인원상, 계획관리지역, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(1500m_닭,오리,개,메추리))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(2000m_돼지))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(400m_소_허가대상))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(500m_그밖의가축))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(700m_젖소))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 임업용산지(보전산지)<산지관리법>, 준보전산지<산지관리법>, 영농여건불리농지임. <본건 8> 토지이용계획확인원상, 계획관리지역, 농림지역(2022-10-20), 가축사육제한구역(가축사육제한구역(1500m_닭,오리,개,메추리))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(2000m_돼지))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(400m_소_허가대상))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(500m_그밖의가축))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(700m_젖소))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 임업용산지(보전산지)<산지관리법>, 준보전산지<산지관리법>, 영농여건불리농지임. <본건 9> 토지이용계획확인원상, 농림지역, 보전관리지역, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(1500m_닭,오리,개,메추리))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(2000m_돼지))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(300m_소_신고대상))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(400m_소_허가대상))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(500m_그밖의가축))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(700m_젖소))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 임업용산지(보전산지)<산지관리법>, 준보전산지<산지관리법>임.

제시목록 외의 물건

「지적 및 건물개황도」참조.

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

㉠ 임대관계는 미상임. ㉡ 고흥군 동강면 노동리 소재 부동산은 인접필지(94-1, 94-2, 98-1, 98-9번지 등)와 경계구분없이 이용중임. ㉢ 고흥군 동강면 노동리 소재 부동산에 공장 및 광업재단법 제6조에 의한 기계기구 목록 제2013-38호, 제2021-100호 총 2건이 등재되어 있으나 본건 평가에 의뢰된 기계기구 목록은 제2021-100호만 의뢰되어 의뢰목록대로 평가하였으며, 업무진행시 정상작동 및 수리가 필요한지 여부 등은 재확인 하시기 바람. ㉣ 본건 7~9)는 임야로 부지 지상에 자생하는 입목 등은 별도의 경제적 가치가 없으며, 임지와 입목이 일체로 거래되는 관행 등을 고려하여 입목을 토지에 포함하여 평가하였음. ㉤ 본건 7~9)는 광평수의 임야로서 현장조사시 전수조사에 애로사항이 있어 분묘 소재여부가 불분명하므로 경매 진행시 참고하시기 바람. ㉥ 고흥군 동강면 노동리 소재 부동산에 제시외건물(ㄱ~ㄹ)이 소재하고 있어 개략적인 실측에 의해 면적 사정하여 평가하였으니 경매 진행시 소유권 및 일괄경매 여부는 재확인하시기 바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 2-가)는 경량철골조 및 철골조 조립식판넬 및 토일론폼판넬지붕 단층 섬유질사료배합소, 혼합사료창고로서, 내·외벽: 판넬마감 등, 창 호: 샷시 등임. 기호 2-나)는 조립식조 조립식판넬 및 토일론폼판넬지붕 단층 화장실로서, 현황 소재불명(멸실추정)임. 기호 3-다)는 조립식판넬조 판넬지붕 단층 사무소로서, 내·외벽: 판넬마감 등, 창 호: 샷시 등임.

이용상태

기호 2-가)는 섬유질사료배합소, 혼합사료창고로 이용중임. 기호 3-다)는 사무소로 이용중임.

설비내역

전기설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

「지적 및 건물개황도」참조.

공부와의 차이

공부상 부속건물 조립식조 조립식판넬 및 토일론폼판넬지붕 단층 화장실은 현황 소재불명(멸실추정)임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

㉠ 임대관계는 미상임. ㉡ 본건 5) 지번으로 건축물대장이 등재되어 있고 해당 건물의 공부상 소유자와 의뢰 목록상 소유자가 상이하니 업무진행시 재확인하시기 바람(현재 건물 미등기상태). - 현장조사시 해당 지번의 지상에 소재한 제시외건물(창고)은 건축물대장상 건물과 물적 동일성이 인정되어 평가제외하였으니 업무진행시 재확인하시기 바람.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 보성군 벌교읍 회정리 소재 「벌교상업고등학교」북서측 인근에 위치하는 통칭 옐림아파트 제10층 제1004호로서, 주위는 아파트단지, 주택, 주상용건물, 상가건물 등이 소재하는 지대로서 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건 단지까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 일반적인 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트 벽식조 평슬래브지붕 14층 공동주택 및 상가 내 제10층 제1004호로서, 외 벽: 콘크리트 위 페인팅 마감 등, 내 벽: 벽지, 타일마감 등, 창 호: 샷시 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

일반적인 급·배수설비, 위생설비, 전기설비, 승강기설비, 소화전설비, 난방설비, 도시가스설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 공동주택 및 상가 건부지임.

인접 도로상태등

본건 단지 남동측으로 아스팔트 포장도로와 접하는 단지 내 진입도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 순천지원 2025타경593 (4)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

1.2. 소재지 및 규모

소재지: 전라남도 보성군 벌교읍 회정리 653-7, 10층 1008호

용도: 아파트

감정가: 151,000,000원

토지면적 (토지 지분): 36.40㎡ (약 11.01평)

건물면적 (건물 지분): 84.93㎡ (약 25.69평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 분묘기지권, 공동담보

주의사항: 제공된 정보에 명시된 주의사항은 없습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 전라남도 보성군 벌교읍 회정리 소재 「벌교상업고등학교」 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 아파트단지, 주택, 주상용 건물, 상가 건물 등이 소재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

본건이 속한 아파트 단지까지 차량 접근이 가능하며, 단지 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리합니다. 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 판단됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부등본상 권리 분석 결과, 말소기준권리인 벌교신용협동조합의 근저당(을3)보다 후순위 권리들이 모두 말소될 예정이거나 말소된 상태입니다. 현재 진행 중인 경매는 하나은행의 근저당(갑6)에 의한 임의경매입니다.

총 등기부채권액 합계는 4,110,139,340원입니다.

모든 근저당, 가압류 권리는 말소 예정이거나 말소된 것으로 확인됩니다.

3.2. 임차인 현황

인수되는 보증금 합계는 0원입니다. 따라서 명도 저항의 가능성은 낮을 것으로 예상됩니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

등기부상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 '지상권'이 명시되어 있으나, 상세 내용은 기재되어 있지 않습니다. 이에 대한 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 상업 시설

본건 주변은 아파트단지와 주택가, 상가 건물이 혼재된 지역으로, 기본적인 생활 편의시설이 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다. 벌교읍 소재의 상업 지역 접근성도 고려해 볼 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

본건 인근에는 벌교중학교(약 0.2km)와 벌교여자중학교(약 0.5km)가 위치하고 있으며, 벌교상업고등학교(약 0.5km)도 가까이 있어 교육 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

5.2. 편의시설

주변에 아파트단지, 주택, 상가 건물이 위치하여 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

5.3. 주변 시설 조사 (혐오시설 포함)

주변 지역에 대한 조사 결과, 특정 혐오시설이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 하지만, '분묘기지권'이라는 특이사항이 존재하며, 이는 토지 이용 및 가치에 영향을 줄 수 있는 요소입니다. (검색 결과)

6. 잠재적 리스크

6.1. 분묘기지권

'분묘기지권'은 타인의 토지에 설치된 분묘를 수호하고 봉제사하는 데 필요한 범위 내에서 해당 토지를 사용할 수 있는 관습법상 권리입니다. (검색 결과) 이는 토지 소유자의 승낙 없이 분묘가 설치되었거나, 20년간 평온·공연하게 점유한 경우 등에 성립될 수 있습니다. (검색 결과) 분묘기지권이 성립하는 경우, 낙찰자는 분묘의 이장 또는 지료 지급 등 추가적인 비용과 분쟁에 직면할 수 있습니다. (검색 결과) 특히, 경매로 나온 물건의 경우 분묘기지권이 있을 때 낙찰가가 낮아지는 경향이 있지만, 해결 과정에서 상당한 비용이 발생할 수 있습니다. (검색 결과) 본건의 경우, 감정평가서 요약에 따르면 '본건 7~9)는 임야' 부분에서 분묘 소재 여부가 불분명하다고 언급되어 있어, 해당 부분과 관련하여 분묘기지권이 문제가 될 소지가 있습니다. (검색 결과)

6.2. 공동담보

'공동담보'는 해당 부동산이 다른 부동산과 함께 동일한 채무를 담보하고 있음을 의미합니다. 이는 해당 부동산 외에 다른 담보 물건의 상황이 본 경매에 영향을 미칠 수 있음을 시사합니다.

6.3. 건물 노후화

엘림 아파트는 1993년에 건축된 것으로 추정됩니다 (검색 결과). 건축된 지 30년 이상 되어 건물의 노후화로 인한 유지보수 비용 증가 또는 가치 하락 가능성을 고려해야 합니다.

6.4. 아파트 호수 불일치 가능성

제공된 주소는 '10층 1008호'이나, 구분건물 감정평가요항표 상의 아파트 호수는 '제10층 제1004호'로 기재되어 있어, 실제 경매 대상 물건 호수에 대한 재확인이 필요합니다. (검색 결과는 '회정리 653-7 조정래길 56'으로 동일 주소를 언급하나, 정확한 호수는 명시하지 않음. 검색 결과은 '엘림 아파트'를 언급하지만 호수별 세부 정보는 불명확함.)

7. 종합 의견

본건 아파트는 벌교읍 내에 위치하여 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다. 등기부상 권리관계는 비교적 명확하여 인수되는 권리가 적다는 장점이 있습니다. 그러나 '분묘기지권'이라는 잠재적 리스크와 더불어, 공동담보, 건물 노후화, 그리고 아파트 호수 불일치 가능성 등은 신중한 검토를 요합니다. 특히 분묘기지권과 관련된 부분은 명확한 사실관계 확인 및 해결 방안 모색이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 벌교읍 중심부에 위치하여 일상생활 및 교통이 편리합니다.

* 인수되는 권리가 없어 명도 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

* 감정가 대비 낮은 금액으로 낙찰받을 경우 시세차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 151,000,000원입니다.

최근 실거래가를 살펴보면, 2026년 5월 84.93㎡(2층)가 123,000,000원에 거래되었고, 2026년 3월 84.93㎡(4층)가 150,000,000원에 거래되었습니다. (검색 결과)

또한 2023년 1월 84.93㎡(2층)가 1.4억원, 8월 84.93㎡(4층)가 1.5억원에 거래된 기록도 있습니다. (검색 결과)

이는 본건의 감정가 및 최근 실거래가 범위 내에 있음을 보여줍니다.

'분묘기지권'이라는 중대한 리스크가 존재하므로, 낙찰 후 해당 문제 해결에 소요될 비용(이장비, 협상 비용 등)을 충분히 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 또한, 공동담보 물건의 현황도 파악하여 잠재적 위험을 평가해야 합니다.

리스크 고려 시, 감정가의 70~80% 수준인 105,700,000원 ~ 120,800,000원 범위 내에서 신중하게 접근하는 것을 제안합니다.

최종 입찰가는 현장 조사 및 추가적인 권리 분석을 통해 확정하는 것이 바람직합니다.

주의: 인수 보증금은 0원이므로 예상 입찰가 산정에 직접적인 영향을 주지 않습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.