나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경113146 [21] 부산광역시 수영구 광안동 99-7 엘케이뉴탑4차 5층505호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 "수역역(부산2호선)" 남동측 인근에 위치하는"엘케이뉴탑4차"로서, 인근은 공동주택, 단독주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 제반 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 2호선(수영역)소재하는 등 제반 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 7층 건 내 제2층 제201호 외 23개호로서,
외 벽 : 화강석붙임 마감 등,
내 벽 : 벽지붙임 마감 등,
바 닥 : 타일 및 마루깔기 등,
창 호 : 샷시이중창임.

이용상태

기호(#2-#21)은 도시형생활주택(다세대), 기호(#22-#26)은 오피스텔로 이용중임.

설비내역

급배수설비 및 위생설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 세장형의 토지로서, 도시형생활주택 및 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 8M 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 115m, 최고높이 160m)<건축법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 본건 건물의 7층은 집합건축물대장 및 건축물현황도상 통신실/관리실로서 별도의 구분등기는 되어 있지 않으나, 현장조사시 701호로 표시되는 현관문이 소재하는바 내부 이용상황 및 소유관계, 점유관계 등에 관하여 경매진행 및 응찰시 재확인하시어 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

본 물건은 부산광역시 수영구 광안동 99-7번지 소재 엘케이뉴탑4차 5층505호 도시형생활주택입니다.

사건번호는 부산동부지원 2024타경113146(21)이며, 부동산 강제경매로 진행됩니다.

감정가는 141,000,000원입니다.

토지 면적은 9.13㎡(약 2.76평)이며, 건물 면적은 25.68㎡(약 7.77평)입니다.

매각 대상은 토지 및 건물 일괄매각이며, 채권자는 김 입니다.

특이사항으로는 중복사건, 공동담보 등이 기재되어 있습니다.

2. 입지조건

본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 부산지하철 2호선 수영역 남동측 인근에 위치합니다.

주변은 공동주택, 단독주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 환경이 양호한 편입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장 및 수영역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2011년 10월 18일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(을1)입니다.

말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸됩니다.

등기부 요약 상 을1, 을2 근저당권, 갑2 소유권이전, 을3 주택임차권, 갑3 강제경매 개시 결정 등기 모두 말소 예정으로 확인됩니다.

임차인 현황으로는 주택도시보증공사(김 본인)가 있으며, 보증금 70,000,000원, 차임 0원입니다. 전입일자는 2021년 12월 10일, 확정일자는 2021년 12월 08일입니다. 해당 임차인은 대항력이 없는 것으로 파악됩니다.

인수되는 보증금은 0원입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 현재까지 확인된 사항은 없습니다.

4. 상권분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 유사한 면적(약 17.38㎡ ~ 25.25㎡)의 다세대 주택 거래 사례가 2026년 7월에 있었습니다.

- 17.38㎡, 25,000만원 거래 (명성마이빌, 2010년 건축) 시, ㎡당 약 14,384만원 수준입니다.

- 25.25㎡, 24,800만원 거래 (다온, 2022년 건축) 시, ㎡당 약 9,822만원 수준입니다.

- 21.45㎡, 26,300만원 거래 (좋은보람, 2015년 건축) 시, ㎡당 약 12,261만원 수준입니다.

본건(LK뉴탑4차)은 2011년 건축되었으며, 전용면적 25.68㎡입니다.

비슷한 건축 연도(2010년, 2015년)의 거래 사례들을 고려할 때, ㎡당 시세는 약 12,261만원에서 14,384만원 사이로 추정됩니다.

이를 바탕으로 본건의 현 시세는 약 31,470만원에서 36,900만원 수준으로 예상됩니다.

이는 감정가 14,100만원과 상당한 차이를 보입니다.

5. 생활정보

본건은 수영역(부산2호선) 인근에 위치하여 대중교통 이용이 용이합니다.

주변에 아파트 단지, 오피스텔, 상가 등이 밀집해 있어 주거 편의성이 높습니다.

건물은 철근콘크리트 구조이며, 평슬라브 지붕으로 되어 있습니다.

내부에는 급배수, 위생, 승강기, 도시가스 난방 설비가 갖추어져 있습니다.

인접 도로상태는 동측으로 폭 약 8M 내외 도로에 접해 있습니다.

도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역에 해당됩니다.

현장 조사 시 7층은 집합건축물대장상 통신실/관리실로 별도 구분등기는 없으나 701호로 표시되는 현관문이 존재하는 등 내부 이용 상황에 대한 추가 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

본건은 중복사건 및 공동담보 물건으로, 경매 진행 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

7층의 이용상황 및 소유 관계, 점유 관계에 대한 추가 확인이 필요합니다.

임대 관계가 미상으로, 현재 거주 중인 임차인이 있을 경우 명도 과정에서 예상치 못한 어려움이 발생할 수 있습니다.

다만, 현재까지 파악된 권리 분석상으로는 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 보입니다.

7. 종합 의견

본건은 부산 수영구 광안동이라는 좋은 입지에 위치하며, 수영역 역세권이라는 장점이 있습니다.

최근 실거래가 대비 감정가가 현저히 낮게 책정되어 있어, 시세 차익을 기대할 수 있는 물건입니다.

다만, 7층 이용상황 및 임대 관계 미상 등의 잠재적 리스크 요인을 충분히 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

부동산 강제경매이며, 채권자는 김 입니다.

8. 투자 포인트

우수한 교통 여건 및 생활 인프라를 갖춘 광안동 핵심 입지.

최근 시세 대비 낮은 감정가로 인한 시세 차익 기대 가능성.

부산 도시철도 2호선 수영역 역세권으로 인한 높은 임대 가치 및 환금성.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 141,000,000원이나, 최근 유사 면적 실거래가(약 24,800만원 ~ 36,900만원)를 고려할 때 시세는 더 높게 형성되어 있습니다.

가장 유사한 크기(25.25㎡)의 최근 거래가(24,800만원)를 기준으로, 투자 위험 요인 및 낙찰 가능성을 고려하여 예상 입찰가는 260,000,000원 내외로 산정하는 것이 합리적으로 판단됩니다.

이는 보수적인 접근이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사 및 추가적인 권리 분석을 통해 최종 결정하시길 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.