나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경113146 [7] 부산광역시 수영구 광안동 99-7 엘케이뉴탑4차 3층301호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 "수역역(부산2호선)" 남동측 인근에 위치하는"엘케이뉴탑4차"로서, 인근은 공동주택, 단독주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 제반 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 2호선(수영역)소재하는 등 제반 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 7층 건 내 제2층 제201호 외 23개호로서,
외 벽 : 화강석붙임 마감 등,
내 벽 : 벽지붙임 마감 등,
바 닥 : 타일 및 마루깔기 등,
창 호 : 샷시이중창임.

이용상태

기호(#2-#21)은 도시형생활주택(다세대), 기호(#22-#26)은 오피스텔로 이용중임.

설비내역

급배수설비 및 위생설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 세장형의 토지로서, 도시형생활주택 및 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 8M 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 115m, 최고높이 160m)<건축법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 본건 건물의 7층은 집합건축물대장 및 건축물현황도상 통신실/관리실로서 별도의 구분등기는 되어 있지 않으나, 현장조사시 701호로 표시되는 현관문이 소재하는바 내부 이용상황 및 소유관계, 점유관계 등에 관하여 경매진행 및 응찰시 재확인하시어 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 부산동부지원 2024타경113146 (7)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 중복사건, 공동담보

1.2. 물건 현황

소재지: 부산광역시 수영구 광안동 99-7, 엘케이뉴탑4차 3층 301호

용도: 도시형생활주택

건물 구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 7층 건물 내 3층 301호

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 111,000,000원

토지 면적: 7.42㎡ (약 2.24평)

건물 면적: 20.86㎡ (약 6.31평) (전용면적)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 "수영역(부산2호선)" 남동측 인근에 위치합니다.

주변은 공동주택, 단독주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 있고 부산도시철도 2호선 수영역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 115m, 최고높이 160m)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본건의 말소기준권리는 2011년 10월 18일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(금720,000,000원)입니다.

이 외 다수의 근저당권 및 기타 권리가 설정되었으나, 모두 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

현재 진행 중인 강제경매는 김OO 채권자에 의해 2024년 12월 12일 개시 결정되었습니다.

총 등기부채권액은 900,000,000원입니다.

3.2. 임차인 분석

임차인: 함

보증금: 70,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 12월 26일

확정일자: 2022년 11월 11일

배당신고일자: 2025년 2월 21일

대항력: 없음

비고: 해당 임차인은 대항력이 없는 것으로 판단됩니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 위 임차인을 포함한 모든 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다. 인수되는 보증금은 없습니다. (권리분석 상 인수보증금 합계: 0원)

4. 상권분석

본건이 위치한 광안동 일대는 부산의 대표적인 해변 지역으로, 주거, 상업, 오피스텔이 복합적으로 발달한 지역입니다.

수영역을 중심으로 대중교통이 편리하며, 주변에 다양한 편의시설 및 상업시설이 밀집해 있어 임대 수요 및 배후 수요가 꾸준한 지역입니다.

인근에 근린생활시설이 다수 분포하고 있어 기본적인 상권 형성은 양호합니다.

5. 생활정보

주변에 다양한 마트, 병원, 식당 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

부산 2호선 수영역을 통한 시내 접근성이 용이하며, 광안리 해변과의 접근성도 좋은 편입니다.

부산지방법원 동부지원, 부산시청 등 공공기관 접근도 비교적 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

중복사건 및 공동담보 물건으로, 경매 진행 과정에서 변동사항이 발생할 수 있습니다.

건축물대장 상 7층 일부(통신실/관리실)의 이용 현황 및 소유관계, 점유관계에 대한 불분명한 부분이 있어 현장 조사 시 재확인이 필요합니다. (701호로 표시되는 현관문 소재)

최근 매매 정보와 비교했을 때 감정가가 시세 대비 현저히 낮게 평가되었습니다. 이는 시세와의 괴리가 커 잠재적 가치 상승 또는 추가적인 가격 조정 가능성을 시사합니다.

7. 종합 의견

본건은 부산 수영구 광안동의 역세권에 위치한 도시형생활주택으로, 교통 및 생활 편의성이 우수합니다.

등기부상 채무총액이 높아 보이지만, 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸될 예정이며, 임차인 또한 대항력이 없어 명도 부담은 크지 않을 것으로 판단됩니다.

감정가가 시세 대비 현저히 낮게 책정된 것으로 보여, 시세 반영 시 높은 수익률을 기대할 수 있는 물건입니다.

단, 7층의 불분명한 이용상태 및 중복사건, 공동담보라는 점은 유의해야 할 부분입니다.

주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

8. 투자 포인트

역세권 입지에 따른 지속적인 임대 수요 확보 가능.

시세 대비 낮은 감정가로 인한 투자 가치 상승 기대.

권리상 낙찰자가 부담할 추가 비용 없음.

광안동 지역의 발전 가능성 및 수요 꾸준함.

9. 예상 입찰가

감정가: 111,000,000원

전용면적: 20.86㎡ (약 6.31평)

주변 유사 물건 최근 매매가 분석:

최근 매매 정보에 따르면, 인근 지역의 유사 면적, 유사 연식의 도시형생활주택/다세대 주택의 최근 매매가는 248,000,000원에서 263,000,000원 수준입니다. 이는 면적당 약 980만원에서 1,440만원/㎡에 해당합니다.

본건의 감정가는 111,000,000원으로, 20.86㎡ 기준 약 532만원/㎡으로 계산되어 시장가 대비 현저히 낮은 수준입니다.

안정적인 명도를 가정하고, 주변 시세를 고려 시, 최소 2억 1천만원에서 2억 4천만원 이상을 적정 입찰가 범위로 판단할 수 있습니다.

본건의 입찰가는 최소 감정가인 111,000,000원 이상에서 시작하며, 주변 시세를 감안하여 220,000,000원 ~ 230,000,000원 범위 내에서 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다. 이는 시세 반영 및 낙찰 가능성을 고려한 보수적인 예상치이며, 실제 입찰 시 시장 상황 및 경쟁률에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.